中國房地產（圖片來源：Getty Images）
【看中國2023年2月28日訊】2023年，「拼經濟」成了中國政府的工作重心，但同時面對兩個難題，一是自身的結構性難題，二是外部環境的不確定。儘管要到「兩會」召開後，新一屆政府才登場施政，但各種跡象表明，在未尋找到新的經濟增長點之前，中央政府終於與地方政府達成一致：重歸以房地產帶動經濟發展的老路。
全國同念「房地產，芝麻開門」
2023年以來，全國31個省（區、直轄市）均已召開兩會，相繼發布地方政府工作報告，部分地區穩經濟「一號文件」也已落地，釋放的重磅信號非常明確：支持住房消費，激活樓市。
這當然不只是地方政府的想法。自2023年以來，現任副總理劉鶴兩次強調房地產行業是國民經濟的支柱產業，正苦於土地財政萎縮政府開支困難的地方政府心領神會，在「新的經濟增長點」縹緲難期之時，自然而然就轉到駕輕就熟的房地產開發上來了。
我從1993年代初開始關注中國的圈地運動，對中國這些年的房地產起落自然稔熟於心。中國房地產泡沫遲早破裂，政府調控只是想讓其軟著陸。中國經濟結構錯過了2009年那次最好的調整時機，自那之後，中國各地形成的土地財政，無不依賴本地的房地產畸型發展。如今，中國的房地產經濟已經將政府、銀行、房地產擁有者捆綁成一個利益共同體，無法瘦身。任何時候擠壓房地產泡沫，中國政府與民間都需要付出極大代價，這代價大小，全看泡沫破裂之時，中國政府的強管制能力如何。
房地產「大而不能倒」的原因
自2003年開始，中國政府將房地產業確定為支柱產業，房地產作為經濟引擎的重要性體現在中國經濟運行的方方面面。但房價一路上升，導致房地產業高度泡沫化，這種泡沫化程度有兩個衡量指標：
一是房地產業佔GDP比重過高。按照世界銀行提供的數據，截至2021年末，中國房地產投資佔GDP比重為13%，而經合組織國家為5%；如果考慮供應鏈投入品，則房地產行業約佔中國GDP的30%。
二是中國房地產槓桿率偏高。按國際清算銀行（BIS）的統計，2020年9月末，錄入報告共有43個國家與地區，上述43國的居民槓桿率平均值為67.4%，其中發達經濟體平均值為78%，新興經濟體平均值為50.6%。中國的居民槓桿率為61.1%，低於發達經濟體平均值、高於新興經濟體平均值。如果按中國央行72.5%的數據，那就高於所有報告國平均值、但仍低於發達經濟體平均值。更關鍵的是，以2020年9月末的居民槓桿率和2015年末相比，上述43個國家和地區中，居民槓桿率上升最多的是中國，上升了22.2個百分點，高於香港的18%、韓國的17.1%、挪威與法國的11.2%。
房地產業的畸形發展，在中國不僅是一個經濟隱患，更成了一個社會隱患。中國房地產過去20多年來的畸型發展，將政府、銀行、房地產擁有者綁成一個利益共同體，與房地產相關的貸款佔銀行信貸的比重接近40%；房地產業相關收入佔地方綜合財力的50%，房地產佔城鎮居民資產的60%至70%。
中央政府考慮重振房地產業的幾大出發點
2021年以來，中國政府確實想藉著房地產下行之勢擠泡沫，完成結構性轉型，但結果不如意，在2022年中期全國房地產均價跌破萬元大關，降幅據說在30%左右；2022年全國房地產開發投資下降10%，這對中國經濟產生全局性影響：
一，房地產衰退，導致國內製造業衰落。房地產是過去20多年的龍頭產業，上下游企業至少有50多個，這些行業隨著房地產的衰落而衰落，導致國內不少人失業。
二、經濟形勢的不樂觀，嚴重影響投資及消費預期。據瑞銀估算，2020年至2022年期間，中國居民新增儲蓄或累計達到4萬億元。國內有人估算，2020年後居民新增儲蓄率約為5.2%，2020年至2022年的新增儲蓄體量預計共計3.98萬億元。
三、為了保地方政府正常運作。地方政府的財政收入劇減，地方隱形債務劇增（後面將談到時），不僅支付公共開支困難，就連地方最不願意做的公務員減薪也實施了。自從2022年初開始，不斷爆出一些體制內人員工資調整的消息。而且都是降低，不論是公務員還是事業編製。最少的大約降低15%，多的甚至超過30%。
無論從增加就業還是從保證地方財政收入來看，中央政府都希望迅速提振經濟，但在沒有新的經濟增長點之時，只能又回到發展房地產這條老路上來。
三個攔路虎：誰來購買房地產
每個省的穩經濟1號文件都表明宗旨：「房子是用來住而不是炒的」（習近平指示），但這樣一來，就有一個問題無法迴避：誰是今後中國房地產市場的購買主體？
1，中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡，套戶比已達1.09。
據任澤平《中國住房存量報告2021》所列數據，1978-2020年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平方米，城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。與住建部公布的2019年城鎮人均住房建築面積39.8平方米相比，約小5平方米左右。一般而言，套戶比小於1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等於1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看，當前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。
也就是說，除了炒房需要，用於自住的住宅需求基本飽和。
2、中國人的購買力接近極限。據中國央行2022年公布的數據，截止2020年底，中國居民負債金額達到200多萬億元，人均負債高達14.3萬元。考慮到國家統計局今年1月剛公布的人均收入，2022年，全國居民人均可支配收入36883元，房產購買潛力有限。
償債能力取決於穩定的收入，近三年，中國中小企業破產劇增，新增失業人口據說高達7000萬。這大大影響了中國居民的償債能力。數據顯示，最近幾年，由於無法還貸，中國的法拍房數量一直呈增加的趨勢，2017年全國法拍房數量僅5000套，2019年便增至50萬套，2020年達127萬套，2021年高達160多萬套，2022年已超過300多萬套。有人預計，如果按照這個數據增長，明年法拍房數量突破500萬套都是有可能的。
3、地方政府的隱形債務太高，是個大問題。
地方政府的財政能力得益於房地產稅收，但地方政府債務過高是極大的隱患。據程曉農測算，2022年底，地方政府直接發行的債券餘額35萬億，加上融資平臺的債務53萬億，再加上中央政府的債務餘額22萬億，中央和地方政府的債務餘額高達110萬億，其中地方政府的債務規模相當於地方政府綜合財力（稅收、賣地收入和中央財政補助）的260%。
這種情況注定地方政府已經無法清償債務。
上述三點將注定如此結局：地方政府出售土地、發展房地產經濟的熱情依舊非常高；企業開發房地產的熱情也還有，例如房地產開發商碧桂園最近公布，擬在地方政府土地拍賣中購買住宅用地，但城鎮居民的購房能力卻跟不上。中國經濟的結構性難題——過分倚重房地產仍將存在。最多半年之後，中國政府將發現，房地產投資驅動經濟增長的時代恐怕已經成為歷史，地方政府為了稅收而重振房地產，對中國經濟來說，只是飲鴆止渴。
