頂不住經濟下行壓力，中國央行終於出手救樓市了（看中國配圖）
【看中國2014年10月02日訊】9月30日，中國央行發布的《央行、銀監會進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱《通知》）表示，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍（即7折），具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。《通知》還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
央行的正式表態，意味著中國官方已然承受不住房地產下行所帶來的巨大經濟壓力，轉而出臺政策公開刺激長期陷於低迷的樓市，以期延口殘喘，用時間來換取其飄搖欲墜的經濟增長目標。
早在9月底，首套房認定標準和房貸利率是否會真的鬆動就成為了房地產行業的熱門話題。雖然此前四大行一直沒有出聲，但一些股份制銀行已經悄然執行，還有些地方如福州、青島公開宣布放鬆對首套房的認定標準。種種跡象顯示，如果房地產市場持續低迷，限貸鬆綁只是時間問題。
針對央行節前的這一重磅政策，多家機構對此項政策的出臺進行了不同角度的分析評論。
國泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，這項政策是2008年以來迄今為止最具力度的救市政策。該政策會利好地產，當然也利好經濟。現實情況需要較為穩定的宏觀環境，官方不希望出現失速風險，不希望出現危機倒逼式的改革。而房地產是週期之母，如果地產能軟著陸，中國經濟將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風險。但是，由於20-50歲置業人群到達峰值，即使房市軟著陸，長期銷量投資也將下一個台階。「有一點令人擔憂：如果把剛需透支以後怎麼辦？」任同時表示，後續實施效果有待觀察。
民生證券研究院執行院長管清友指出，配合住建委對普通住宅認定標準的鬆動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖，限貸鬆動有助於定向穩增長。但他認為，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。同時，管清友強調，當前政策取向只是修正此前過緊的政策，尚難理解為全面寬鬆，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，四季度債市風險加大。《通知》的亮點在於MBS和專向金融債。銀行目前的綜合負債成本高，做按揭貸款意願不足，若通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。
交行首席經濟學家連平認為，目前出臺的這個限貸鬆動政策較為符合市場目前的實際情況，「不能說政策一出臺，馬上就會刺激消費的大規模增長，市場還存在觀望情緒，需要有一段時間的消化，所以政策出臺不會馬上改變供求關係」。
中信證券地產研究團隊表示，央行政策的力度僅次於2008年10月，將會對市場產生極為重大的影響，其程度遠遠超過前幾個月放開限貸，歷史上看此種影響也僅見於09年。「預計一二線城市10月銷售量全面反轉；房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌週期結束；龍頭公司優勢更加明顯。」
中金公司分析師陳健恆分析稱，此前各地方政府已經陸續放鬆限購政策，到今天為止，僅剩北上廣深四大一線城市仍執行限購，但對銷量的刺激作用並不算太明顯。本質上，限貸比限購更加制約房地產銷售。因為至今仍希望在中國買房的必然是剛需，而剛需的絕大部分需要依賴銀行信貸進行支持，能直接全款買房的畢竟是少數。不過陳健恆認為，儘管方向正確，但房貸放鬆主要集中在首套房，預計總體效果仍不會太理想。雖然首套房貸款利率下限重新降至0.7倍，但在銀行資金成本仍偏高的情況下，願意主動執行0.7倍的銀行會很少或者需要捆綁其他政策。三季度以來，不少銀行由於信貸需求減弱，主動增加房貸投放並加快房貸審批，但從數據來看，居民按揭貸款在同比和環比上都未明顯改善。
對於政策中「推動銀行發行MBS和發行期限較長的專項金融債籌措資金來針對房貸投放」的表述，陳健恆指出，如果沒有相應的配套政策，所發行的MBS和專項金融債以目前市場化方式發行，其融資成本也並不會太低。在不降低存款利率等銀行資金成本的情況下，需要推動銀行積極投放房貸，可能仍需要一定的定向放鬆政策，如將定向降准也捆綁到房貸，或者將其他資金投放手段一定程度上與投放的房貸掛鉤。若無這些定向放鬆，可能在推動銀行投放房貸上仍不會十分理想。
中金公司則表示，央行這次推動房貸政策放鬆以及鼓勵房地產開放商通過債券市場融資，總體來看對房地產市場有一定正面作用，也會適度降低社會融資成本，不過效果有待觀察。今年7月23日提出的降低社會融資成本新十條中比較重要且比較具體的政策已經逐步得到各個部委的落實。除非市場相信會有降准降息這些更為突破性的政策放鬆，否則就新十條而言，對降低融資成本和推動利率下行的利好已經大部分兌現完畢。
綜合看來，央行這次出此樓市刺激政策的無奈之舉，不僅表明官方對房地產持續低迷的忍耐已達極限，而且再次說明：中共為確保變現全年的GDP經濟增長數值，會不惜進一步採取飲鴆止渴的刺激手法，這無疑為今後的經濟走向帶來了更多無法預知的變數。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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