開徵房產稅：中國人準備好了沒有？

【看中國2013年11月29日訊】財稅改革是十八屆三中全會定下的改革重點。《關於全面深化改革若干重大問題的決定》強調，完善地方稅體系，房產稅和資源稅將成為地方稅的兩大支柱。11月20日國務院常務會議的重要主題，就是將由國土部督導建立不動產統一登記制度，據說各地稅務人員已經在京集中培訓。

茲事體大。兩項稅收當中，資源稅的徵收雖與物價直接相關，但因分散在各種消費品之中，額度小，民眾感受到的壓力將遠不如房產稅大。目前從中國人的反應來看，對開徵房產稅的思想準備似乎不足。

房產稅的最終指向：有房者均需承擔

作為未來地稅兩大支柱的「房產稅」，是向個人徵收的財產稅，與以前中國講的房地產稅（有時也被講成「房產稅」），內涵完全不同。房地產稅既包括流通環節徵收的稅賦，如土地出讓金、土地稅、土地使用稅、交易稅、營業稅、所得稅、印花稅等約12種稅、50項費，也包括保有環節的房產稅，不過只適用於商業辦公用房。由於中國的土地不是永久所有權，而是70年使用權，因此住戶今後交納的「房產稅」，就是為地面建築這部分財產交納的房屋保有稅。

到目前為止，中國人大多認為房產稅主要與擁有多套房產的官員及富豪階層有關，這是房產稅試點產生的印象。據公開信息，約在3年前，上海和重慶成為中國房產稅徵收試點，方法不一。上海的稅率為0.6%，徵收對象為該市居民家庭在該市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房，和非該市居民家庭在該市新購的住房。重慶的徵收更複雜，徵收對象為獨棟別墅、房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓，和在重慶無戶口、無工作、無投資者在重慶所購第二套及以上房產，按照超市價均價2倍至3倍、3倍至4倍、4倍以上分為三檔，稅率分別為0.5%、1%和1.2%。

從兩地徵收的方法來看，上海市徵稅對象主要限於房產增量，如新購房屋且屬於第二套，重慶市並非普通住房。因此，普通人大多認為房產稅的徵收只與囤房的貪官與富人有關，可以成為反貪的利劍，因而對不動產登記、財產信息透明的關注熱情很高。

但這次由國土局主持的不動產統一登記，並非特別針對貪官與富人這些「房氏家族」，而是針對所有城市居民的個人房產，從《決定》稱要完善地方稅體系，應該是各地政府立法徵收房產稅之前的準備工作之一。

房產稅將成未來置產考量參數

美國人購買房產時，必須考量房地產稅（美國住房擁有地權）負擔。房產稅一旦開徵，中國人不需要考慮房產稅負擔的日子也將結束。

根據官方統計，當前中國城鎮住宅存量約為2.2億—2.5億套，城鎮居民家庭數為2.48億戶，因而中國城鎮戶均住房套數約為1套。考慮到中國房產價格畸高，作為徵稅基數，哪怕稅率在1%以下（美國各州房地產稅的稅率不同，最高接近3%），總量也相當可觀。因此可以預見，各地城鎮居民不動產登記完成之後，各地政府會根據當地的房產擁有情況設定徵收方法與標準，經過兩至三年過渡期之後，將逐步演變到對所有不動產的徵收。

中國並無納稅人概念，在徵稅立法過程中，納稅人不能派代表參加，也無討價還價的博弈餘地，政府定下的規則，老百姓只能被動遵守。因此，中國人今後在購入或者保有房產時，必須考慮房產稅因素。中國的房價畸高，早就超過國際社會的所謂房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比），以前不要負擔房產稅，年輕人只要讓雙方父母掏出所有積蓄贊助，就可以居住高於自身收入水平的住房，今後則必須考慮自身收入能否負擔房產稅，這是細水長流的家庭財務支出帳，不可不計。

以上海為例可證。據測算，上海家庭要工作19.1年才能買一套90平方米的房子。截止2013年11月24日，上海二手房均價為29193元/平米，新房當然更貴。從低取價，一套90平方米的住房約需270萬左右。如果要按照這一市場價交房產稅，就算上海市政府體恤民情，只按0.6%稅率計算，90平米的住房每年需交房產稅約1.62萬。據國家統計局資料，2012年，上海市城鎮居民人均可支配收入為40188元。中國城市戶均人口為2.87人，一家按人均收入的1.5倍計算（不可能每個家庭都是2人工作），還要考慮交付房貸等各項開支，這筆房產稅是個沈重的負擔。

大多數二、三線城市的房產稅當然不會像上海那麼高，但是其人均可支配收入也要低得多，以負擔係數計之，相差不是很大。

房產稅開徵的多重影響

房產稅全面開徵有兩大必要技術前提，不動產登記只是其中之一，徵稅多少還得建立房屋價值動態評估系統，比如是隨著房地產價格波動隨行就市取值，還是在房價下跌時按購入價計值，其間差別很大。這兩大規則將改變中國房地產市場的發展規則。

首先，將影響到房地產市場的熱度。房地產需求分為兩大類：滿足自住需要的剛性需求與投資投機等非剛性需求。可以預見的是：房產稅開徵之後，考慮到稅收負擔，對住房擁有者來說，以往那種集家族全部財力血拼一套房的購買方式也得改變。買房可以啃老，但交納房產稅還要啃老恐怕不現實。對投資投機者來說，以往那種買幾套、十幾套房空置以待升值牟利的情況會大大減少。需求減少之後，中國房地產將進入平穩發展階段，這將直接引起地方稅收結構的變化。

其次，房產稅的徵收，與中國今後十年內確定的新城鎮化——開發房地產徵收房地產稅二者是此消彼長的關係。通俗一點說，於地方政府來說，房地產稅與房產稅二者是魚與熊掌的關係，難以兼得。

以往的房地產稅，主要是針對流通環節的稅，從重徵收，政府從房地產開發中獲利極大。以2012年為例，這一年全國房地產業銷售收入6.4萬億元，繳納契稅、房產稅、營業稅、土地增值稅等約1.1萬億元；政府的土地收入28517億元；銀行房貸餘額12萬億元，獲8400億元利息。政府和銀行共計從房地產業銷售收入中分去47917億元，佔6.4萬億元的75%。這些稅費最後當然都計入房價，由購房者承擔。

但在中國房產已達到戶均一套時，住宅開發應已接近飽和狀態，政府不可能再像以往那樣，依靠房地產稅做為地方財政的半壁江山，只能逐漸過渡到以房產稅為重要支柱。這一稅收總量應該比原來的房地產稅總量要小，因此稅率比例的提高是必然的，只是過程快慢而已。

比較弔詭的是，房產稅的徵收呼籲多年不能到位，全賴官員們做了那道「擋風的牆」。官員中「房氏家族」成員甚多，房地產登記對於官員群體來說利益攸關，一是怕財產曝光，二是徵收房產稅也讓官員們很肉痛。這段拖延的時間已經為官員群體處理自家房產贏得了足夠時間，接下來將是房產稅的全面開徵。對這一從此將終身相隨的稅收負擔，中國人準備好了沒有？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)