抄底日本房產 從瘋搶IPHONE6說起

IPHONE6毫無懸念的再壹次引起全球熱議與粉絲搶購，而中國買家也依然是最為熱情的。與以往有所不同的是，這次價格最划算的地區不是美國、香港，而是日本。前幾天身邊很多朋友都或託人或代購的下手了，壹打聽，價格比國內竟然便宜了26%左右。原因可能有很多，但是最重要的壹個應該是近來大幅貶值的日元。

日元人民幣匯率走勢

「安倍經濟學」推出以來，日元便開始了瘋狂的下跌之旅。為了重振經濟對抗通縮，日本進行了大規模的貨幣刺激政策，效果明顯。根據日本央行10月份季度報告，日本經濟繼續復甦，刺激政策還將持續。從2012年9月到現在2年多的時間裏，日元兌人民幣則瘋狂的下跌了30%左右。也就是說，以前去日本100塊錢買到的東西，現在70塊錢就買到了，這壹點相信經常去日本買化妝品、電器、或者保溫杯的朋友會深有體會。貨幣寬鬆政策所導致的大幅貶值吸引了大量的國際資本進入日本，而經歷了長期蕭條的日本尤其是東京房地產市場自然成為了最受追捧的資產。

仲量聯行數據顯示，受國際需求激增影響，第壹季度東京商業地產交易總額同比躍升71%，達到101億美元，超過了紐約和倫敦，位居世界首位，而東京是亞洲地區唯壹進入這項調查前十名的城市。此外，今年PwC的亞太地區理想投資地的排行榜上，東京亦佔據首位，在去年，東京還只排在第13位。可見這壹年，東京房產市場是真的火了。除東京外，大阪、福岡和札幌等日本二線城市也逐漸引起投資者的關注。

根據居外網數據，東京今年2季度的房價同比上漲2.63%。目前，東京新建住宅每平米平均售價在90萬日元（約合5.4萬人民幣）左右。相比之下，香港和新加坡的房價分別為每平米155萬和105萬日元。不過需要注意的是，在東京，區域與區域之間的房價差別可能是非常大的。千代田區是地價最高的區，平均地價約為每平米15萬人民幣左右，而最便宜的足立等區則只有15000左右。因此，幾十萬人民幣真的可以在東京買到很好的公寓，普通投資者置業東京並非天方夜譚。

除了價格處在低位，日本房產能夠吸引大量國家買家，還依賴於眾多的優勢。其中，筆者認為，透明度高是最為重要的方面，其高透明度在亞洲與新加坡、香港市場相當，甚至不差於壹些熱門的歐美國家，這就有力的保證了投資的收益率與穩定性。眾所周知，日本房地產市場歷史上經歷了幾次大的波動與長期的蕭條，經過泡沫的洗禮，日本房地產市場已經十分成熟，正是在這樣的情況下，日元的大幅貶值與投資者對日本經濟重振的信心，促成了東京房產市場交易的井噴。

政策方面，日本從今年4月起對現行消費稅實施增稅。隨著稅率的提高，2014年4月以後入住的購房者，其房貸的稅前扣除額為400萬日元(約合人民幣26萬元)，比原來增加壹倍。即使在新的消費稅政策實施後購買，也能享受到房貸減稅的好處。
從居外網諮詢數據來看，日本還不能算中國內地投資者的熱門置業目的地，但是這種情況正在今年有所改變。當然，凡是投資都會有風險，需要防範。對於中國買家，投資日本最大的風險應該就是「飄忽不定」的中日關係了吧。