中國樓市新動向：開始有城市宣布限價令(圖)
調控會即刻加碼，包括擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年6月1日訊】在部分城市樓市升溫之際，據中國內地媒體報導，江蘇省蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門日前召集30餘家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會即刻加碼，包括擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。
目前的情況是：1、今年一季度以來，蘇州市土地市場過熱、一、二手房價格出現倒掛，四月底房地產價格指數提高5%， 已超過蘇州全年調控目標5%的界限。
2、蘇州已被納入「70+1」個大中城市房地產指數監控範圍（之前並不在列）。
3、蘇州將會對岀讓的每一塊土地做到岀讓條件設置精細化管理，在適當的範圍內，下調土地的指導價格。
最受關注的是蘇州房價全年調控目標是5%，這意味著對樓市啟用了限價，再加上之前蘇州對部分地區商品房限售，本次可以理解為樓市調控的升級。
早前在5月11日，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年，二手房限售5年。
從媒體報導的內容來看，本次蘇州限價包含限房價和限地價，蘇州被納入「70+1」個大中城市房地產指數監控範圍，這意味著今後房價水平如果沒有能控制在預定範圍，還將會出臺更大的收緊政策。
為什麼蘇州選擇這時候出手呢？
1、蘇州對部分區域的限售舉措效果欠佳，5月20日-22日，蘇州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和調控前差不多。
2、蘇州樓市的火熱引起了高層的關注，早前，中國住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
3、房價上漲會刺激居民買房慾望，導致量價齊漲，據悉，4月份蘇州新盤去化率達到80%，越來越多人的貸款買房，導致居民負債快速增加，今年3月份，蘇州住房貸款達1.03萬億，存款達1.02萬億，相當於借的錢和存的錢一樣多，手裡已經沒有餘額，容易催生槓桿，引發金融危機。
有業內人士認為，中國的樓市已經從黃金時代向白銀時代過渡。所謂白銀時代就是房價還可能會上漲，但這個速度會明顯放慢，為什麼？
1、居民購房能力有限，中國居民的房貸收入比(個人住房貸款/可支配收入)已經從2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年間上升37.9%。也就是說居民可以自由支配的資金中多數用來買房，如果房貸收入比繼續上升，那麼將嚴重影響生活質量。
2、人口增速放緩，根據社科院報告，中國人口將在2029年達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續的負增長。這就意味著中國人口進入利用存量的階段，一個地方的房價漲看漲，表面上是看政策、資金，歸底到底還是人口，在總人口增量有限的情況下，未來就會進入到利用存量階段，有的地方人口會減少，有的人口會增加，類似於股市的板塊輪動一樣，人口（資金）往哪走哪裡的房價就會上漲，反之就會下跌，總之，全國房價普漲的時代已經告終。
3、防範金融風險的需要，房價太快上漲也會產生金融風險，居民債務水平和房價走勢關聯度非常大，，2018年，中國居民的槓桿率達到了53.2%，比上年上升3.8%。國際貨幣基金組織認為，超過65%會影響到金融穩定，現在看來距離65%越來越近了。
4、貨幣增速放慢，房價是貨幣的產物，現在中國的總貨幣量是GDP的兩倍之多，這麼多的錢房價還能不漲？2017年以前，中國的廣義貨幣M2兩位數增長，2017年下半年後以個位數增長，說明貨幣增速放慢，房價增速自然也會是放慢。
之所以說房價會放慢，而不是下跌，那是因為城鎮化紅利還在，人口由「農村-縣城-小城市-大城市-特大城市」流動的過程，就是房價上漲的過程，只是這個速度變慢。更為重要的是，中國經濟仍高度依賴房地產，要想擺脫對房地產的依賴，從虛擬經濟上要做到「輕貨幣重資本」，說白了就是發展資本市場，增加股權融資比重，降低債權融資比重，比如現在的註冊制、科創板等，都是在為債權向股權時代切換做好鋪路。
從實體經濟上，要做的是發展科技，發展第三產業從而減輕房地產的依賴，這個過程短期能做到嗎？當然不能，所以房地產未來一段時間內仍然是經濟增長的重要推動力，只是它的增速變慢，就像蘇州提出的全年房價目標控制在5%內一樣。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)