上海房地产价格暴利分析

写这篇文章，主要目的是讨论房地产的钱到底被谁赚去了，房地产的暴利到底有多惊人！

我是一个非专业人仕，有感而发。相信在文章中提到的数据，会有不准确的地方，欢迎大家指正，但希望是善意的。

前段时间网上及多家媒体上有房地产微利或十点利的说法，说的人几乎声泪俱下，总结起来，说这话的人有几类：房地产开发商、某些经济学家和部分市民。他们的目的各有不同，这里我们先不作探讨。还是让我用一些数据来说话，请大家不要太善良，不要轻信媒体的说法。

上海房地产成本初析

我以宝山、普陀交界的万里城四期作模板来分析，万里城四期全部为10层以上的高层，按十层算）：

房地产成本＝地价＋拆迁费用＋建造成本＋销售成本

地价：
l 上海近期商品房地价平均为535万/亩（666平米），折合8000元/平米；
l 开发商买了地，我们算他仅有一半的面积用于盖房子卖，这样，配套和绿化用地达到50％，对于万里城这样层次的小区而言，绝对是卖点，可以拿到任何地方去吹嘘了。

l 于是可作销售的地价相对涨了一倍，16000元/平米。

拆迁费用：
l 3000元/平米，200万/亩（在宝山、普陀交界处应该没问题）；
l 等同上述原因，则拆迁费用上升至6000元/平米。

建造成本：
l 这个不太好算，但我们知道其他城市的楼价现在多在2000元/平米以下（非一线城市，电梯小高层），除去地价等成本，可以想象，一平米的建筑成本应该在1000元以下。

l 请大家不要说什么劳动力成本问题，在中国，像建筑工人这样的社会地位，他们的收入不会因为城市的变动而有太大的变化，而建材的单价在大城市反而会下降，两者相抵，算1000吧。

销售成本：
l 这个我不太了解，请有经验的朋友加上，以上述楼盘为准。

综上所述，开发商一平米销售面积跃然纸上：
（16000＋6000）/10＋1000＋销售成本＝3200＋销售成本
需要强调的是：万里城四期的楼宇全是10层以上，楼层越多，地价分摊越高，平均地价在平米成本中所占比例越少，对万里四期个案来说，应该可以抵充掉营销成本。

那么，万里城四期的销售均价是多少呢？
答案是6000元/平米。
暴利！！！！！！
除了用暴利这个词，我无话可说！！！！！！！！！

如果我上面的分析没有大的出入，请问：经济学家们的良心何在！？

开发商是商人，欺诈是天经地义的，对他们，我们的办法可能需要另用篇幅来讨论。

最后，总结一下，房地产的利润分配就清楚了：大头被房地产商人赚走了，政府则赚了一部分。

如此的暴利，总有坍塌的一天。

今天，我和一个香港同事聊天，他提供给我一组数据（绝对真实可信），他的几个朋友，97年附近在香港买了一套70多平米的房子，时价港币300余万，6年后的今天，仅值港币130万。170万凭空蒸发，触目惊心！（大家可以参考一下香港人的收入，可以知道170万对香港人来说绝对不是小数目）

他的朋友半开玩笑的问他是不是跳楼比较好，他开玩笑说那么你去死吧。试问，有几人能有这样的承受力。这算是对那些炒楼人仕的劝诫吧。

上海楼市的拐点在何时，我说不出。但可能就在不久的将来。