「鬥地主」遊戲下風險正在積聚

或許，市場中有一些人已經意識到土地市場高燒之下，風險正在積聚。

5月27日上午，已獲得7次報價，原計畫於28日成交的北京市豐臺區花鄉夏家胡同住宅用地被暫停出讓。據報導，這幅地塊十分稀缺，一經掛牌即受到企業廣泛關注，料地塊現場拍賣將會產生激烈的競爭，最終很可能刷新北京年內單價地王記錄。

目前北京市土地整理儲備中心沒有透露暫停出讓原因。

CRIC研究中心指出，不斷沸騰的土地市場與北京嚴格執行價格管控形成鮮明反差，為了實現房價控制目標，北京市政府嚴格審批預售證，限制房價漲幅，積極著手準備限價管理序列事宜，並計畫在下半年出讓的商品房用地中有45%採用「限房價、競地價」的競拍方式，這一系列舉措都反映北京市政府對於房價目標控制的重視度。在這一敏感期出現新地王將進一步加劇市場對房價上漲的預期，不利於房價控制，這很可能是本次夏家胡同地塊暫停出讓的主要原因。

這也是不少市場人士所擔憂的——不斷冒出的地王以及高溢價地塊勢會對市場預期造成影響，產生土地成本轉嫁購房成本的顧慮，購房者或將恐慌入市。

另一方面，當前房地產市場處於宏觀調控常態化的階段，從歷次房地產市場波動的過程來看，一旦政策加碼，地王項目將首當其衝擔上風險，並會對房企形成拖累——從2007年、2010年的兩撥地王潮的例子中可以清晰地看到，一旦遭遇調控等風險，地王項目常常難以招架，且往往通過「拖」字訣來等待出售時機，從拿地到開盤的時間明顯拉長，從而項目週轉及銷售回款速度放緩，也在很大程度上影響企業資金鏈狀況。

CRIC研究中心研究經理楊晨青為此簡單算了一筆賬：今年一線城市全面執行限價，大多和人均可支配收入掛鉤，那麼項目價格年漲幅大致在10%以內。而目前房企每年的資金成本是多少呢？傳統的銀行渠道是7%~8%，海外平臺可能更低一點，這兩年最常用的信託等渠道大概是10%~12%。但是，地方性中小企業大多沒有前兩個渠道的支持，那麼，這些企業的資金成本大致就是每年10%。「結論很簡單，一邊是房價一年只允許漲10%以內，另一邊是每年的資金成本要10%，如果限價再多限1~2年，這些地王項目恐怕是死路一條。」

近日，就連一向激進的央企也感覺到了危險的苗頭。一位央企開發商在接受本報記者採訪時大呼土地市場「太熱了」，「我們現在也還在找地，但絕不會像最近在拿地王的房企那樣，他們都太瘋狂了，這樣下去，市場很快又要陷入另一個僵局中去了。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)