中國內地房企南下拿走香港新拍一半土地

【看中國2017年2月28日訊】短短九個月，中國內資房企在香港購入9塊土地，成交金額已超過513.85億港元，佔香港賣地總價的50%。

在香港香港島南區香港仔對面的小島嶼上，近日出了一樁大新聞。在這個全島面積僅有1.3平方公里的小島上，出了全香港最貴的一塊地皮。

根據香港特區地政總署公布的數據，鴨脷洲利南道的住宅地皮以168.56億港元（約合149億元人民幣）批出，折合每平方英尺樓面價格高達22117港元（即每平方米約21萬元人民幣）。按總價計算，已成為香港最貴地皮，較估值高出了10.3%。

而購入地皮的買家更令香港人感到熟悉又陌生。中標者是龍光地產（03380.HK）和合景泰富（01813.HK）的合資公司，兩家公司都是在香港上市的內地房企。這一塊地皮於2月17日截標，從投標的財團名單中可以看出，這塊地皮引得幾乎所有在港的大型地產商垂涎，而中國內地地產商的熱情參與尤為引人注目。

資料顯示，該地皮總共收到了14份標書，入標財團包括長實地產（01113.HK）、新世界發展（00017.HK）、萬科置業（香港）、中信股份（00267.HK）旗下中信泰富、新地（00016.HK）、會德豐地產、中國海外發展（00688.HK）、英皇國際（00163.HK）和佳明集團（01271.HK）、恆基地產（00012.HK）與帝國集團合資公司。

項目佔地大約11761平方米。龍光地產和合景泰富表示其位置優越，是香港島區罕有的大型市區住宅地皮，背山面海，所有建成單位均坐北向南，可發展優質的大型住宅項目。

高力國際（ColliersInternational）亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚稱，儘管作價太高讓人很難猜測日後發展項目的方向，但發展商應該會興建洋房及中低密度的住宅項目，每平方英尺價格有望挑戰6萬港元（合每平方米57.2萬元人民幣）。但實際上，同樣在鴨脷洲的地產項目「海怡半島」，價格頓時顯得經濟實惠。根據中原地產資料，海怡半島截至2月23日的平均售價為每平方英尺1.5萬港元（即每平方米14.3萬元）。

中國內地地產商搶地不計成本，令香港業者咋舌。實際上，從去年年底開始，中國內地地產商的身影開始頻繁出現在香港的土地市場，究竟是什麼原因，能夠吸引這些房企呢？

中國內地開發商搶走香港新拍一半土地

除了鴨脷洲地皮以外，最近中國內地房地產企業似乎都把眼光放在香港市場上，引起了很多市場人士的注意。

第一財經記者梳理髮現，從2016年5月至今，中國內地房企在香港購入9塊土地，成交金額已經超過513.85億港元（約合455億元人民幣），佔香港賣地總價的50%。

而最令人關注的，就是從去年下半年開始，中國內地房企在香港的搶地行為。海航實業集團（下稱「海航」）在短短三個月內，就斥資198億港元，投得啟德三塊地皮，是內地企業在香港投地的主力軍。

海航並不是唯一一家捨得出錢的內地地產公司。2016年8月，五礦地產（00230.HK）以40.05億港元奪得油塘崇信街住宅地皮，每平方英尺樓面地價為7068港元，是當時東九龍住宅用地平均樓面地價的新高。

萊坊（KnightFrank）高級董事和估價及諮詢主管林浩文表示，中國內地地產商資金實力雄厚，同時人民幣持續貶值，選擇境外投資是實現資產配置及保值的方法，也是分散投資的手段。他還稱，許多地產商更是在香港的上市公司，在香港的融資成本很低，且更為方便，發展風險也明顯比中國內地要更低，預計未來內資仍會積極買地，尤其是稀缺的優質土地。而香港的地產商由於原本就有土地儲備，相對而言，出價也不會很進取。

亞太房地產發展學會會長邵志堯對第一財經記者稱，香港房屋政策相對穩定，沒有限購令或限價令的束縛，加上香港沒有資產增值稅，所以香港的投資比起中國內地的還要划算一些。他預計，未來會有越來越多的內地發展商到香港投地，甚至可能會出現更高的土地價格；未來香港的土地市場，可能由財大氣粗的中資房企掌握話語權。

從龍光地產和合景泰富的市值來說，都屬於相對小的地產開發商，如果按照2月24日的收盤價計算，龍光地產的市值為184億港元，合景泰富的市值為156億港元。比起財大氣粗的海航，龍光地產和合景泰富要吞下總價168.56億港元的地皮，幾乎可以用「蛇吞象」來形容。

根據龍光地產的中期報告，截至2016年6月30日，公司持有現金及銀行結余約為124.38億元（人民幣，下同），淨債項權益率為74.6%；而合景泰富的現金及銀行結余賬面金額約為205.65億元，淨負債比率則為65.4%。

而從資金成本的角度來說，兩家民企也遠遠比不上有國資背景的海航以及中海外。根據龍光地產公布的數據，公司在2016年12月23日，建議發行2億美元的2022年到期的優先票據，年息為5.75%；合景泰富同樣如此，公司在2016年12月30日，建議發行2.5億美元2022年到期的優先票據，年息為6%。相比之下，中海外在2014年發行的一批美元債券中，5年期的利率僅為4.3%，其資金成本要低很多。

但是為何兩家公司還要冒險到香港拿地？邵志堯認為，實際上，能讓兩家房企下定決心赴港買地的，主要是香港的房價開始被深圳反超，形成價值窪地。未來如果香港房價繼續上漲，那麼對於兩家小型房企來說，也有品牌效應。

林浩文則認為，兩家房企之所以敢出手，是由於項目確實有利可圖，這一項目有望建數百豪宅單位，如果建築成本按照每平方英尺5000至7000港元計算，但售價卻可高達每平方英尺5萬港元左右，意味著如果市況平穩，利潤空間仍較大。

香港特區政府財政司司長陳茂波在公開場合表態稱，鴨脷洲的地價超出預期，令人擔憂，香港特區政府希望可以讓樓市盡量平穩，盡量遏制投資需求，等待供應量可以追上需求。

上一次香港特區出現的高地價，還是在1997年3月25日。當天出售的是香港小西灣填海區的地皮，最後由信和置業（00083.HK）以118.2億港元投得，樓面地價為每平方英尺5139港元，這一價格高出底價87%。

不過，與當年不太相同的是，現在的土地供應問題比當時更嚴重。市場人士認為，土地供應這個長期問題只要未解決，香港的樓價就很難下滑。

不僅如此。林浩文稱，目前香港樓市有70%的買家都是剛需的自用買家，但1997年時的買家主要是短線炒家和投資者。

 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)