北京樓市年末觀望升級

【看中國2013年12月18日訊】年末的北京樓市，正顯示出一種耐人尋味的「寒意」。根據鏈家地產的數據，今年11月，北京二手房成交11355套，同比下降21.4%；商品住宅成交4030套，環比下降33.07%，同比下降幅度則高達50%，創北京2012年2月以來21個月的新低。

清冷的年末

前11個月的總成交數據並不差，二手房成交遠遠超過去年同期水平，上漲20.7%。而新房（包括保障性住房）交易量，與去年同期基本持平。

但明顯的變化正在發生。

11月中旬，中共三中全會《決定》的公布雖然沒有直接提及房產稅的內容，但二手房市場的觀望情緒漸濃。掛牌價格下調、新增客源明顯下降、議價空間增加，這些都在11月份集中出現。根據鏈家地產的數據，11月掛牌均價環比下降1.3%，是鏈家資料庫中，今年下半年以來首次出現的下降；11月新增客源量在10月份環比下降5%的基礎上，環比下降18.2%；而11月成交案例的議價空間為2.69%，較10月份上漲0.18%，是近四個月的新高。

11月份，業主下調掛牌價的案例，佔所有調價案例的比例為69.6%，較十月份上漲8.8%，達到2013年3月以來的新高。

這些變化，基本上都創造了今年下半年甚至近1年多以來的記錄。鏈家地產市場部更是用「觀望升級、年末市場降溫」來形容目前的情形。

經濟觀察報記者採訪兩位某知名經紀公司加盟店負責人李林和趙東，作為二手房交易的一線人員，這兩位負責人都表示，市場的確在變「冷」。

「現在已經轉變成買方市場了。」在李林看來，雖然短期還看不到明顯的效果，但隨著時間的推移，變化會更為明顯。

「今年接下來肯定會比往年差。」李林說。他表示，未來可能實行的不動產統一登記制度、遏制房產腐敗等信息，對一些業主有明顯的影響，就其所在店面接觸到的信息，一些此前不方便拿出來出售、出租的房源，開始出現在市場上。但李林認為，目前市場降溫，不會持續太久，等到了明年初，如果政策沒有明確的落實，而銀行信貸額度又充足的情況下，市場又會回暖。

但趙東卻沒有這麼樂觀。「現在市場是比較差，如果說市場好滿分是100分，現在最多能打30、40分。」趙東說。他認為，二手房市場不好，很重要一個原因是現在稅費太高，他還認為，即使到了2014年春天，市場也不會馬上回暖。「現在並沒有什麼利好因素來推動房地產市場。」他認為。

政府對房屋信息聯網、房產稅的長期計畫，確實開始影響部分持有房產者的預期，而這部分影響，會體現在新增房源變化以及掛牌價格上。經濟觀察報採訪獲得的信息，一位中等規模的民營企業負責人，在北京和其他城市持有多套房產，就在11月，其迅速掛牌出售了位於天津、北京各一套住宅，並計畫用1000萬-2000萬元，購買位於北京市通州區的商鋪。不過此類新出現的房源佔整體市場份額，現在還無法得知。

北京新房市場，似乎是另一番局面，給人的印象依然是「一房難求」。目前位於通州的一個商住兩用的小戶型項目，計畫12月開盤，有700多套房源，目前該項目已交2萬元獲得排號資格的人數超過2000人，這意味著，每3個人中，只有1個人能獲得選房資格。

新房市場真的有那麼火爆嗎？從成交數據來看，北京今年新房的銷售量並沒有增長，今年前11個月，北京新房（包括保障性住房）成交107499套，而去年同期，這一數據是108635套。今年的成交量實際上是在下降的。今年11月，純商品住宅的成交量，同比下降幅度更是高達50%。

走勢

以新房為例，今年以來，新房的交易，受到較多行政管控的影響。上半年，北京政府實行預售證監管，當時的標準是「申請價格不能高於周邊項目價格、不能高於項目前期的批准價格」。

到今年年中以後，一些高價項目開始獲得預售證，如鴻坤林語墅、龍湖雙瓏原著等，預售證管製出現一定的鬆動；高價地也開始出現，如中糧在孫河所拿地塊，樓面地價超過5萬元/平方米。不過，預售證監管在當時也並沒有完全放開。

這種稍顯寬鬆的形式並沒有持續多久，年底，嚴格的預售證監管又開始出現，不僅高端項目拿不到預售證，一些剛需、小戶型項目也拿不到。這一定程度限制了市場供應量，從而會直接影響交易量。

新房交易量下降，與行政管控有直接的關係，並不完全是由供需決定。

根據中原地產提供的數據，今年前10個月，北京期房住宅的供應量為43337套，為近5年的最低點，同比2012年下降20%。

「北京的調控政策執行嚴格，導致成交數據出現下降。但是，從總體數據來看，購房者預期並沒有出現明顯的變化。一方面，從成交量來看，消費者都還在；另一方面，從價格來看，並沒有出現從上漲到下跌的變化，只是漲幅下降。」對於目前的市場，中國指數研究院指數研究總監何田表示。

根據中國指數研究院2013年11月百城價格指數，北京新建住宅價格指數環比上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38 個百分點，成為十大城市中環比漲幅最低的城市；11月，北京主城區二手住宅價格環比漲幅收窄 0.83 個百分點至 0.79%，也是十大城市中收窄幅度最為明顯的城市。儘管無論新房還是二手房，北京都成為漲幅收窄最為明顯的城市，但總體仍然處於上升空間。

「現在的確是進入一個調整期，存在上升乏力的現象。不過，現在的市場是一個政策主導的市場。從需求來看，無論是自住買房、還是投資買房，其實都帶有投資性，在這種情況下，需求是可以無限放大的。」 北京中原市場研究部總監張大偉認為，假設放開行政管控，短期內市場肯定是大幅上漲。

明年樓市走勢有兩個重要影響因素，一是供應量，二是調控政策。從供應來看，今年北京土地供應量大幅上漲是既成事實，今年前11個月，北京成交商品住宅用地約868公頃，完成全年供應計畫的102%，這是北京少有的完成土地供應計畫的年份。

從具體數據來看，住宅土地供應情況更是可觀。根據中原地產的數據，前11個月，北京出讓住宅類地塊規劃建築面積1204萬平方米，約是去年同期608萬平方米的2倍，超過2009年至2012年所有的年份。如果這些土地在接下來一兩年順利供應到市場，將會顯著影響供需市場。

此外，在此輪調控中出現的新型剛需產品——自住型商品房用地的供應，也將是影響市場行情的潛在因素。目前供應土地所對應的此類房屋供應約為2.5萬套。張大偉認為，如果到明年上半年，繼續大量供應自住型商品用地、供應房屋數量達到7萬套左右，這就意味著普通人也有可能買到這類房屋，將會對市場預期產生明顯影響。而明年此類土地供應會如何，也屬於調控政策的範圍內。

何田認為，預計明年一季度，交易量不會比現在差，總體而言，明年如果政策平穩，新增貸款指標上升，銷售量和價格依然會上漲，但是漲幅會較今年放緩。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)