變現渠道鎖死：樓市「溫水煮青蛙」模式開啟(圖)
沒有流動性的房產，終究只是紙上富貴、賬面資產而已（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年11月2日訊】最近，在中國社交媒體上，有一個賣房移民的故事流傳得比較廣，可以說是目前中國實體經濟和房地產和移民問題的真實寫照。在這裡跟大家分享一下。
女主30多歲，和先生在一個三線城市經營一家公司。近幾年生意不好做，公司業務幾乎停滯，收入不好。再加上3年內連續生了兩個寶寶，基本是靠之前的儲蓄生活。坐吃山空的感覺讓她非常焦慮，好在家裡還有一套房。
機緣巧合下，一家人打算賣掉房子後移民。移民手續基本辦的差不多了、簽證也都搞定了，可以說，算是萬事具備，只欠東風，就等賣掉房子後就可以移民他國，遠走高飛，可沒想到在賣房這一步卻卡殼了。她發現，房子已經降價30萬了，還是沒人買，而且越降價越沒人買，都是買漲不買跌的心理。就這樣等了整整1年，房子也沒有賣掉。當然，移民的事也一直被卡在那裡，進退兩難。
這是一個真實的案例，說明當前二手房成交已經慘淡到超出想像的程度了。我也有一個朋友，前些年在自己老家，一個三線城市花了將近100萬買了套房子，短短几年，現在房子市面價值為150萬元。去年他在鄭州找了一份穩定的工作，決定賣掉老家的房子在鄭州買房定居。最開始他按照市場價150萬掛到了中介網站上，可是一個月下來一點消息都沒有。後來中介公司的人建議他降低售價，145萬、140萬、135萬……，直到最近把價格降到了115萬元，足足降價35萬元，但現在房子還是沒有賣掉。
我這個朋友抱怨說，老家房價確實沒有降低，新房價格今年以來還上漲了一點，但是真到賣二手房的時候才發現，房價不是沒有降低，只是沒有顯露出來，大家都不知道而已。
上面這兩個案例，都說明二手房有價無市、難以脫手，這在目前國內比較普遍。現在的二手房市場的確就是有價無市，看似房價沒有下跌，但就是賣不掉房子。從去年年底開始，全國大部分城市的二手房掛牌量就一直激增，而購房者卻越來越少，出現了供給嚴重大於需求的現象。雖然房價現在並沒有出現下跌，但實際操作中，你不在市場價的基礎上折價20%、30%，房子根本就賣不掉。
這其實就是樓市的「溫水煮青蛙」模式。在這種「溫水」中誰也感受不到危險，但誰會是「青蛙」呢？可能誰也不願意做「青蛙」，但很多人已經在做「青蛙」了。
一
截止到今年9月，在全國70個大中型城市的房價走勢中，有53個城市新建商品房銷售價格環比上漲，12個城市下跌，5個城市持平。在二手房售價方面，40個城市的二手房售價環比上漲，28個城市下跌，2個城市持平。當然，二手房價格下跌的城市是在增多的。不過可以看出，大部分城市的房價，不管是二手房售價還是新建商品房售價，其實總體都在「穩定上漲」。
這給很多人造成了錯覺，認為中國房價沒有下降，認為我說的和中國的實際情況不符合。很多人覺得房價不僅不可能下跌，甚至有以後還會繼續上漲的錯覺。就比如我這個朋友的房子，如果他不賣房子，那麼今年以來他的房子也升值了，可能值150多萬，他花了近100萬元買的房子，看起來也掙了50多萬。但是現在他想賣房子，賣不掉，降價35萬，其實就是降價30%依然賣不掉。就算降30%賣掉了，這幾年下來他還的房貸利息、資金成本和其他購房成本加起來也十幾萬了，也掙不到什麼錢。咱們可以對比一下，不賣房，紙面上財富增加了50多萬；一旦賣房子，若仔細算一筆賬，發現幾年投資房產下來是虧損的，這可能就是現在很多二手房業主面臨的現狀。
很多二手房業主覺得房價沒有下跌，可能是因為他現在還沒有賣過房子。就像很多人認為中國的房子沒有下降一樣，這是因為他們沒有意識到什麼是「有價無市」，什麼是賬面財富。
所以說，那些前幾年買了房子覺得自己房子升值很多的人，現在先不要計算自己掙多少錢了，先把房子掛到二手房市場賣賣試試，看看現在房子到底值多少錢。如今，很多人痴迷於房子為其帶來的財富中不能自拔，還不斷買房投資房產，這是在錯誤的投資方向上越走越遠。
其實，很多城市的問題，並不只是房價下降，更重要的是流動性太差。手握500萬的房子，賣不掉就是500萬的賬面資產。手握200萬的房子，賣得掉就是200萬的變現資產。只有在房子賣出去的那一刻，才能知道真正值多少錢。當下所有人忽視了流通性的房產，將來勢必會後悔。
二
那麼，什麼是流動性？通俗來講，就是指把資產變成現金的容易程度，簡而言之就是變現能力。一般情況下，越是供不應求的城市，二手房流動性越好，平均到每套房的變現能力就越強。根據貝殼研究院的報告，9月份全國33城二手房流動性指數排名，上海和北京的二手房流動性最高，這跟一線城市極度的供不應求有關。本就是典型的存量房市場，二手購房需求動力足。
9月，上海二手房成交超過3.1萬套，創下近幾年來新高。從成交金額看，去年十一期間，上海商品住宅成交僅約3.55億元，而今年同期已達約54.49億元。數據也印證了北京二手房市場的熱度。9月，北京二手房成交量17259套，創下今年月度次高，環比8月增加1202套上漲7.5%，同比大漲40%。今年3季度，北京二手房網簽量是4.97萬套，達到了2018年以來的季度新高。
當然，北京的情況比較特殊，這裡重點說一下。剛才特定的北京的二手房成交量比較好，但沒有說到二手房的成交價格。事實是：北京的二手房價格這幾個月都是在持續下跌的。明明成交量還一直保持在高位，但房價就是漲不起來。北京樓市的二手房成交量越好，北京的二手房掛牌價就下跌的越多，這種情況是很反常的。
現在，對北京樓市的看法分成了兩派，一派認為北京房價馬上就要大漲了，現在北京樓市二手房成交量這麼高，量在價先；還有一派人認為北京房價還在谷底震盪，北京二手房成交量上漲是建立在房東降價賣房的情況下才實現的，也正是因為北京房東在降價賣房，所以北京的二手房成交量才會高，如果北京二手房漲價，那麼成交量就會下跌。而事實確實就是北京二手房很多房主都是在折價拋售的。
相比之下，一線城市中廣州和深圳二手房成交就不如北京、上海那麼活躍。廣州郊區新房供應量大，吸走了一大波購買力。而深圳，只能說政策調控太嚴了。自7月份以來，中央和地方紛紛加大調控力度，深圳更是接連出臺政策抑制市場過熱，相應的二手房交易活躍度也出現下降。數據顯示，8月深圳全市過戶11322套二手房，環比下跌15.6%。因為二手房過戶存在數據滯後性，8月過戶量雖過萬，但實際成交已有所下降。
二線城市中，成都、西安以及受環滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手房交易也比較活躍，流動性指數都在85以上。杭州、青島、廈門、武漢、南京、重慶、天津等居中。而廊坊、南昌、瀋陽、鄭州等的活躍度較低。其中，南昌、鄭州等城市，主要以新房交易為主導，二手房市場活躍程度相對更低。
而瀋陽、長春等城市指數排名落後，與近年來東北地區人口外流、整體購房需求萎縮有關。特別是瀋陽，目前二手房在貝殼平臺的掛牌量已經接近12萬套，超過鄭州的10萬套和北京的9.4萬套。
三
二手房流動性低，不代表這座城市一定沒有價值。但反過來，沒有價值的城市二手房流動性一定很低。不過，像北京、上海這類一線城市，雖然流動性指數高，但房價不低，屬於典型的高流動性+高房價城市。但對於大部分人來說，高流動性+房價友好型城市，才是好的選擇。比如說成都、西安、武漢、杭州、青島等城市，二手房供應量大，價格又比較平和，同時因為需求旺盛，二手房流動性就高，所以價格是實打實靠成交量支撐起來的。
而在二手房流動性差的城市買房，選籌就變得非常重要。一旦買不好，不漲甚至下跌，折價也賣不掉。就像樓市崩盤的鶴崗，3、4萬一套裝修房，便宜到白菜價又如何？無價又無市，照樣賣不出去。
現實中，這樣的案例比比皆是。同樣是東北城市，遼寧鐵嶺網傳一套學區房掛牌總價只要3.8萬元，單價僅1000左右，堪稱白菜價。調查發現，白菜價學區房並非孤例，還有學區房80平總價只要7.2萬。要知道，在北上深，學區房單價基本都要10萬以上，反差太過強烈。
7月3日，「山東乳山的海景房最低每平1800元，二手房價跌回10年前」登上微博熱搜。調查發現，乳山二手房價近乎腰斬，只有新房價格的一半左右（這個城市就是剛剛發生一起離奇的統計局公務員向單位投毒事件的城市，在單位的飲用水裡投母豬用的催情劑，投了兩年多）。
10年前一套20萬的海景房，如今只要13萬。10年間房價虧本約35%，如果算上利息和成本，估計虧損能達到50%。這些案例都指向了一點，房子的流動性比房價、增值更重要。失去流動性的房子，不管房價高低，變不了現，兌換不成人民幣，都只是一堆鋼筋水泥。
即便是那些目前市場看起來火熱，開盤熱度一日更勝一日的城市，只要經濟在收縮、人口在外流、住房供應過剩、未來沒人接盤，所有的價格就只是空中樓閣，沒有多大意義。這也是這次人口普查要清查房產的主要原因。中國土地財政已經差不多走到頭，未來財政的大頭不是房產稅。
四
如今是房產過剩的時代。
調查顯示，中國家庭資產以實物資產為主，其中74.2%為住房資產。其中，城鎮居民家庭住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭佔比58.4%，有兩套住房的佔比31.0%，有三套及以上住房的佔比10.5%，戶均擁有住房1.5套。在這樣特殊的時期，買房最重要的是什麼？不是抄底撿漏，不是加槓桿獲利，有足夠的流通性才是重中之重，就是說你未來想變現的時候，房子可以很容易脫手，不需要大幅度折價才可以脫手。
那麼，具體該如何判斷？什麼樣的房子流動性好？
記住，一定要去看城市的人口和供需。人口才是城市活力的根本。有人口，才會有需求。有需求，才會有租房、買房，才會有交易。有交易，房子才會有流動性，才能變現。就像前面說的例子，等到移民想賣房變現時，發現房子按照市價已經賣不出去了。
所以，在選擇城市時，要避開那些人口流失嚴重、產業衰退嚴重、經濟收縮嚴重的城市。有些人已經嘗到了忽略流動性的苦，但有些人，還在開發商畫的大餅面前憧憬、心動，最後買下一堆不能變現的廢品砸在手裡。
所有不考慮流動性買房的人以及沒有流動性的房產，都是炮灰！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)