巧取豪奪：多家民營房企已累計出售百億資產予國資(圖)
【看中國2022年2月4日訊】喊話幾個月之後，國資終於行動了。
短短一週內，包括恆大、融創、世茂、中南、雅居樂等5家頭部房企，均成功將部分資產轉讓予國資，累計金額達百億級。地產圈一直面臨的資產處置僵局，在政策強力支持下，終於有了破冰信號。
目前，當局對當前房企債務危機已高度重視，央行喊話穩定金融市場，各部委對地產的態度明顯改變。一些省市甚至提出「一樓一策」分類化解房地產風險隱患，堅決防止房地產風險向金融、社會等領域傳導。
在房企苦苦等待多月之後，我們終於看到了一系列實質性動作開始落地。
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1月21日，世茂集團發布公告，以10.6億元總價出售上海北外灘核心區一項目公司的股權。這塊地位於上海黃浦江畔黃金地段，世茂2002年通過法拍獲取，規劃為商業和辦公，使用權面積為4988.5平方米。該項目接盤方為上海久事，屬於上海市政府旗下國企，主要從事營運經上海市政府授權的國有資產及投資政府項目。
公告顯示，通過出售該項目，世茂將獲得2.7億元的收益，所得款項90%將用於降低其負債。這個出售，對於世茂信心的提振很有幫助，世茂在上海經營多年，在上海有多個地標級商業及酒店項目，上海政府能夠出手拉一把，將有利於其後續進一步的資產去化。
據澎湃報導，除該項目外，世茂對外放售的上海項目還有9個，包括此前已經抵押的世茂集團總部大樓上海世茂大廈、上海世茂廣場、蒲城小區等，對外報價近282.26億。
在濤哥看來，世茂作為老牌房企，資產質量還是非常好的，希望能盡快破局。
相比於世茂成功處置一幅土地資產，融創短期內至少已將三個項目出售予國資，進展神速。報導顯示，近期融創已將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予珠海國企華髮，轉讓價格為14億元。此外，融創還將武漢甘露山文創城部分股權，轉讓給了國企武漢城建。
而就在1月25日，融創又退出了常州融譽置業，接盤方為廈門國企建發及江蘇城開地產集團。在相關出售案例中，濤哥發現老孫依然保持了雷厲風行的果斷風格，部分項目甚至低至4折出售，對市場展現出巨大的誠意，這可能是融創項目得以快速轉手的原因。
就像濤哥在之前的文章中所說，地產目前已經陷入嚴重的觀望情緒，樓市要想恢復元氣，最快也要二季度，慢的話可能要下半年。
國資要接盤，價格折讓必須足夠有誠意，畢竟國企也要避免國有資產流失減值的風險，因此濤哥認為融創果斷折價自救是正確的選擇。
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與世茂、融創的主動出擊不同，恆大的資產轉讓則更多是被動接受的產物。
據悉，隨著工作組進駐恆大，目前恆大的資產處置已經非其老闆能夠掌控。最近1個多月以來，恆大在全國範圍內的項目頻繁易手。1月10日，恆大退出徐州御嘉置業、徐州御泰置業、徐州海亞棲置業，這三家公司的接盤方均是徐州市潘勝地產，股東為徐州市國資。1月17日，恆大旗下佛山市順德區盈沁房地產、昆明恆拓置業發生工商變更，由債權方五礦信託接盤，為央企中國五礦集團旗下公司。
對於恆大來說，在目前資金困難，大量項目難以推進的情況下，將一部分項目轉讓給國資，有利於實現「保交房」的核心任務，也能夠減輕自身負擔。而對於地方政府來說，保障項目交付、維護社會穩定是核心任務，接下恆大的項目也是地方最後托底的體現。
除以上進展外，近期大新聞，還包括華潤旗下的華潤萬象生活，耗資22.6億收購中南服務。
這是繼華潤在1月中旬10.6億元收購禹洲物業後的又一次出手，兩次加起來，華潤已經向民企輸血33.2億。要知道，華潤這兩筆物業收購，給的價格還是算相當不錯的。
據瞭解，目前市場上物業公司雖值錢，但真正有能力的買家並不多。比如，融創之前收購當代置業物業公司，搞了好幾個月，最後失敗告終。
現在，碧桂園、萬科都在消化前期收購的物業資產，暫時不會積極併購，民企都自身難保，很難並購別人了，所以有紅色央企背景的華潤就成了大家眼中最好的買家。
筆者預計，華潤今年可能還會多次出手，並且不僅僅在物業，在地產板塊華潤同樣有很大的志向。
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而與華潤齊名的另一家大戶，中海地產也開始行動了。
1月25日，雅居樂集團公告，擬以18.43億元出售廣州利合集團26.66%的股權，接盤方為中海地產，代價包括13.8億元現金及方應付予廣州利合集團的貸款金額4.63億元。廣州利合集團為廣州利合物業管理及廣州世佳裝飾的100%控股公司，擁有「廣州亞運城」的土地使用權，屬於非常優質的資產。
目前看來，對民企來說，如果項目是與國企合作開發的，都有不小的概率能夠實現出售。畢竟對於國企來說，有保障國有資產的責任，如果合作項目股權被低價出售，還不如自己出手拿下會更好。同時，國企央企的款項支付更快更有保障，這也是民企青睞的地方，只要資產好、折讓高，還是很有機會成交的。
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總體來看，粗略統計下，近期幾家民企出讓給國企的資產，累計已經達到百億級別。
這說明，前期市場流傳的動員國央企收購民企項目的傳聞，並非空穴來風。資產出售，一方面讓民企獲得了週轉的資金；另一方面也是對市場信心的有效激勵。
最近，多家房企的美元債出現大幅上漲，個別房企甚至評級也回調了。
一部分房企股價也有明顯回升，特別是龍湖、中海、保利、濱江等央企和優質民企，股價甚至回到了9月前的高峰狀態。所以，國家全力穩住房地產，國企出面對民企進行資產收購，已經是確定的大方向，實際動作也在慢慢見效。
筆者認為，房企債務危機，可能將在2022年全面化解，現在只是開了個頭，3月還會有更多大消息出現。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)