法院拍賣房已經讓中國房價跌回到了2015年(圖)
法拍房的拍賣價格是市場價格一半。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年11月25日訊】法拍房的拍賣價格是市場價格一半，很多房價已經回到了2015年之後，很多朋友產生了濃厚的興趣，主要問題有2點，第一真的有這麼便宜嗎？第二法拍房能不能買，該怎麼買？
首先，房子通常只有三種情況會被司法拍賣，（1）因債權糾紛無力償還被拍賣的房（2）因罰沒收的資產（3）無主資產被國家收回拍賣
其次，你得瞭解法拍房的價格形成機制，一次拍賣價格，基本上是按照評估價來敲定，一般不低於評估價的70%，但是要知道評估價就已經要比市場價低10-30%了，所以一套房子的一拍價，基本就是市場價60-70%左右，如果一拍沒有拍出去，那麼30日內，法院會安排二拍，價格也將進一步降低20%左右。所以二拍的房產基本都是市場價格的一半。
我們找了個例子，北京廣渠門金茂府，這算是頂級豪宅了，房齡也比較新，2009年的，381平米的在售市場價5600萬，而11月19日，法拍了一套382平米的評估價4949萬，差不多是88%，一拍價是3959萬，是市場價的70%，最後只有兩個人競拍，成交價就漲回到了4510萬，相當於比市價低了1000萬。打了8折拿下。
還有一個在團結湖的富力愛丁堡，這都是三環邊上的房子，101米，1100萬的市場價，評估價比市場價還高1176萬，估計是有豪裝。但是11月16日拍賣，一拍價只有753萬，結果流拍了，二拍價是603萬，最終只有一人出價，以603萬成交。相當於市場價格54%，不算稅費的情況下，幾乎半價拿下來。所以法拍房肯定是便宜，但能便宜多少，就得看機會。價格降一半並非不可能。關鍵要看，有多少人看好這個房子，如果無人競拍，那麼撿漏的概率就比較大了。相反如果知名小區，關注度較高的樓盤，即使拍賣價降下來，最終成交價也會上去。
第三，法拍房能不能買，該怎麼買？
大家都聽說這麼一個極端的例子，一個網友花了369萬，搶下了一處市場價566萬的房子，要過戶的時候才知道，要交242萬的稅費，加在一起達到611萬，比市場價還要高45萬。
這就是法拍房的弊端，也是他之所以便宜的原因。
1、法拍房的稅費，全部都是買家來承擔，這個很好理解，賣家但凡還有錢，也不至於落到法拍的境地。法拍房也得遵循滿五唯一的規定，對於那些多套房原值低的，稅費可能會非常的多。如果這個房子之前還是由公司持有的話，那麼稅費可能還會更多，因為他被視為了經營行為，所以還要交一個土地增值稅。所以，法拍房到底有多少稅費，在你舉牌之前，必須要瞭解清楚了。
2、你要提前瞭解，當地法拍房是否限購，比如北京法拍房同樣限購，你如果舉牌了，但最後沒資格，人家也是不退你保證金的。同樣限購的還有，廣州、深圳、廈門、南京，但是上海杭州合肥就不限購。此外，還有是否支持貸款，各地方政策也都不一樣，具體能貸多少，也要根據房子而定。這些都得提前找機構問清楚。
3、一定要實地看看房子，到底怎麼樣，房子朝向，是否有遮擋，瞭解房子的使用狀況，一定要落實，房子裡是否有租約，有的房子房主很壞，他明知道法院拍賣，故意把房子租給親戚朋友，租約幾十年，這樣的房子你買到手了，也住不進去，法院只管過戶，並不負責清人。所以有長租，裡面住著人的房子一定不能要。
4、瞭解這個房子是否還有其他的工程款未結清，甚至是否做了多次抵押，有的房子不但在銀行抵押，還在民間高利貸那裡抵押，你買下來之後，天天都會有人上門催債。這樣也會不堪其擾。
5、要瞭解原房主的身份職業，通常來講，房屋之所以會被抵押或者沒收的，大多是因為債務人無法履行到期債務，導致被債權人起訴、查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣，很多一部分是由於理財失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行。也就不用擔心入住後會有什麼麻煩的糾紛，但是，如果你不幸遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就後患無窮了。
所以，綜合來看，法拍房價格雖然便宜，但是裡面的坑也不少，不過這些坑其實只要稍微注意一下就能避過。最簡單的方法，你在當地找一家法拍房服務機構，花點中介費，基本就都能調查清楚了。淘寶上每個城市都有類似的服務機構可以去找。能讓你避免很多的麻煩。如果這個錢都不想花，那就得自己知根知底，比如你跟要拍賣的法拍房是同一小區，或者隔得不遠，時不時就能過去溜躂溜躂，看看情況的，總之這個事必須要線下去打聽，跟物業打聽房主信息，跟鄰居打聽租賃情況，跟中介打聽房子怎麼樣。都搞清楚了再交保證金舉牌。
未來隨著資金鏈緊張，法拍房可能會越來越多，這裡面有不少撿漏的機會，所以那些想買房自己住的朋友，不如關注一下淘寶上的法拍房，只要操作得當，會幫你剩下不少錢。至於投資，我們還是那個觀點，即便是價格降了一半的法拍房，也不具備投資價值。大家還是死了投資這條心吧。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)