正榮地產300億債務：反覆違約不斷(圖)

【看中國2022年9月28日訊】曾經在2021中國房企排行榜中位列第19名的閔系激進房企正榮地產，正在自食因過去幾年的高週轉模式而帶來的苦果。

2022年以來，正榮地產的債務標的不斷違約，流動性危機四伏。截至6月底，正榮一年內到期的債務總額高達326億元，而其可動用的現金及現金等價物僅僅只有31.37億元，缺口達90%。

債務壓頂之下，正榮在2022上半年一宗地塊都沒有拿。即便公司努力去庫存，且物業平均售價同比去年有所下降，但正榮上半年的合約銷售額僅為213.2億元，比去年同期暴跌了74%。

閔系激進房企正榮地產近期債務壓力空前（網路圖片）

2022上半年，正榮地產營收128.68億元，同比下降19.6%，歸屬股東淨虧損26.1億元。毛利率由去年同期得19.1%降至10%，處於行業極低水平。

違約前實控人「精準」減持

今年2月，正榮遇上至暗時刻。

先是2月11日，傳出正榮2億美元債或將違約，導致股價跌幅最高超8成。緊接著在2月14日，正榮發公告澄清報導不實。然而，僅僅隔了三天，也就是2月18日，事情就來了個大反轉，正榮再發公告承認債務違約，並表示公司現有的內部資源可能不足以解決3月即將到期的債務。

金融機構提前抽貸、融資房款不及預期、銷售下滑、預售資金多層監管……在承認資金問題後，人們不禁要問：正榮的問題到底有多糟糕？據正榮管理層披露：2月初，可用資金僅佔總資金大約5%左右。

尤其值得一提的是，就在正榮宣布違約的前兩天（2月16日和17日），正榮實控人歐宗榮連續兩天減持公司股份合計6300萬股。在官宣爆雷之前「精準」減持，正榮也並未作出自願性公告，直至港交所披露減持信息，這一系列動作引發市場質疑。而歐宗榮減持自己公司的股份後，截至8月底，正榮已多次宣告債務違約。

4月10日，正榮發布公告稱，未能按時支付2020年5月票據及2021年6月票據的利息，構成違約事件，同時，可能也無法如期支付2020年9月票據、2020年6月票據等其餘3筆票據利息。5月底，正榮宣布5筆美元債到期利息未能支付。8月3日，正榮地產宣布兩筆美元債違約。8月30日，正榮再發公告稱，預計不能按期支付今年8月到10月期間到期的境外債務，一共涉及4筆債券。

如今，正榮地產已經三次宣告債券再次違約，累計違約金額為7474萬美元，疊加待償短期有息債比重達51%以及應付商票及貿易款規模170億元，預期債務違約風險將進一步擴大。

多個在建項目停工

現金流危機之下，正榮在全國各地多個項目被曝出停工或延期交房。

3月15日，有正榮的業主投訴稱，南京市浦口區城南中心正榮潤棠府停工，1500戶業主即將無家可歸，業主們要求正榮將資金打到政府監管賬戶裡，杜絕爛尾樓。

3月20日，西安正榮紫闕臺業主稱，其購買的曲江大明宮板塊住宅項目正榮紫闕臺不能正常建設，業主們認為原因是監管資金監管不到位，賬戶資金無法支撐項目建設所致。目前，開發商已將該部分購房款轉入預售資金監管賬戶，全額進行監管。

3月24日，有業主反映，武漢黃陂區盤龍正榮府自2021年12月至今，項目工地停工且無任何開工跡象。3月12日，長沙正榮濱江紫闕臺也被業主曝出項目停工。

在正榮地產創始人歐宗榮的老家莆田，也出現項目停工的現象。3月21日，業主稱莆田御溪正榮府項目已經停工，業主陷入極度焦慮，要求核實項目資金監管情況。同時，位於莆田的另一項目，正榮玖璽3期樓盤現也被業主曝出停工。

「賣子」求存難解燃眉之急

為了緩解流動性，正榮地產開始了「賣子求生」。根據公司財報，上半年，正榮地產以總計20.27億元的價格出售了部分附屬公司。

1月29日，正榮將旗下的廈門正朗置業有限公司的全部股權轉讓給晉江百宏；1月27日，正榮將旗下廈門市榮璐置業有限公司49%的股權轉讓給了平安信託，正榮持有剩餘51%的股權。2月23日，正榮將其持有的榮福（天津）置業發展有限公司股權轉讓給了美的置業，後者成為公司全資股東（3月24日，美的置業又接盤了正榮在長沙的美的正榮濱河苑項目）。2月25日，正榮地產發布公告，2月22日，正榮實控人歐宗榮全資擁有的RoYue Limited將1.4億股普通股轉讓給第三方，RoYue Limited所持正榮股份降至47.63%。3月14日，正榮服務發布公告稱，由控股股東歐宗榮全資持有的偉正控股有限公司將於3月17日將所持有的24.4％正榮服務股份，轉讓給華博商貿有限公司，用以清償一筆由歐宗榮及偉正做出擔保且應付華博商貿母公司福建華閩進出口有限公司的貸款。3月25日，正榮地產以1.56億元出售正隆（佛山）置業發展有限公司51%股權給新希望地產，後者以現金方式支付給正榮。

而在剛剛過去的8月，正榮退出了晉東正榮府項目，將其持有的泉州正朗置業的股份轉讓給了泉州雋德靜水投資合夥企業（有限合夥），後者的實控人為泉州市國資委。

然而，根據正榮上半年的財報，出售資產實現現金流入淨額僅僅只有2.96億元，相比於幾百億的債務而言就是杯水車薪，燃眉之急仍然難解。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)