中國房地產四大紅利大部分已消失（圖片來源：Getty Image）
【看中國2022年12月21日訊】近期，有專家指出，中國房地產進入到了一個新的發展階段。
在這個新的發展階段，整個轉型的方向會發生變化，包括五個方向：
第一，房地產企業依然要優化開發模式。中國的房地產雖然現在面臨比較大的危機，但中國房地產的需求規模依然非常大，徹底解決住房發展問題還沒有完成。中國新增的需求，包括剛性需求和改善性需求，依然規模很大，它每年銷售面積在10億平方以上。
第二，要探索輕資產業務。房地產過去主要圍繞著開發和銷售的大週期來運行，完全開發的模式已經到了頂峰，甚至未來總量在減少。新的發展模式，像待建、經營、輕資產運營、服務，可以作為房地產企業盈利的新的來源模式。
第三，開拓存量業務，房地產企業的轉型要和城市發輾轉型相結合，一個重要結合點就是城市更新。未來中國城市發輾轉型，要從過去的城市擴張攤大餅、外延式的發展，轉變聚焦內在式的高質量發展。
第四，探索增長型業務，主要是資產運營能力。很多發達國家房地產企業都在做資產的運營和管理，而中國房地產企業的資產運營和管理量仍然非常小。
第五，抓住一些政策機遇，比如租賃住房的需求、REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金）允許擴圍。
新的發展模式大概有四個方面：開發模式，從「三高」向輕重並舉的開發、運營、服務一體化進行轉型。盈利模式，從單純的增量開發向存量更新進行轉型。融資模式，從高負債到股債多元進行轉型。目標模式，從追求規模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。新的發展模式絕不是一天能夠形成的。眼前來看，依然要鞏固成熟的開發模式，來挽救房地產企業目前的危機。
中國房地產企業的舊發展模式主要體現在「三高」上，高負債、高槓桿和高週轉。房地產企業的高負債問題並不是今年或這幾年才有的新問題， 1997年房地產企業的負債率是78%，現在的負債率是82%，二十多年來，中國房地產企業的負債率從來就沒有低過70%。
為什麼過去房地產企業高負債沒有問題，而現在高負債就有問題了呢？中國住建部政策研究中心主任秦虹認為主要原因有三點：
第一，房地產發展的階段發生了很大的變化。房地產過去有四大紅利支持：人口紅利、經濟增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利。現在新的發展階段，這些紅利已經大部分消失。
第二，企業脫離了軌道，出了很大的風險。
第三，政策。過去的房地產政策，一直是限制房地產企業的融資，主要以債權為主。最近，高層提出來化解當前房地產企業危機。
