刺破中國高房價的長效機制已經來了？
原標題：刺破高房價的長效機制已經來了 開發商的思路變了
【看中國2017年6月11日訊】最近，很多人都在說一個事，6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地拍賣中，萬科做出了一個艱難的決定，事情是這樣的，這塊地佛山史上起拍樓面價最高的地塊，達每平方米9,483元（人民幣，下同）。眼看就要出地王了，但是人家拍賣的規則變了：在達到最高限制地價每平米15,300元後，轉為競「自持面積」，起始報價為自持住宅年限10年，競報階梯為2%；當自持面積達到100%後，再轉而競自持年限，競報階梯為5年，最高為70年。而萬科最後的報價就是，自持面積100%，自持年限70年，換句話說，這本來應該是一個出新地王的消息，但結果卻成了萬科拿了一塊自持70年土地的事件。
其實，按說也不是什麼新鮮事，去年底萬科在北京海淀區拿了兩塊地也是100%自持物業，70年不賣。後來還引出了一個故事，說萬科要跟小米合作建房，然後便宜價格把這種房子賣給小米員工，但後來小米方面否認，說根本沒這麼回事，事情也就不了了之。至今這個自持物業怎麼開發，也沒有定論。那麼這種自持物業越來越多，開發商瘋了一樣高價拿了這麼多土地蓋房卻不能賣，這到底幾個意思，未來會對樓市發展有幾個影響呢？
首先，自持物業是對樓市回歸居住屬性的一種嘗試，沒有產權轉移，也就不會有價格炒作，這些房子也就沒有任何金融炒作的基礎。
其次，炒作的標的增量變少，大家普遍擔心以後房子會越來越貴。這個擔心有一定道理，但是只是那些炒作的房子越來越貴。換句話說，如果自持物業的模式跑通了，你以後未必需要去買房了？
第三，自持物業把開發商逼進了租賃市場，開發商自持物業的回收資金的唯一途徑就是租房，而如果想快速回籠資金，他的方法就是抵押式出租。也就是把房子壓給你，你給個差不多的錢。然後你就可以長期住下去。目前北京已經出現了這種房子。麗都壹號小區，一套價值1000萬的房子，押150萬，免費租給你3年，這期間只需要付每月1,000元的物業費。3年後150萬退給你。開發商通過這種方式快速回籠資金。這種房子對普通人很有誘惑力，好像免費住好房，但其實放在開發商角度，完全可以用這個房子代替融資了，現在開發商發債的利率也不會低於10%，那麼他拿你的錢，相當於把利息給你折算成房租了，而按照年化10%折算之後，利息其實比你直接去租房，其實還是要多一些。只是一般人覺得，錢在你手上，你未必能賺出來年化10%而已。
所以，綜合來看，開發商自持物業，就是在為以後的長租房市場打基礎了。越來越多的開發商或直接或間接的殺入租賃市場，拼價格比服務，將對本就已經極具價格優勢的租賃市場形成進一步的衝擊，未來的租約可能更長，像上面那個抵押租賃的模式，很可能會被全面的推廣，成為大開發商的現金流保證。
而有了開發商和中介當房東，你的租賃預期也會越發穩定，未來租賃的房子裡面所帶來的福利可能也會越來越多。現在比如一套租來的房子，能不能給你辦居住證？能不能讓你的孩子上學？只要房東配合完全可以，但問題是房東不願意配合，為什麼不願意？因為他覺得跟你就是臨時租賃關係，萬一以後影響他自己就麻煩了，比如他突然想賣房了，把你轉不出去會影響他的成交，突然有親戚的孩子或者自己的孩子要上學了，但指標卻給了租客，他也是不願意的。所以最後即使他的房子指標空著，他也不願意協助你，這讓租客很頭疼。而當有B端企業進入租賃市場之後，這個痛點將被徹底解決。你們已經是長期租賃關係了，而且B端企業在住房福利上，本身就跟租客是協同關係而不是對立競爭關係。換句話說，他要這指標也一點用都沒有。所以，必然成為住房租賃服務的一部分。
用發展的眼光看問題，住房租賃市場在布局，這可能是未來10年一個上百億的大生意，大量現在想買房的可能都會轉移到租賃市場去租房子，因為這樣更划算，更經濟。而對於開發商來說，也正在轉移思路，萬科這種龍頭頻頻的拿自持物業的土地，然後積極探索商業模式，這就已經是在布局了。而對於地方政府來說，似乎也很樂意，土地出讓金接著收，價格也不便宜。未來還能解決大家的居住問題，切實做到房子是用來住的，豈不是三全其美。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)