專家：中心城市房價會漲得不可理喻

【看中國2013年06月19日訊】在限價限簽的調控政策下，高端物業市場將何去何從？日前，「理性繁榮，頂尖置業——2013中國高端物業投資價值論壇」在廣州僑鑫·匯悅臺銷售中心舉行，著名經濟評論家葉檀、獨立經濟學家金岩石、現代設計奠基人王受之等專家學者對此進行探討，認為受國內宏觀經濟以及樓市調控局勢等因素影響，針對房地產市場的投資已經進入專業化時代，搶佔城市的稀缺土地資源成為投資的關鍵。而更有專家表示隨著城鎮化的推進，中心城市的房價會漲得不可理喻。

樓市不再買房都賺錢，進入專業化時代

儘管一直以來，抑制房價過快上漲是樓市調控的主要目標，但各個城市卻不斷有豪宅刷新歷史最高樓價。對此，葉檀表示，以前的房地產投資市場屬於「颱風來了，豬都會飛」，只要投資買房都賺錢。而從2012年到2013年，市場已經進入專業化投資時代。「在這樣的時代，只要是高端的、真正精品、最稀缺的資源，其價值也就越高。相比之下，如果是投資中低檔產品的話，在某些領域已經出現了下滑的趨勢。」她還指出，這種模式美國已經走過，其地產目前仍處於全球最高端，帝國大廈從每平方英尺700美元，現在上升到每平方英尺2200美元，並且仍有市場和上升空間，只因其佔據了最稀有的資源。「一些真正的高端物業就像奢侈品一樣，價格脫離了成本的控制，完全看投資人的意願。」

金岩石則認為，高端物業的高樓價來自於幾個方面：包括奢侈品性質、信用資產以及領漲抗跌的價值屬性，比如香港在1997年到2002年樓價暴跌，平均跌幅為50%—6%，豪宅跌幅為20%—3%。但是從2002年到現在，豪宅價格漲了5倍，而香港的平均樓價才剛剛回到1997年的水平。

大城樓價繼續漲，小鎮樓價將相繼暴跌

近幾年，隨著中國城鎮化的推進，很多人視之為新一輪經濟增長的好機會。葉檀指出，中國城鎮化將出現幾個大型的城市圈，體現出後發優勢，最明顯是中部的城市圈，包括武漢、鄭州、西安、成都，以前是在谷底，現在在上升，但投資這些後發城市圈需謹慎，其中不乏黑馬，但也有很大風險。但北上廣深是白馬，這是大家都知道的事實，也是最有保障的，在這樣情況下誰出的錢多，誰就擁有這個白馬。「現在是一個用錢拼白馬以及挑選黑馬的過程。」葉檀指出，在一線城市中，廣州的樓價一直相對理性。「白馬沒賣出白馬的價格，現在廣州樓價的增長，其實是一個補漲的過程。」

金岩石就坦言，未來中國的城市化是一個大分化的過程。他預測，現在城市人口超過50%是全球城市化人口的平均值，我們則開始從50%向65%以上挺進，這個階段，城市化會出現什麼結果？就是大城樓價繼續上漲，小鎮樓價相繼暴跌。所以冰火兩重天，中心城市的房價會漲得不可理喻。

土地溢價的地方，幾年內地價都不會降

日前，儘管樓市受調控影響走勢未明，但土地市場卻迎來一撥大行情。北京、上海、廣州等一線城市地王頻出，部分城市不到半年的賣地收入就已經超過去年。葉檀認為，現在土地的投資價值不斷上升，說明支撐現在整個土地財政的基本因素沒有改變，稅收制度沒有恢復正常，政府只能經營土地。並且，作為地方政府，很多稅收是收不上來的，只能靠賣地。以鳳凰古城為例，當地旅遊發展再好，飯店生意好，但沒有一個老闆願意交稅，當營業稅征不上來，政府只能靠賣地。同時，她也指出，「現在並不是所有地方的土地市場都好，比如鄂爾多斯就崩掉了。但現有土地溢價的地方，這幾年內都不會出現地價下跌，而下半年的土地市場預計同樣火爆。現在很多地方政府負債都很厲害。」

「以為狼來了，結果是一頭豬。」

葉檀表示，開徵房產稅就像狼來了，叫了五年，結果來了一頭豬。她指出，上海和成都的房產稅沒有打壓當地的樓價，反而是越調越高。上海一年的土地交易金額差不多是1000億左右，去年一年的房產稅把商業地產也包括進去了是22億，完全不成比例，房產稅是不能代替土地財政的。如果房產稅不能代替土地財政，土地就要保持增值，這樣地方政府才有經營後勁。如果真正徵收房產稅，對房地產市場當然有抑製作用，但是問題是現在的房產稅連披著羊皮的狼都不是。

「決定城市房價的，不是收入，也不是資金回報率，而是單位空間面積的人口和財富之間的比例。」

日前，謝國忠表示，中國房地產泡沫數月內破裂，引發了社會各界的關注與討論。金岩石指出，在計算合理房價的時候，謝國忠以房價收入比和租金回報率兩個經濟學公式來計算，理論上沒錯。但是這兩個公式的前提是人口不流動，貨幣總量不增長。如果我們停留在經濟學的概念下，來研究收入和房價的關係，租金和房價的關係，今天的房子肯定賣不出去。其實，房地產經營的是空間的價值，是使空間價值達到最高效用的分配和使用。在這個分配的過程中，貨幣就像無形的手，經營著貨幣的空間溢價，這個空間的溢價才是高端物業產生的價值。決定城市房價的，特別是決定高端物業房價的，不是收入，也不是資金回報率，而是單位空間面積的人口和財富之間的比例。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)