中國房地產終極大招：救市還是散場聯歡會？(圖)

【看中國2024年5月27日訊】迄今為止，中國房地產領域進行過三次救市，分別是2008年，2015年和2024年。

前兩次效果明顯，救市後，房價都快速上漲，但是這一次，拉不動房價了，為什麼？

先看下面一組數據就明白了：

改開後中國三次房地產救市的背景數據一覽（看中國製表）

首先，看人均居住面積，2023年底中國是41.7平方米。對比一下，美國是62.4平方米，德國是46.6平方米，波蘭是40平方米，英國是37.6平方米，法國是36.5平方米。其次，人口增長率，2023年是-1.48‰，居民槓桿率64.12%，數據已經不是很樂觀了。然後是，城鎮化率64.12%，已經趨於穩定。最後是，房地產市值/GDP，357%，這就很危險了。

和其他國家歷史數據比較，就更能明白357%的含義了。20世紀90年代，日本房地產泡沫破裂前，其住房市值佔GDP比重高達391%。2008年金融危機前，美國住房市值與GDP比例為169%，日本為216%，德國為207%，英國為269%，法國為362%。再拿中國的357%來對比，危險已不言而喻……

因此，國家隊開始下場收房了：給21家符合條件的銀行發放3000億，允許他們定向給到央企和國企，然後再由他們去收購市場上尚未售出的存量住房，改成保障房。

這裡有三個重點：

（1）3000億保障性住房貸款，其實是5000億。因為收購後，存量房收購項目可以按照本金60%再貸款，再融資2000億。這就是所謂的再貸款，所以，一共是釋放出了5000億的資金。

（2）對於存量房的定義非常清晰：就是開發商現有的、沒有賣出去的新房。

（3）國家通過發行專項債，資金封閉循環，專項用於存量新房的收購，並用後續出租出售所得償還專項債。

利率低，整個貸款的利息是1.75%，期限是1年，但是可以展期4次，也就算是4年貸款了。所以，租售比只要達到2%就能覆蓋利息成本。

上一輪，貨幣化棚改，漲價去庫存，短期看有效，長期看，揚湯止沸。

這一輪，舉債救市，官方收儲去庫存。國家出錢，地方收儲轉為保障房，用最小的成本，解決房地產的重大問題，是目前不得已而為之的、相對有效的辦法，以期達到三個效果：（1）幫助當地去庫存，緩解還債壓力；（2）提高閑置房產的利用率；（3）滿足居民置換改善和租房的多種需求。而且，從消費端降低首付，降低公積金貸款利率，然後取消全國貸款利率下限，刺激購買意向。

其實，早在去年就已開始布局了試點。央行為此籌集了1000億，由國開行牽頭，各國有大行向天津、重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州提供超長期資金‍。現在庫存量這麼大，直接發債來回購新房，既解決了保障房的問題，又解決了去庫存的問題。把週期拉長，以時間換空間。

國家隊親自下場，目前的樓市又不景氣，國家隊能壓價以低價格收儲，也會形成一個市場「參考價」，進而對市場房價形成抑制。

目前房產細分為幾類：商品房、學區房、人才房、公寓房、經濟適用房、團購房、法拍房。現在又多出來一種：政府收儲房。

如果政府購買數量不足，根本起不到任何作用。但是以目前的市場情況看，嚴重供大於求，各地產商的現金流多繃得緊緊的，巴不得政府出面，拿回資金解套呢。

5000億下來，進入房企腰包，企業就能活下來，現金流會得到極大的緩解。但是相對於百萬億的房地產規模，5000億元能起到什麼作用還是個問號，而且還有一個問題是，沒解決血管堵塞的問題就又要開始直接輸血——注定，房價不能降太多。

這次所謂的「殺手鐧」拿出來的東西不少，護盤房地產行業的決心似乎很強。而所有的政策其實都隱隱指向了一個目標：房價不能跌太多了。

政府可能是希望房價降一降的，但是降太多，對於經濟的影響就有點大了。畢竟，全國90%以上金融抵押物都是房產，大幅度縮水會引發極大的連鎖反應。同時也說明，經濟發展高度依賴房地產——畢竟，房地產的市值是GDP的3.57倍！

實際情況是，目前在中國經濟轉型之際，還沒有任何一個行業能夠頂替房地產及關聯行業的地位。

初衷是好的，關鍵是：落實會不會走樣？

收購誰的房子，用什麼價收購，收購了租給誰，能租多久，租下來的怎麼轉租給別人，你不應該把中國人民的智慧看得太低。因為，中國現在的房地產行業，不管從任何角度看都沒有再漲下去的理由了。很簡單，如果還能繼續玩下去，國家隊是不會下場收房的。

一方面房價緩慢下降，一方面增加保障房供應。而這也只是剛剛開始，慢慢的，所有的限制可能都會放開的。

因此，嚴格意義上講，2024年的這波操作，不能叫「救市」，叫「散場聯歡會」比較合適。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)