海南首推現房銷售疫情面前為何逆水行舟？(圖)
中共肺炎疫情下，各省地方政府用盡一切辦法，阻止房價下滑。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2020年3月10日訊】中共肺炎(又稱新型冠狀病毒肺炎COVID-19)疫情近期對中國房地產業造成巨大衝擊，導致大批售樓處和房產中介停業、樓盤停建。多地樓市為了刺激產業而出臺鬆綁政策，但也有個別省份反其道而行之。海南政府近日頒布新規，規定新上市的商品房將實行現房銷售制度，震驚中國樓市。
在疫情面前，中國各地為了刺激房地產業，陸續頒布了優惠政策。上週，廣州、南寧、九江等地紛紛為地產調控鬆綁。其中，廣州放鬆了公寓限購政策，南寧居民可用公積金首付四成買二套房，九江允許開發商延期交房，並降低了商品房預售資金的監管比例。
在地方政府相繼祭出新政、扶持樓市的大背景下，海南看似卻在逆向行走。當地政府上週六印發通知，就收緊樓市頒布了一系列新規。其中最引人注目的就是規定新出讓土地建設的商品房實行現房銷售制度，這意味著海南成為了全國首個推行現房銷售的省份。
現房與期房相對。現房指的是「即買即住」的商品房，需要通過竣工驗收，且供水、供電等配套基礎設施具備交付條件。期房指的是預售的商品房，也就是在建的、尚不能交付使用的房屋。兩者相比，期房價格較低，購房者的選擇餘地較大，而現房的配套設施相對成熟、收房週期較短、房屋質量風險較小。
海南為何「逆行」？
在幾十個城市不同程度地放鬆了房地產調控政策的大勢之下，為什麼偏偏海南成了「逆行者」呢？
中國金融學者賀江兵認為，海南近年來的戰略定位持續升高，這項新政是為了防範新一輪市場炒作。
「海南政府是為了防止人們借這個機會再去炒一輪房，這是一劑預防針。這項新政可以遏制炒作，因為海南是極其容易被炒作的，也是被炒怕了的一個地方。」
賀江兵指出，相對於中國內地省份，海南的房地產業見證了不少大起大落。1988年，中國政府決定設立海南省級經濟特區。幾年之內，海南大開發催生了舉世罕見的樓市泡沫。1993年，時任國務院副總理朱鎔基宣布終止房地產公司上市，全面控制銀行資金進入樓市。此後幾年，當地樓市轟然倒地，海南經濟一度陷入低迷。
2018年4月，中國政府宣布將支持海南建設自貿試驗區和自貿港，吹響了海南新一輪改革開放的號角。同月，海南就緊急發布通知，宣布即日起對當地商品房實行全域限購。除了四個生態核心區市縣的住房僅面向當地居民銷售，外地家庭如果要在海南的任何其他地方買房，都需要提供家庭成員在海南多年的所得稅或社保繳納證明。
學者：新規會削弱市場競爭
賀江兵分析，海南的這項新政會進一步削弱市場競爭，鞏固既得利益者的地位。
「這項政策對國資背景的開發商有利，因為他們資金雄厚。這樣的話，他們既可以拿地、又可以蓋房。這對他們是個利好消息，而對民營企業和中小開發商來說是十分不利的。」
他還表示，海南政府目前推行現房銷售等收緊樓市的調控政策，是此前出臺的全域限購政策的延續。在這一點上，海南與雄安新區的性質頗為相似。
2017年，在中國政府決定設立河北雄安新區後的第三天，當地三縣的樓市交易已被全面凍結，旨在防止惡意炒房行為。
在一些經濟學家看來，中國目前的房地產政策應以紓困為主，這更是讓海南的新政顯得格格不入。
中山證券首席經濟學家李湛週一在財新網發文說，樓市供給端調控政策應以防風險為主，包括放鬆房企融資和復工預售條件、加速發行地產債等措施。
華盛頓信息與戰略研究所所長李恆青認為，海南推行現房銷售不但不能解決樓市的結構性問題，反而會加劇房地產泡沫。
「目前中國已經有很多現房庫存擺在那兒了。在庫存沒有消化掉的情況下，還要繼續開發一些地皮。實際上這早就不是應該做的事情了，而是應該停止房地產開發。」
除了對新出讓土地的商品房實行現房銷售制度之外，海南政府還一同出臺了新的限購政策，規定海南本地居民限購兩套住房。
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