新興市場房地產危機即將到來？(組圖)

新興市場房地產(網路圖片)

【看中國2015年02月06日訊】最近幾年，許多新興市場國家房價的增長大大超過了收入的增長。美國即將升息，國際資本將回流美國，尋求更高和更安全的收益率。這將引發全球金融系統外圍國家一場樓市的大地震。

自2008-09年的全球金融危機以來，世界範圍內的樓市表現各異。許多發達國家的樓市或衰退或停滯，而新興市場的樓市則迅速回暖並上漲。

據IMF，巴西、中國和土耳其的房價增速仍然大幅高於其通脹率，而這些國家的收入增長卻一直緩慢。巴西和土耳其尤其令人擔憂，通脹高企，經常帳赤字也很大；它們的經濟仍然過熱，同時又依賴國際資本彌補經常帳赤字。相比之下，因為國內問題已經戳破樓市泡沫，印度和俄羅斯的房價在下跌。

實際房價與信貸增速 (網路圖片)

中國的基本面似乎更加穩固。但是其國內金融系統間歇性爆發的問題和央行以不穩定的貨幣政策予以回應都在提醒我們，中國的轉型正遭遇著挑戰，也遠未完成。在房地產估值過高且負債纍纍的同時，既要實現經濟向消費驅動型增長模式轉變，又要實現金融系統市場化。如果寬鬆政策無法提振經濟實現再平衡，它們會威脅中國金融系統的穩定性。

為了應對危機，美聯儲在2008年12月將利率降至零，現在它即將開始加息。儘管通脹仍然溫和，但美國經濟可能正在接近產能上限，部分工資增長壓力已開始顯現。有許多健康的跡象表明，美國經濟可以重新站穩腳跟。美聯儲現在擔心的是行動落後於經濟表現，重蹈2002-04年間加息太晚太慢的覆轍。

歷史上來說，美聯儲收緊貨幣政策，資本將回流美國，引發外圍國家大地震。「龍舌蘭酒危機」（1994-1995年的墨西哥金融危機）就是在美國連續加息後爆發的，其中最大和第二大幅度的加息均在1994年11月。墨西哥毫無抵禦之力：儘管早些時候也進行了一些並不周密的反抗，但在大規模的投機性進攻之下，墨西哥政府於1994年12月20日「投降」，在1982年債務危機以來最嚴重的衰退中，讓墨西哥比索大幅貶值。利率和失業率在短時間內大幅飆升，墨西哥銀行業迎來了一波不良貸款潮。其信貸市場再也沒有徹底恢復過來。

當資本外流時，房價會下跌，經常賬戶瞬間轉為盈餘，而國內消費不得不迅速進行大幅調整。放鬆國內銀根，貶值本幣可幫助緩衝資本外流帶來的衝擊。然而，若債務以外幣計價，除了承受痛苦的調整，政府所能做的也只有如此了，就像1994年的墨西哥。

經濟崩潰之後的挽救措施十分有限，最好的做法是趁著還不算太晚之前，試著引導樓市有序地降溫。謹慎地關緊金融系統閥門，也即所謂的「宏觀審慎政策」是其中的方法之一。它不僅可為樓市和信貸市場降溫，還可讓一國經濟以更加穩固的步伐迎接即將到來的金融危機。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)