【看中國2017年10月26日訊】就在這兩天，保利地產聯合中聯基金共同打造的租賃住房資產支持專項計畫獲得批准，成為了中國國內首單租賃住房的REITs產品，一個REITs的時代悄然來臨，這意味著整個樓市的玩法將徹底改變。
所謂REITs，就是資產證券化，說白了就是用收房租的權利，拿到市場上去，把它變成證券賣給老百姓，從而自己達到融資的目的，比如這次保利就可以通過這種方式拿到錢，建設之後，收取租金，然後按期給投資人分紅。老百姓沒有買到房，但卻可以當上房東，從而收取租金。當然這裡要提醒，REITs的玩法是收取租金收益，而不是獲取買賣房屋的價差，所以這塊可能有一些誤導性。
以後還有一種玩法，是銀行也會將住房抵押貸款，打包成證券，在資本市場上出售給投資者，這樣有助於銀行快速回籠資金，至於說房子以後是漲是跌，是不是有人斷供，那就是購房人和投資者的事情了。銀行可以通過REITs把自己的風險和收益鎖定。
所以很顯然，REITs的推出是一個甩鍋的方式，開發商可以把風險迅速甩給投資人，銀行也可以把斷供風險甩鍋給資本市場，至於投資者會不會買呢？這個還要看具體的收益率，中國市場只要給到4-5%的收益，產品不會愁賣。這個收益基本與商業地產持平，小於銀行的住房抵押貸款的收益，所以目前來看，這兩個領域REITs是可以替代現有模式的，至於在住房市場，恐怕有點麻煩，目前的租金回報率不足2%，所以商品房市場開展REITs的可能性並不大，只能在住房保障市場實施，比如那些土地不要錢的小產權房，或者政府公租房，扣除掉70%的土地成本，和相關稅費10%，房子的錢瞬間只剩下了20%，北京均價5萬的房子，瞬間成本只有1萬，而北京現在的基本租金差不多是100平米80元每月，算下來一套500萬的房子，建設成本只用100萬，一年的租金回報10萬，所以租金回報率能到10%，如果這時候發一個REITs出來，大家都有的賺。給投資人9個點，自己留1個點，這個產品會迅速被搶光，如果資金不是問題了，那麼也就意味著這種保障房將大面積推出，只要政府劃出土地，分分鐘拿錢，分分鐘蓋好。還有廣大的集體建設用地，也會大規模的投入到租賃住房的建設中來。自己一分錢不出，還躺著收錢。這種好事必然會引發開發商的極大興趣，他們會到處去找這種土地不要錢的租賃項目。所以如果REITs模式跑通，掐指一算全國各地的各種公租房將大規模開始興建。
不買房，也能享受房地產的紅利，REITs模式在國外已經相當成熟，像格雷厄姆的聰明的投資者裡面，甚至建議拿REITs來做資產配置，這樣可以抵禦通脹的風險，因為物價水平提升，房租必漲，房租跟收入息息相關，都是以物價為錨，所以如果只想資產保值的投資者，只投資REITs就可以了。這樣通脹就不太可能吃掉你的財富購買力了，這種投資方式也被歐美廣大投資者所接受。
在美國REITs已經有了1萬億美元的規模。而美國和中國相比，根本就是小巫見大巫，我們由於全國人口有一半都是漂的狀態，所以租房需求巨大，租賃市場有1.3萬億人民幣的規模，而且這還是租賃市場很不完善的情況下，如果未來大力發展租房市場，這個市場擴展10倍也並非沒有可能。所以中國的REITs金融創新將大有可為。REITs的推出，也將讓租房市場建設大規模的擴充。直到公租房、集體建設用地跟REITs之間的利差消失為止。
對於普通人來說，對大家的影響有3點，第一你可以通過這個配置你的資產，租金這東西還是相對穩定的，在特殊的通脹時期，由於央行加息很可能造成股債雙殺，那麼這時候投資於REITs，是比較好的選擇，另外老年人只求保值不圖增值，完全可以通過租房的REITs獲得現金流收入，用來養老。從美國市場來看，8-9%的收益雖然不可持續，但5-6%是可以的，通脹來了可能還會更高。
其次租房的人，未來隨著公租房的大量建設，市場供給將有效增加，雖然很多人說集體建設用地位置比較偏，但這都是多米諾反應的，也就是說在郊區的房租下跌，會通過層層傳導，比如郊區的租賃房供給增加，房租下跌，必然影響郊區周邊的租房市場，大家肯定會做出反應，去搬到更便宜的房子裡面，這時候那些房東也會被迫降價，周邊又會繼續傳導。最終影響市區內的房租。
第三，公租房多了，租房方便了，租售同權了，那麼原有的商品房市場就會更冷。沒有了剛需自然改善的老破小也賣不動了，下家老破小賣不掉，他自然也就沒錢再來買你的公寓，而你的公寓出不掉，也換不了大house，最底層需求被瓦解了，二手房會陷入一潭死水。不著急用錢大家就都挺著，直到加息或者房產稅之後挺不住為止，如果要著急用錢，就只能大幅降價。可能一出手現在就得是30-40%，否則不足以攪動冰封的樓市。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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