上海深圳樓市一夜「暴跌」：真的還是假的？
【看中國2016年04月14日訊】隨著國家調控政策的出臺，上海深圳瞬間被冰封，特別是上海，社保納稅要交到5年才能買房，而且二套房已經高達70%的貸款利率，雖然深圳的政策略寬鬆，但嚴格控制月供收入比，這個指導方針很可能將一些人擋在深圳的樓市之外。那麼問題來了，政策如今開始實施了，房價會跌嗎？
有新聞說，在上海碧雲板塊，一則售樓信息無意間「攪亂一池春水」。眼瞅著當下情形不對，某在售別墅的房東主動將原先1150萬元(人民幣，下同)的報價下調至990萬元，並叮囑中介「要是看得合意，價格還可商量」。於是媒體的標題就是，上海樓市一夜之間降價160萬，而各大研究機構也紛紛出動，民生證券預計至年底上海的房價下降10-15%之間，深圳下降20%-25%。
其實踢過球的都知道，球場上有一種策略叫做假摔，人家沒碰你，你自己假裝摔倒，然後抱著臉捂著腿，痛苦不已。越到禁區裡，假摔越多。樓市也這樣，不太可能出現尖頂急跌的情況。之前漲的那麼好，然後一個政策突然就跌20%，這怎麼可能？
首先，樓市持有沒有成本，大部分人預期房價還是要漲的，所以一旦跌了他寧可不賣，買盤少了，賣盤更少，所以樓市基本上不會跌，而是縮量高位橫盤，歷史上幾次都是如此。賣家不著急賣，就這麼拿著，拿到行情轉暖再賣，從2008年，2011年，2014年三次都是如此，屢試不爽。所以限購了根本不怕，就是拿著，沒有賣盤出現，從交易的角度來說，是不會出現急跌的。
其次，有人說這次樓市是個圍魏救趙，先刺激一下，讓一線城市瘋狂，然後把一線城市一關門，把這種炒作之火引向二三線城市去庫存。比如上海一關門，不讓買了，上海周邊就火了。這正是上面願意看到的。而在周邊房價的刺激下，核心區房價是不會跌下來的。
第三，跟中介聊過，中介說你要想賣房，千萬不能降價，必須漲價，而且一直漲。先挂個全小區最高價，然後3個月再漲一次，漲價是賣房最好的廣告。如果你跟中介說我要賣房，咱挂低點賣，中介都不願意接你這個活兒。搞不好會影響他賣其他的房子。
所以鑒於此，上海和深圳即使這麼嚴的限購下，也不會跌，而是會迅速成交萎縮。高位橫盤。那什麼時候跌呢？
第一，就是持有房子出現大量成本的時候，比如我說的房產稅，按照歐美的做法，每年要收房屋總價1-2%的持有成本，那麼1000萬的房子，每年要交10萬，這就相當蛋疼了。所以房子多的人肯定心慌，就要不斷的拋售，增加賣盤。市場才會跌下來。房產稅在最近幾年一定會推出，北上深可能還不急，但一些二三四線城市已經沒有產業，沒有稅源了，如果沒有錢入賬，地方政府都發不出工資了，所以他們一定會推動房產稅立法並出臺。而同樣的稅率，放在二三線城市一套一百萬的房子上面，一年上萬塊錢，而放在一線城市那麼可能就是幾十萬。這是承受不了的傷痛
第二，銀行不再受房產作為抵押物，就跟前幾年的鋼材和煤礦一樣，一開始這幫孫子都玩命生產不是為了賣，而是拿去到銀行當抵押品，這樣套出低息貸款，然後再去放高利貸。直到鋼材不漲了，煤炭不漲了，銀行不收這些東西了，一下就是巨大的產能過剩，然後就是價格暴跌。房子也一樣，一旦銀行不再認為房產是個安全的抵押品，那麼不再收房子，那麼開發商大幅降價賣房的日子也就不遠了。
第三，徹底清理民間金融，幹掉所謂的民間房產證券化理財，就是我之前說的，開發商把房子賣給理財公司，承諾第二年加價20%回購，第二年再找個理財公司再加價20%，而理財公司把他包裝成理財產品，賣給大爺大媽。所以房價一直漲，開發商也不急。而徹底清理民間金融，才會讓這種有房不愁賣的情況逆轉。
第四，限制大城市人口，出現明顯效果。各大城市已經立下軍令狀，嚴格限制人口，每年要降低幾十萬人。人口減少，需求必然降低（過去10幾年一線城市瘋長，直接原因是持續的人口流入），但要幾年以後大家才會轉變這個觀念。
所以，現在的房價肯定是假摔，是一種新聞效應，怎麼也得過1-2年時間各種效果才開始顯現。還是那句話，別羨慕那些有很多套房的，因為他們通常都會賣了再加貸款，換個更大的，這就相當於5000點之上，加倉換股票。既然是投資行為，一定是8賠1平1賺，大部分人可能最後一輩子的錢都會折在房子裡拿不出來了（因為賣不掉），什麼是財富，可以變現的才是財富，不能變現的財富只能叫做市值，而如果這個市值再給你帶來每年1-2%的稅務壓力，那麼這就不是資產，而是負資產。是一種徹底的負債。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)