開發商囤積大筆現金 中國樓市風險再增

【看中國2016年09月12日訊】去年以來，中國大陸樓市熱度不減，開發商從中回籠大筆銷售款。另一方面，融資渠道的變化也令地產商能以更低成本從債市融資。

同策諮詢研究部監測的數據顯示，房企在8月份發行的5年期公司債券的平均成本低於4%；唯一一筆5年期中期票據的發行成本低至3.49%，兩者均低於同期銀行貸款基準利率4.75%。

2016年7月29日，廣州市城市建設開發有限公司發行了一支票面利率僅有2.95%的公司債，是近年收益率最低的公司債。

據Wind統計，截至8月29日，2016年房地產行業發債889只，發債總額約8000億元，大幅超過去年全年6751.73億元發債總額。

查看幾家典型房企的半年報數據發現：開發商手中都囤了大量的現金。恆大地產持有現金1182.48億元，中海地產持有現金達1179.73億港元，萬科持有現金為718.68億元，融創中國持有現金401億元，碧桂園持有現金308億元。幾乎所有房企持有現金情況都遠高於去年同期。

有分析稱，融資成本低、銷售回款好、可獲得土地變少等原因幫助開發商囤下大量現金，等待拿地。

由於一、二線城市樓市長期熱度不退，近年來，開發商紛紛回歸一二線城市，導致一二線城市的土地面臨緊張局面。另一方面，各地政府控制土地供應量，更令開發商尤其青睞優質土地，引發地價不斷走高，「地王」頻出。

剛剛過去的8月份，一線城市土地成交金額同比環比大幅增加，各地「地王」頻出。二線城市受傳導效應影響，南京、廈門、鄭州、合肥成為新一輪樓市熱土。

甚至三線城市土地市場也有升溫。數據顯示，剛剛過去的8月份，無錫土地市場共成交了7宗地塊，總出讓面積為44.6萬平方米，成交總額為77.5195億元，樓面價最高為10548元/平方米，溢價率最高達206.78%。

中國大陸土地市場過熱的現象也引發國際機構關注。9月8日，標普大中華區企業評級董事孔磊在媒體發布會上稱，由於三四線城市庫存仍然較高，開發商為了避險，資金湧向一線和部分二線城市，像武漢、南京、天津、杭州，出現新的地王，帶動整個土地市場過熱。

標普報告數據顯示，截至2016年7月末，中國大陸住宅土地的銷售均價近每平方米5000元，為自2010年以來最高水平，較去年同比約上升85%。

孔磊稱，大額土地收購對開發商的現金流構成壓力，尤其是對較小規模的開發商，「部分小型開發商將大部分甚至全年的銷售額都用來買地，沒有空間降低負債率，這是危險信號。」而購房者的價格承受能力減弱也會對開發商的銷售和現金流構成風險。

標普報告認為，由於今年前七個月的住宅銷售已出現強勁增長，此前受到抑制的需求得到了釋放，較高的基數使後續強勁增長難以實現，同時，政策將逐步收緊以平衡市場供需，樓市熱度難持久。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)