嚴重信號：明星城市杭州房價房租齊殺跌！(組圖)
曾經的房地產明星城市杭州的房價房租齊殺跌，意味著什麼？（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年10月25日訊】又一家長租公寓運營商「寓見」爆倉。
10月17日，多位寓見房東和租客表示，無法聯繫到工作人員，並且部分房東被拖欠1個月租金，大量租客面臨被房東趕走的窘境。
又一家長租公寓資金鏈面臨斷裂。而這，距離8月杭州鼎家爆雷才僅僅只有兩個月……金九銀十退潮，開發商裁員，中介降薪，樓市迎來租房末路。
鼎家爆雷之後，杭州租賃市場回調。一、二手房價格量價齊跌，傳導到了租房市場。
1、杭州房租大回調
9月以來，杭州租房市場遭遇價格和成交量雙殺。
根據《錢報杭州房產》報導，靜女士在杭州天目山路與古墩路交叉口附近有套兩室兩廳的房子，正好租約到期。為了省心，她決定不找租客，交給中介公司託管。9月底，靜女士跑了好幾家中介公司諮詢房屋託管，談收租價格。
一家收房力度很大的中介拒絕了靜女士，另一家中介愛上租對於靜女士3800元一個月的報價，審批沒有通過。
與上半年杭州租房市場相比，簡直是冰火兩重天。
靜女士鄰居家的房子上半年託管給中介，最後愛上租以4000元一個月的價格簽下3年租金合同，並承諾月租金每年漲3%，還給房子進行簡單裝修改造。可現在，中介表示，房東普遍願意降價，月租金平均下調200到300元不等。
杭州房租下滑最明顯的是丁橋、三墩、城東新城這三個片區。三墩一帶，8月的套均月租金大約在5000元，到9月降到4500元，丁橋也差不多，之前套均月租金大約是4000元，現在回調到3000多元，三個板塊月均租金下降500元。
從需求端來看，這幾個板塊房租回調一是因為城東新城大開發，存量房源沒減少，2018年大批新盤交付，其中一部分進入租房市場，供給大增，租金下降。
2017年，因為大規模拆遷，帶來了大量過渡租房家庭。租住在城中村的租客，大批量轉向正規租賃房。當時三墩、丁橋一帶承接了這部分因拆遷出現的客源，租金出現大漲。
2018下半年，杭州租房需求明顯減弱。
從供給端來看，2018上半年，杭州形勢一片大好，很多房東寧願房子閑置也不出租。7月之後，行情急轉直下，房子越來越難賣，不少房東轉售為租。根據當地中介數據，4、5月份杭州市區二手房月成交量達到上萬套，最近兩個月，萎縮到三四千套。
杭州各區9月份掛牌均價對比（數據來源：克爾瑞）
另外，長租公寓不斷提高報價，透支了租金的漲幅。8月有關部門集中約談長租公寓企業，鼎家高價收房導致資金鏈斷裂。目前杭州當地最大的兩家租賃運營商停止了收房。
租金下跌，運營商高價收房，必定收一套虧一套。
2、土地成交創一年新低 溢價率四連跌
根據杭州國土資源局數據，2018年9月土拍繼續縮量。主城區斷供，全市共出讓土地25宗，出讓面積39.2萬平米，出讓金額25.9億，創下近一年新低。
曾經意氣風發的房企，迅速改變拿地策略。
9月杭州成交的25宗地塊，18宗為底價成交，剔除2塊加油站用地後，平均溢價率為2.44%。根據杭州國土資源局土地掛牌公告顯示，預計10月掛牌土地量36.8萬平米，供地繼續下降。
9月27日，臨安成交三宗涉宅地塊，全部底價成交。其中高新技術單元兩宗商住地塊位於青山湖科技城，均由綠地以6540元/平方米的樓面價競得，也是綠地首進臨安。
青山湖科技城在售新房高層均價在15000元/平方米，這兩宗地塊的保本房價大約13000元/平米。太湖源鎮青雲村郜村地塊，4月24日流拍，在9月27日再次掛牌，最終由臨安本土房企榮上抄底拿地。
杭州二手房成交已經十分清淡。杭州住建委數據顯示，二手房成交在5月達到高峰，之後持續下跌，9月杭州二手房成交套數2554套，僅高於2018年2月的成交量。
掛牌量也隨著市場降溫，大幅調低。諸葛找房數據顯示，9月份杭州二手房掛牌價為38328元/平米，環比下跌1.2%，9月掛牌量環比下降25%。
3、租金同比連跌六月
在全國範圍，上海依舊是租賃用地投放第一城。
2018年第三季度，全國範圍內租賃土地僅投放6塊，上海佔據5塊，樓板均價5598元/平米，略高於一、二季度，租賃用地通常是定向供給，且底價成交。上海以37幅地塊，200萬平米的總建面位列全國第一。
截止2018年9月全國各城市純租賃用地投放總匯（數據來源：克爾瑞）
但是，根據房協的全國租賃交易價格指數表顯示，租金連續六個月同比下跌。克爾瑞的數據顯示，三季度以來監測的35個城市中，有23個城市租金數據下跌，濟南、長沙、廈門三個城市租賃價格指數跌幅居前。從城市等級來看，一線城市三季度租金整體穩定，平均上漲0.78%，二線城市三季度租金下跌0.06%。
上一次爆雷的鼎家在杭州，這一次的寓見資金鏈困境，在上海，都是前期租金價格漲幅居前的城市。
租賃企業直接破壞了城市的租賃生態，本來房客明明有低價房源可住，卻被租賃企業高價收走，以租金貸的形式返租給客戶，優質的租賃企業收不到房源，沒有租客，最終提前離場。
資本扎堆進入，劣幣驅逐良幣，隱性長租公寓地雷在上海、杭州、南京等一二線熱門城市越來越多。
最終結果可能是，無人敢租，房租下跌，房價房租雙雙殺跌，樓市壓艙石沒了。
長租公寓運營商的資金鏈和盈利問題，會日趨惡化。
對於小規模的房企，通常選擇整租模式，將項目整體對外出租，收取固定租金。這樣的優勢在於收入穩定、管理簡單、額外投入少，房企享受成熟運營商的資產升值紅利。
壞處在於，通常整租合同要持續10年以上，項目流動性差，以至於北京萬科乾脆一次性收取十年房租，被監管部門叫停。
自建立團隊的房企，可以利用自身資金和資源優勢，切入租賃市場。不僅可以提升項目估值，還可以積累運營經驗，為房企多元化布局打基礎。相比公寓運營商，房企自建團隊週期長，投入大，短期盈利很難，會加劇現金流困難。
於是，有房企選擇合資模式，成立專門團隊和運營商對接。雙方持股，運營商效率比較高，相比自建團隊，房企能藉助專業運營商進行擴張，通常在一兩年後，房企會努力脫離運營商獨立運作，優質租賃企業不太願意接受這種模式。
等大部分住房租賃企業爆倉和淘汰之後，租客們可能就租不到便宜、地理位置又可以接受的住房了。只剩下三條路，一是共有產權房，二是商品房，三是帶有國企央企背景的開發商，建造的租賃住房。共同點在於，價格都不低。
業主維權，萬科給退款；租客維權，能有這樣的待遇麼？
(文章僅代表作者個人立場和觀點)