發展租房市場？中國降房租的希望在哪？(圖)
原文標題：租房市場的幾種模式！降房租的希望在哪？
資本入局當二房東，中介推高城市房租的鬧劇告一段落。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年8月23日訊】在北京租房市場，資本入局當二房東，中介推高城市房租的鬧劇告一段落。北京多部門約談10家中介，要求大家承諾集體不漲價，落實三不原則，一是不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；二是不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；三是不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。此外，為穩定租房市場，參會企業將在未來數月內向市場投放房源，以保證供應。其中自如分配了8萬間任務，相寓2萬間，蛋殼2萬間，其他還有一些小中介，總計是125,725間。
是很多人都有疑問了，這125,000套房源到底是存量還是增量，有媒體報導說是存量，那麼是否意味著之前這些中介本身就存在囤積居奇的行為，這125,000套存量房，握在手裡不出租！原來是準備做什麼的呢？後來也有消息說，自如聲稱是增量，增量8萬間，那麼勢必他會加大收房的力度，去進一步爭搶房源，那麼這好像與此次約談的目的完全不符吧，反正最後也是支支吾吾完全說不清楚，最後各家中介就是強調，不漲租金了。但具體怎麼不漲，怎麼供應全都閉口不談了。
一個城市的房屋租金跟這個城市的收入狀況息息相關，收入高，收入上漲，租金就會上漲，但這僅限於C2C模式而言，如果有人通過資本壟斷房源形成一個壟斷的B端，再加上他短期不以營利為目標，那麼這個就麻煩了。但凡資本入局，以擴大市場佔有率為目的，都會破壞市場本身的機制，比如打車軟體，又比如共享單車市場，最後不是讓你在路邊打不到車，就是滿地浪費的自行車。但這兩個跟租房比起來都是小事，畢竟租房這個事，幾乎關係到一個城市一半的居民，還有這些居民們一半的收入。房租如果比工資漲得還快，那就讓人完全看不到希望了。
要發展租房市場，本意是好的，那就是緩解高房價的壓力，打造租售同權，而長租房市場的模式現在就這麼幾個：
一是開發商直接開發自持物業租賃，比如萬科的翡翠書院，這種東西由於開發成本巨大，開發商只能以租代售，而且也只能做高端，一筆收10年的錢，月租金15,000起。
二是二房東的分散房源的中介模式，比如自如，相寓，蛋殼這種就是中介先收房，然後加價出租，這種模式勢必推高市場租金，因為他的盈利模式本身就是這樣，二房東發展的越快，市場佔有率越高，推升房租的力度就會越大，這個沒辦法解決。
三是，整租改造模式，通過一些商業建築，打造整租的長租公寓，有點像酒店也有點像宿舍，集合住宿和社交的需求，比如you+公寓，這種模式也不便宜，他也得先收房再改造，再疊加服務加價出租，只要凝結了服務，就會比你單租一套毛坯房貴的多。
所以這以上的三種模式，其實都是推漲房租的模式，無論發展哪一個，城市租金都會被推高，在原有的房租上，疊加服務，本身這種商業模式，就只能通過漲價去賺錢，有資本推動會讓這種漲價更加迅猛快速，沒有資本推動會比較溫和的差別，怎麼都是漲價的。而真正有希望改善租房市場的是後兩種模式。
第四，保障性租賃住房，這種房子就是政府主導，開發商配套建設，給城市低收入群體居住的，由政府同一運營和管理，這些房子是政策性的，所以不會漲價，他的市場份額直接決定了城市租金的水平，如果這種房子多了，上面那三種租房的價格就起不來，如果租房市場的保障不足，那麼就是現在的結果。房租大量上漲。所以如果平抑城市房租，保障性租賃住房必須要加大供應力度，這才是根本一方面要批地，加大建設，另一方面要加大改造力度，把一些廢舊工廠，廢舊商業公寓，甚至是商場，改造成為具有保障性的公寓，以緩解城市租房壓力。
第五，集體建設用地轉租賃，只有這個模式可以跳出高成本的怪圈，他沒有土地成本，只有建安成本，所以這種房子造價只是開發商自持物業的四到五分之一，於是他的租金回報率一下就能超過5%，甚至到達8%，商業模式就很清晰了。所以現在應該把更多的資本用於集體建設用地的開發上面，積極推動這種租賃住房的建設和出租，這種房子出租是有降低市場租金可能的，而且也不用政府出錢，市場可以藉助資本的力量，快速推動。只需要給政策配合就可以。
綜合來看，房租中長期看的是城市的繁榮程度和收入情況，但短期確實會受到供給需求的影響。所以增加供給不光是中介的事情，更是要靠相應的政策去推動，特別是保障性租房的供給和集體建設用地轉租賃的供給，這兩個才是可以降低城市房租的力量。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)