房價先行地價未動 中國投資人看好美國
【看中國2013年06月26日訊】近幾個月，瀋群每次回美國，內心就多一份焦慮。看著美國房價一天天漲起來，他認為應該做些什麼，在他眼裡，這是一個難得的「黃金機遇」。
時不我待，不久前，北京工美大廈的金邸會所內，瀋群召集中美企業峰會的五、六名企業家，進行了一場名為美國地產投資計畫的詳細說明會。
美國房地產市場每8-10年都會有一次房產整體全面上揚的週期性機遇，瀋群在美國生活近30年，2009年創辦中美企業峰會之後開始往返於中國和美國之間，他見證了美國房市的起起落落，也經歷了2008年時最嚴重的房地產市場崩盤。
5年多的一蹶不振，從今年1月起出現了變化，全美房市出現整體上揚，其上揚幅度的中間值為17%左右。
瀋群說：「洛杉磯地區曾在過去二十年裡出現過三次這樣的情況，現在正在經歷第三次。」
美國房市回暖表現相當明顯，首先是離熱點地區近的比較好的房屋在上市後，無一停留（幾天內即出報價）；第二，熱點地區的每個待售房屋都有多個購買者在競爭；第三，熱點地區（以洛杉磯為例），絕大部分房屋的成交價均高於屋主的「賣方叫價」。比如，去年年中一棟以238萬美元成交的別墅房，一年之內漲到320萬以上，漲幅接近100萬美金。
數據也印證了這一現象。
被投資者廣為關注的標普/凱斯·席勒指數對20大城市的房地產市場監控數據顯示，美國房地產市場已連續三個月出現年度同比增長。20大城市房市強力反彈：鳳凰城、舊金山和拉斯維加斯的年度房價漲幅均超過20%。
威廉亚洲官网 統計數據顯示，美國房地產市場三月份與去年同比增長近11%，為7年來最大增幅。與此同時，威廉亚洲官网 經濟數據也顯示五月份美國消費者信心也回升到5年來最高位。
瀋群認為，美國房地產目前的狀態是：房價已經全面上揚，但是地價還沒有漲，所以現在是「捂地」的最好時間。
「現在美國的地價相當於北京2005年房地產的狀態。」因此，他做出這樣一個判斷，即——「現在買下未漲價的地來建房子再出售，是最佳歷史時機。」
美國一份威廉亚洲官网 的研究稱，鼓勵人才移民的新移民改革法案一旦通過，將為美國的房地產市場注入強心劑，預計2020年前將增加210萬新房主。
與此同時，中國社科院社科文獻出版社與中國建投投資研究院聯合推出的《藍皮書》稱，預計今年中國房價總體將趨於穩定，並稱投資中國樓市不如去美國買房地產。
來金邸會所的幾名企業家顯然也關注了這些訊息，並嗅到了其中的商機。
北京愛普教育集團的董事長田宇去年下半年曾與瀋群共同到美國考察項目，「我們去的那次美國的房子剛剛有反彈的跡象，同去的一位朋友當時就買了一套，現在漲了100多萬美金了。我想現在可能真的是拿地的好時機，所以過來聽聽，不過還沒做最後的決定。」
按瀋群的設想，這個項目初期甄選4-5名優質投資人，整合資金1500萬至2000萬美金用於土地的購買。
為什麼選擇這個資金量的項目？瀋群經過研究和測算，這個資金額在美國是一個「空白點」。
在美國，一般的打工者無法捂地，因為他們買房一般都是貸款的，手裡沒有現金；一些私營小業主、餐館和小雜貨店的經營者，他們手裡有些錢，但是通常都在1000萬美金之下。所以，幾個人湊1500-2000萬美金形成一個公司去買地的時候，競爭對手就變了，大部分人達不到這個水平。
在美國買地是不能貸款的，所以現金為王，能貸款的公司也是憑藉信譽，通常只能拿到幾萬或者幾十萬美金，資金量非常小。這就給中國企業家「預留」了一個空檔，能避開很多的競爭對手。
而美國大的房地產商是盯準了大項目的，這種20-30套房子的小項目他們看不上，所以也不會形成競爭。
常年從事地產生意的管先生（化名）說：「在美國，可以選擇這樣的小項目做一做，太大的項目中國人很難拿到，而且美國和中國的文化也不一樣，對房屋的認同感沒有中國人這麼高，美國總體來講還是地廣人稀的國家，並不缺地，所以區域選擇也很重要。」
瀋群講述了項目的擇地原則：首選空地，且土地相連或者相近，不排除推倒舊房重建；每塊土地價格約為40-60萬美金；土地選在優質且成熟的校區、華人社區或沿海地區，社區越成熟，投資風險越低。
他說：「將來項目大部分在華人圈中銷售，峰會的會員、親友等。中國人喜歡新房子，而美國95%都是二手房，上個月洛杉磯地區成交1萬套房子，500個新房都不到。而且即使是新房，中國人對戶型、庭院設計和施工也都有自己個性化的需求，買二手房再改造麻煩、造價也很高，而我們是可以為客戶量身定制的，畢竟是新建的房屋。」
前來參會的居小琳女士主要是因為孩子將要到美國上學而對這個項目頗感興趣的，「孩子要去上學，說不準還會移民，趁這個機會加入這個項目也不錯，反正我自己也想在美國買房子，將來建成了就先留一套，也算自己有需求。」
瀋群說自己敢啟動這個項目，首先是看懂了美國房市的週期，也就是大勢；其次就是關於移民，正如三大評級機構穆迪的經濟師所言，「移民對未來幾十年中房地產市場發展至關重要。」
智庫機構「美國行動論壇」根據美國人口普查局公布的人口預測數據研究得出，一旦通過，新移民改革法案將帶來210萬購房者。
南加州大學最近的報告稱，未來十年中，約有36%的購房需求來自移民，儘管這一數據低於過去十年39%的需求比例，但報告預計，新移民購房需求增長主要來自6個州：加州、紐約、新澤西、麻省、康州和密歇根，以加州為例，未來十年，移民購房者將增長71%。
買到地之後，房屋建設週期大約是3-5年，項目設計30套，初期建設十套，建築週期為一年，包括設計和審批。而且房屋建築不需要再注入資金，因為可以用買到的地到銀行質押取得第一期房屋建築的貸款。
貸款金額可為地價的60%-80%，資金直接保存至第三方銀行，並由第三方銀行負責檢查工程質量。
「在美國，銀行發放貸款規定只能用於建築，不能挪作他用，這個錢不會過公司的賬，會分23次打入建築商的賬戶，銀行有非常完善的機制。」瀋群在推介會上介紹。
目前建築市場價格大約是一平方英尺150-180元美金，核算成一平方米，大概是1500-1800美金，也就是8000多到1萬多人民幣一平方米，這是洛杉磯地區的價格，紐約會更貴，大部分還會比洛杉磯便宜點。
房屋建成後在美國華人圈裡的銷售價為400美元一英尺，6000英尺就是240萬美金。「按我們設想的大小，50萬美金的地價、90萬建房，10萬元的雜費，240萬的市場銷售價格，由於大部分房屋都是根據客戶要求定制，所以最終銷售價格會高於普通房價的10-30%，所以初步算資金回報率能到50%。」
(文章僅代表作者個人立場和觀點)