房地產必將成為財富的墳墓(圖)

為什麼有人會認為房地產下跌後資金將從房地產中逃出來而造成嚴重的通脹？這篇文章很好地解釋了該種錯覺從何而來。

房價大幅下跌後，將形成嚴重的通縮，先前進入房地產的資金已經徹底被包了餃子，埋葬在纍纍屍骨之下，而大量原本進入房地產的資金將得不到吸附而湧向生活必需品領域。

房價暴跌70%-80%，生活必需品上漲3-4倍。一邊是水，一邊是火。水火煎熬，欲仙欲死！房貸付不起，吃飯吃不起。資產被清零，負債被上升。你準備好了嗎？

有人說:如果房價下跌,房地產中的錢就會跑出來，推高社會其它商品的價格。進入房地產的錢真的還能出來嗎？

1、開發商賣出房屋獲得資金，前提是必須有人買開發商的房子。開發商賣房子的錢還必須支付土地、稅收、建築開發等費用，開放商最後得到的資金只是開發商的利潤部分。而開發商賺的錢當然少於買房子人投入的資金。所以，當開發商回收資金的時候，將需要更多的資金進去購買房屋。

2、如果一個人要賣出自己的房屋，必須要有人買這人的房屋。而且，買賣交易中還要包括稅收和其它費用。所以，買房者的資金一定會大於賣房者得到的資金。

上面的分析可以看出，不管是開發商還是個人賣房者出售房屋，需要市場更多的資金買入。所以，不管房價上漲還是下跌，進入房地產總的資金只能增加，絕不可能減少。當然也不存在房地產的資金會跑出來的問題了。

但為什麼有人會說房價下跌會引起社會資金氾濫呢？因為房地產不斷的把社會上多餘的資金吸收進去，而房價一旦出現下跌或下跌預期，資金不敢繼續進入房地產。社會上新增加的資金失去了最大的池子，只能在社會上到處亂竄。很多人就誤以為是房地產下跌造成的資金從房地產中逃出來的。實際是房地產對資金吸收能力減弱，社會上不斷新增加的貨幣找不到消化的地方，讓人產生房地產資金跑出來的錯覺而已。

現在，我再分析這些年究竟是哪些資金進入了房地產：

1、銀行通過房屋按揭貸款提供大量資金給買房者，同時提供大量資金給開發商融資。銀行成為房地產最主要的資金來源，同時為供需雙發提供資金。而銀行存款資金中有很大部分是熱錢或外商投資的資金；

2、由於投資房地產的高額利潤帶動大量的房地產開發投資，大量增加用工需求，最後推高人工費，加上其它因數造成投資環境不斷惡化。在房地產開發和炒作巨大利潤和實體投資利潤不斷下滑的對比下，大量的其它實體經濟資金進入房地產，很多人用實體資產做抵押貸款，用於房地產投資。實體經濟資金大量進入房地產；

3、由於通脹和通脹預期，人們迫於資產保值的本能，大量儲蓄資金被迫進入房地產；

4、大量的上市企業通過股市融資，資金直接或間接進入房地產；

5、社會閑置資金被開發商和購房者借去投入房地產；

以上分析可以看出，全社會各個行業的資金大量流進房地產。很多企業利用實體企業抵押從銀行獲得貸款，資金曲線進入房地產。大量的商人縮小或放棄實體投資，資金大量轉移進入房地產。老百姓儲蓄大量搬家進入房地產。部分閑置資金也借給其他人或企業間接投入房地產。

這些進入房地產的資金，部分進入房地產開發，部分成為房屋的購買力。這些進入的資金即增加房地產的供應，也同時增加房地產的需求。最後，讓房地產的規模越來越大，吸引的資金也越來越多。但，其它行業的資金和規模卻難以增長，甚至出現萎縮。大量的人力、資源、資金都不斷的向房地產集中。而且房地產不斷推高人力成本和資源價格，讓其他行業發展被嚴重制約。

高房價同時讓老百姓的可支配收入大大降低，嚴重削弱他們在社會其它方面的消費，其它行業的需求必將不斷萎縮。而大量的房貸按揭造成的承重月供，將在很長的時間內，削弱老百姓的消費能力。這將和提高內需的目標背道而馳。

房地產形成了類似於宇宙中的黑洞，不斷的把社會的資金、資源、人力不斷的吸引進去，而且現在呈現加速態勢。當有一天出現整個社會資金都無法供養這個黑洞的時候。就是社會經濟血液被吸收殆盡的時候，經濟必將出現嚴重紊亂。同時，房價也會因為後續資金缺乏而大跌。市場中所有持有土地或房產者必將面臨巨額虧損，並造成系列連鎖反應。

可能有人會問這樣一個問題，怎麼所有的人都虧損了。錢究竟去了哪裡呢？要搞清這個問題，就要分析房地產的整個產業鏈和其中的利益分配。

大家先看看，房地產開發最近幾年的幾個變化：

1、2003年至今，中國的房價最少上漲200%以上；

2、2003年至今，土地拍賣的價格最少上漲300%以上，拍賣土地收入已經佔地方財政40%左右；

3、2003年至今，中國的鋼鐵和水泥產能最少翻番，價格上漲超過40%；

4、2003年至今，中國進口世界鐵礦石佔全世界的比例超過50%，國際鐵礦石價格上漲接近300%；

5、房地產開發利潤讓很多開發商自己都不好意思；

6、很多以前炒房出售的人獲利巨大，部分人已經移民或轉移資產到國外，個別人甚至已經成為國際炒房者；

7、國際資本在2008年以前就大規模拋售中國的房地產，很多國際資本獲利在100%以上。國際資本通過股市盈利更加豐厚；

8、熱錢從2005年開始就大規模進入中國，併進入中國的房地產行業，其中很多已經拋售並獲利；

9、現在很多房地產企業大量借入高利率，國際資本也大量給房地產企業借出高利率貸款；

10、中國絕大部分新增巨富的主要財富來自於房地產及相關行業；

以上可以看出

1、炒房或開發房地產現在已經獲利出局的人，已經賺走了真金白銀了。

2、中國房地產的高速發展，讓世界資源和能源出售者獲利非凡；

3、中國房地產的高速發展，讓鋼鐵、水泥行業利潤增加，規模越來越大。

4、地方政府通過出售土地，已經分走了房地產中最大的利潤；

5、房地產帶動中國的經濟快速發展，同時也增加了政府的稅收；

6、房地產開發引起勞動力緊缺，造成人工費的上漲，讓農民工和城市低端勞動者也獲利不少；

7、國際資本和熱錢通過拋售房地產已經獲得巨大利益；

8、很多人已經從房價的高漲中獲得巨大的財富；

所有這些人和機構已經通過房地產及相關行業賺走了真金白銀，那些源源不斷投入的資金已經大部分成為了別人的收入或利潤，部分資金用於購買資源。

雖然房地產開發利潤非常可觀，但是，由於絕大部分開發商把利潤重新用於購買土地，甚至還大量舉債。一旦房價和土地價格大幅下跌，他們的利潤遠遠不夠彌補土地和房屋價格的下跌，必將出現巨額虧損。

如果房價是合理的，所有參與房地產的環節利潤都是合理的（社會平均利潤）。就不會出現大量資金進入房地產，就不會造成房地產的過剩。那麼房價將來就難以出現大幅下降，房屋就不存在嚴重的資產泡沫。也就不存在資產價格的大幅縮水。

但是，從現在政府對土地拍賣的熱情和對房地產的曖昧態度，社會各行各業的資金蜂擁進入房地產及相關行業，房地產相關資源和人工價格的飛漲可以看出。房地產的很多環節利潤非常驚人。而這種利潤會不斷的增加房地產投資和投機，必定會造成房地產供應的大量增加，必然造成房屋大量被投機儲存，開發商對土地囤積和房屋的惜售。必將嚴重扭曲土地和房屋的實際供求關係，造成虛假的土地和房屋供不應求。當在這種扭曲的供求關係下，土地和房屋供應也達到基本平衡的時候，實際上，土地和房屋已經在這種價位下出現了嚴重的供過於求。當房屋和土地價格由於社會資金耗盡或供過於求出現下跌和下跌預期的時候，所有的土地和房屋的儲備將大量被釋放，這種釋放將大大增加市場的供應。讓市場出現嚴重的供過於求。而房價和土地的下跌和下跌預期，必定會讓購買者進入長期的觀望狀態。這樣就會同時出現供應的增加和需求的下滑，讓供過於求更加嚴重，房價和土地下滑也就更加嚴重。

當房價下跌超過一定幅度，很多按揭房屋將被迫進入負資產，很多人將主動斷供。而這些斷供的房屋最後也會成為市場的有效供應。加大市場供過於求，房價和土地將進入惡性循環不斷下跌。

社會大量的資金、資源、人力就這樣在房地產這個低效率、低創新、高能耗的行業中被消耗。很多人甚至揹負幾十年的負債，銀行把大量熱錢形成的存款肆無忌憚的借貸給嚴重高估的房地產，一旦熱錢獲利撤離。將是災難性的結果。

試想，如果房價大幅下跌。很多實體企業轉移進去的資金、老百姓儲存資金都會相應縮水。而用實體資產抵押的貸款企業必將面臨破產或被收購，大量的按揭貸款者不僅可能面臨沈重的月供，還會面臨房屋成為負資產。

這樣，中國企業和老百姓經過幾十年累計財富就將煙消雲散，而且很多還可能揹負巨額的負債。

房地產已經已經成了財富再分配的機器，在這場財富再分配中。貧富懸殊不斷加大、債務問題越來越嚴重、社會矛盾不斷激化、社會資源被嚴重低效配置。必將嚴重影響經濟的持續發展。

日本、美國、迪拜、愛爾蘭都沒有逃脫房地產泡沫的崩潰，經濟規律對任何人和社會都同樣具有威力。中國之所以房價如此堅挺，是因為我們不顧一切的動用了全社會的力量，加上中國人從未真正經歷過經濟週期。現在，我們只是用更大的泡沫在延緩泡沫破滅的時間。我們卻加大了泡沫破滅的威力。

房地產正在加速吸取經濟血液，房地產必將成為財富的墳墓。財富的消失必將同時造成經濟的紊亂。可惜，很多人還沉醉在房地產的財富夢幻之中。夢總會有醒來的一天，我不知道當人們醒來的時候，將怎麼樣面對殘酷的現實。