經濟學家建議應推動企業居民資產負債表修復以及經濟復甦。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2024年5月10日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中央政府將房地產調控權給地方政府，地方政府擔負由此產生的責任。經濟學家質疑取消限購令是否能救房地產，在出現資產負債表衰退情況下，應推動企業居民資產負債表修復以及經濟復甦。
中央政府將房地產調控責任給地方政府
杭州和西安等地政府5月9日宣布全面取消房屋限購令，至此，中國已有24個城市取消買房限購政策。中指研究院統計顯示，截至目前，仍然對住房實施限購的地方除海南省外，僅北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津部分區域。
即便是依然限購的一線城市也在局部進行了調整。例如，北京放鬆五環外限購，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開120平方米以上住房的限購，上海放寬單身限購。
房地產業內人士說，中央政府已將房地產調控權給地方政府，未來房價下跌責任也劃歸地方政府。
5月10日，北京鏈家房地產經紀公司負責人孫先生接受自由亞洲電臺採訪時說，房地產市場疲軟，使得中央政府無能為力，惟有將房地產調控權還給各地政府：「深圳好像也放開了，但北京不會，暫時不會，北京的政策是一點一點的試水。現在把五環外的限購解除了一部分，以前只准買一套，現在放開了。房住不炒是中央政治局下的令，現在關於房產的調控權放給地方政府了。」
北京房價從2015年開始上漲。孫先生說，今年的商品房價格下跌20%到50%：「市內跌了20%。北京的房產市場已經回歸到2016年8月份的價格。自去年5月份以後，房價普遍下降20%，有些地方降30%，還有的降40%。有些地方降了50%。」
中國官媒央視新聞5月9日晚間在報導中提醒民眾，「限購不會徹底消失」，還說，還有少數城市在部分執行限購政策，要看到，這是由於中國房地產市場分化嚴重，迫切需要「因城施策」、「一城一策」所導致的。將對房產市場採取「繼續微調、動態調整」等政策。
取消限購救得了房地產嗎？
不過，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對官媒表示，目前無論是新房還是二手房，供應量都比較大，未來放鬆限購政策為大勢所趨，一線城市有進一步鬆綁限購的可能性。
限購政策，作為中國房地產調控史上的一個標誌性政策，正在逐漸退出歷史舞臺。中原地產首席分析師張大偉表示，目前依然保持限購的城市或省份僅剩6個，最近這些地方預計也會有鬆綁的政策。
據路透社的調研，在中國22個大城市中，「五一」的五天假期裡，新房銷售量相比去年同期下跌47%，相比2019年同期下跌30%。在22個城市中有19個城市新房銷售呈現同比下降趨勢。在廣州和上海的五一假期裡，其銷售量同比下降60%以上。房地產出現了明顯的超調，明顯拖累了經濟、就業和地方財政。
5月10日，中國經濟學家任澤平發文質疑：取消限購救得了房地產嗎？
文章認為，制約當前房地產市場的核心因素是什麼？如果不是限購的話，那就是居民支付能力和市場預期。近年美國經濟比較強勁，投資，消費，就業，物價，股市，房市都比較強勁，什麼原因？2020年疫情期間，通過QE（量化寬鬆）、消費券、企業補貼等，保住了居民和企業部門的資產負債表，也就是沒讓企業和居民買單，而是通過貨幣和財政政策進行化解，所以居民有能力消費，企業有能力投資，疫情對微觀主體的影響不大，貨幣和財政政策發揮了重要作用，值得思考。
文章指出，為什麼以前核心城市放鬆限購都會出現房價大漲，而這次短暫脈衝後重回疲軟？主因是居民資產負債表這些年被嚴重破壞了，影響了支付能力。當務之急是恢復居民的消費能力和信心，這又進一步需要恢復資產負債表，根據90年代日本的教訓以及2008年中美的成功經驗，應該通過財政的擴張修復企業和居民的資產負債表。
中國資產負債表衰退
最近中國熱議日本當年的「資產負債表衰退」。日本自上世紀90年代初的股市房市泡沫破裂以後，陷入「失去的三十年」。野村綜合研究所首席經濟學家辜朝明提出的「資產負債表衰退」理論認為，當資產價格泡沫破裂以後，資產負債表的負債端不變，但是資產端卻嚴重縮水，企業生產經營目標從「利潤最大化」轉為「負債最小化」，整個社會陷入總需求嚴重不足的經濟持續衰退萎縮，形成惡性循環。這就是經典的「資產負債表衰退」，可以解釋為什麼日本陷入失去的三十年，也可以解釋美國30年代大蕭條，經濟學家凱恩斯稱之為「流動性陷阱」。
「資產負債表衰退」理論認為，最有效的辦法是政府通過擴張性的財政政策來擴大總需求，彌補需求嚴重不足的缺口，進而推動企業居民資產負債表修復以及經濟復甦。
中國大陸媒體第一財經5月8日專訪辜朝明，討論資產負債表衰退這一問題。辜朝明指出，中國今天和當時的日本之間的很多相似之處：我認為人們看到了相似之處，因為房地產泡沫破裂了。一旦房地產泡沫破裂，人們意識到他們追逐的是我所說的「錯誤的資產價格，不可持續的資產價格」，這與34年前的日本情況完全相同。如果人們不再認為價格會繼續上漲，甚至可能下跌，那麼由於你的負債，你就不會想借太多錢。資產價格會下降，但當這種情況大規模發生時，即使個體上，人們做的是正確的決定，整體上經濟可能會遭受重創。一旦大範圍內的資產價格泡沫破裂，許多人將通過償還債務來修復資產負債表，即使是在零利率的情況下，也很少有人會借錢。所以，會出現這樣一種情況，也就是即使在零利率的情況下，很多人都在儲蓄，很少有人借貸。一旦進入這種情況，經濟就可能開始迅速走弱。日本花了20年才走出了這一泥潭。美國大蕭條後發生的也是這種情況，紐約股市在1929年10月崩盤，所有人都同時開始修復資產負債表。沒有人借錢，美國在短短四年內失去了46%的國內生產總值。當處於這種情況時，你無法讓私營部門「借錢」，因為他們都在做正確的事情，償還債務。因此，如果你無法支配私營部門，改變他們的行為，政府就必須介入，承擔借錢並支出的角色。
辜朝明表示，中國現在房地產業急劇下滑，正在迅速萎縮，這將直接影響國內生產總值。因此，與日本只是一個資產負債表問題相比，中國房地產問題比較大。這兩者結合起來，對中國當局也許構成相當大的挑戰，中國財政政策是關鍵。
