曹德旺所言不虛：中國房地產乃擊鼓傳花遊戲(圖)

【看中國2023年5月10日訊】就住房本身而言，我們首取其居住功能，但在市場發展過程中，由於需求和權力資金尋租雙重疊加，使房子成了不折不扣的金融產品。以至於我們經常可以聽到身邊的人說，某某有好幾套房子，甚至幾十套房。

中國央行曾發布過一份報告，96%的家庭已有城市住房，有2套、3套及以上的家庭佔比為41.5%，如果平均到家庭的話，每戶都有1.5套。大家知道的，由於還有不少人沒有城市住房，所以這一數據，也從側面印證了有很多人有2套或以上房產。

面對房地產市場上出現的諸多不正常現象，福耀集團董事長曹德旺不止一次談及如何做房地產，以及對未來房產市場的看法。比如，他曾說，房地產應該讓懂的人去做，做的太大，害人害己。實際上他的提示已經應驗，這兩年諸多千億房企暴雷，就是過度擴張所致，不僅企業發展舉步維艱，而且還搞了那麼多爛尾樓，讓購房者和國家蒙受損失。

當然，很多人更關心的是他對未來房產趨勢的判斷。曹德旺曾說，未來房子可能賣不掉也租不出去，他還勸他的親戚把多餘的房子賣掉。在談到未來房地產市場時，曹德旺說老百姓買了很多房子，有錢人都是好多套房子，買不起的更加買不起，以後就是有錢人賣給有錢人的擊鼓傳花遊戲。

慈善大家曹德旺曾說中國未來的房子可能賣不掉也租不出去，是有錢人的擊鼓傳花遊戲
(圖片來源：呂海強/WIKI)

從曹德旺的以上的預言來看，可以總結為兩點，一是房子是有錢人賣給有錢人，二是很多房子將租不出去也賣不掉。現在看來，曹德旺的一些預言不僅有道理，而且已在逐步應驗，我們從中可以讀出那些啟示呢？

先說說整體市場。這兩年的樓市大家都看到了，市場很是萎靡。很多人覺得，自2021年下半年市場開始遇冷後，能在2022年翻個身，但現實則更為殘酷。數據顯示，2022年全國商品房銷售面積下降了26%，而銷售額更是下降了28%，價格比銷售面積降的更多，說白了，即便降價仍舊不好賣，直到現在，諸多的救市政策放出仍舊看不到回暖的苗頭，據央行的調查數據顯示，未來3個月有購房意向的佔比更是創6年新低。

有人把樓市的不舉歸咎為疫情三年。真這麼簡單嗎？其實，主要還是我們自身的需求端出了問題，如果沒有房子，你可能會為結婚、子女上學買房，但如果你已經有房子了，哪還有那麼大的緊迫性呢？即便有改善需求，但當你看到市場萎靡，你還想著這是不是高點，即使要買，也要等到谷底。說穿了，購房沒那麼著急。之所以如此，我們可以從曹德旺正在逐步驗證的預言中尋找到答案，中國未來有「兩套房」家庭，將面對2個結局。

1、便宜房子租不出去也賣不掉

所謂便宜房子，不僅僅是價格低，還有背後的深層次原因，主要包括三類：一類是像雞西、鶴崗等人口產業淨流出的城鎮，根據某財經媒體不完全統計，這些地方的房子幾萬一套，不僅存在於東北、西北，安徽、雲南等地也有，起碼有20多個這樣的城市，有一種蔓延趨勢。根據某智庫的統計，中國每10個城市都有這樣的1座收縮型城市，而且隨著時間推移，收縮型城市佔比還在擴大，可能達到2個、3個甚至更多，他們主要就在部分三線、四五六線城市中。這些地方的房子如此便宜，賣都賣不出去，哪裡還有人租呢？

二類是地鐵、產業、旅遊等等小鎮。現在很多開發商，覺得在城區拿地價格高，就在離城市大幾十公里，上百公里的地方開發房地產，這些往往作為地方的招商引資項目，地價非常便宜，甚至不要錢，蓋出來的房子相比城區的價格便宜很多，這類房子的周邊基本沒什麼配套，更沒什麼就業，買在那裡偶爾住一下可以，要找接盤者幾乎不可能，總不能讓地緣人接手你的房子吧，人家農村的房子想怎麼蓋就怎麼蓋，價格還比你便宜很多，你的房子賣給誰、租給誰？

三是競爭中落敗的城市。城市化率正在朝70%邁進，說白了，注入城市的人口越來越少，所以，這兩年有上百座城市紛紛出臺引人政策，很多城市幾乎都是零門檻落戶，只要你願意來都支持。毫無疑問，2022年的人口負增長數據出來後，與之對應的2022年13省自然增長率為負，包括江蘇、天津等省市自然增長率首次轉負，都會加劇城市之間的搶人大戰，在這個過程中，沒有產業經濟科教等優勢的城市勢必落敗，不僅吸引不來人口，原本的人才也會逐步流出，導致購房者和租客雙雙流失，隨著房子的租售比越來越低，房子保值變現都將越來越不容易。

2、貴房子是有錢人賣給有錢人

有機構統計了一份二手房掛牌量超10萬的城市數據，杭州以22萬套高居榜首，重慶、天津、成都、蘇州超過15萬套，瀋陽、南京超13萬套，西安、廣州、哈爾濱等城市也超過了10萬套，且還有進一步增加的趨勢。這其中不乏一些樓市熱點、經濟發達的城市，為什麼他們的二手房掛牌量會這麼大？

實際上，每座城市掛出來的大部分二手房，在一再降價的前提下成交週期也都非常長，主要跟房源本身有關係，以南京為例，如果按照房齡、戶型、小區環境、價格等條件篩選，大部分房子均是老舊房、拆遷安置房，戶型嚴重過時。說白了，有錢人不會買這樣的房子，沒多少錢的剛需大多寧願買新房，即便要買二手房也是非常挑剔，他們還會考慮未來的轉手便利程度，畢竟這樣的房子只能是個過渡。

但，好房子就不一樣了。根據CRIC中房、鏈家發布的2022年豪宅數據顯示，成交價1000萬以上的房子，北、上、深、杭、廣、南、廈、東（莞）、蘇、武前十座城市成交量為4.2萬套，成交價3000萬以上的房子為2244套，成交價5000萬以上的房子為383套。這些房子要麼「逆市」上揚，要麼是待價而沽，一直是有錢人的心頭好。

從以上趨勢看，品質好房與便宜的差房子在未來將越來越分化。「中國最不缺的是房子，最缺的也是房子」，「不缺」的意思是普通的房子已經飽和，租不上價也不好變現；「缺」的意思是品質好房，只要經濟向前發展，對美好居住的需求就會一直存在。這也啟示我們，在人口負增長、老齡化的大趨勢下，房子這玩意，確實是「宜精不宜多」，這一點，大家一定要看透。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)