潘石屹違背諾言再賣樓 出清上海凌空SOHO
【看中國2017年10月25日訊】10月23日晚間，SOHO中國公告宣布，與基匯資本旗下一家於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項目公司的全部已發行股本訂立框架協議。初始代價基於訂約方協定的凌空SOHO項目資產價值50.08億元(人民幣，下同)釐定，主要根據於2017年8月31日目標公司及其附屬公司的營運資金淨值及凌空SOHO項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。
據此，建議出售事項的初始代價為29.54億元，算上於公告日期凌空SOHO項目公司未償還境內銀行貸款本金19.90億元，基匯資本此番接盤代價達到49.44億元，較訂約方協定的SOHO項目資產價值50.08億元尚有6,400萬元差距。
此前凌空SOHO尚未開業，SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程，在持有三年之後，凌空SOHO仍難逃被出清的命運，而在這背後，包括雙方的交易對價，該項買賣的交易本身，都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。
潘石屹每年一賣的慣性動作在今年似乎有所加劇，在6月底宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業、7月初宣布正式啟動北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩項目整售的三個多月後，潘石屹再度出手出清凌空SOHO。
此前，潘石屹說不再賣資產，理由是外匯管制之下出售資產回收的資金沒有更好的投資路徑，「持有境內資產好過持有人民幣」。
但不久，潘石屹就違反了「諾言」，將虹口SOHO以35.7億賣給了吉寶置業，緊隨其後還宣布將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當中。
觀察潘石屹近幾年的出售路徑會發現，潘石屹賣的幾乎都是上海的資產，此次凌空SOHO出售完成後，SOHO中國在上海將只剩下SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個項目，總建面55.45萬平方米。
頻繁出售上海資產，是否意味著潘石屹不看好上海的辦公市物業租賃市場呢？
對此，SOHO中國在公告中就表示，出售事項是鑒於中國近期房地產市場發展，董事認為，從出售凌空SOHO項目將產生的預期現金流及利潤來看，建議出售事項為集團以公平值變現其於凌空SOHO項目投資收益的良機。
有意思的是，此次的交易雙方，SOHO中國可以說是看空派，而基匯資本卻稱得上是看多派的典型代表。SOHO中國認為是賣的好時機，基匯資本卻認為是買的好機會。
細數近年來基匯資本在內地的收購史，就包括聯手太古地產有限公司收購北京三里屯、收購瑞安旗下「翠湖天地」御苑18號公寓、收購北京盈科中心、與華髮股份聯合投資開發華髮新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。
而就本次買入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO項目分別錄得經審核收入（即租金收入）約7,000萬元及1.43億元。截至2017年6月30日止六個月，凌空SOHO項目的未經審核租金收入約為9,000萬元。
假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未來年租金收入定在1.8億元，撇除資產未來可能有的增值空間和運營成本不計，按照49.44億元的買入價計算，基匯資本將需要超過27年才能夠收回投資。
但作為著名的世界級資產炒家，基匯資本會否長期持有凌空SOHO項目仍然具有極大的不確定性，剛剛過去的7月份，基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數業權10億港元出售給一家基金公司。
或許，凌空SOHO仍難逃繼續流轉的命運。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)