房屋財產保險和房屋產權保險(圖)

（編者按：《美國房地產法律》專欄由MT LAW LLC 為中國新移民就移民法、稅法、公司法、房地產法、財產規劃等方面的法律問題作出專業的知識介紹和普及。專欄內容不代表MT 律師事務所的法律意見。）

房屋財產保險（Hazard Insurance 或 Homeowner's Insurance）的保險範圍包括任何對屋主住家的損害以及偷竊，包含項目比如個人所有物、室內陳設物，以及任何其他房屋設施（游泳池、車庫等）。當屋主購買房屋財產保險的同時，也應該獲得應有的房屋裝修的保障，以及其他住家的所有擔保。此外，屋主需要知道房屋的實際現金價值。實際現金價值是指：當屋主的房屋被破壞時，如果屋主不重建房屋，保險公司會賠付屋主的重建成本，減去折舊。

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屋主需要瞭解屋主保險的負擔額。一般來說屋主保險是為保障萬一其他人在屋主的房子或院子裡發生意外時，保險公司負責賠付包括醫療保健、訴訟費，以及由法院裁決等的費用。不過，賠付金額通常是有上限的。如果屋主有很多資產，屋主要確定您所保的金額足夠包含屋主所有的資產。

房屋產權保險，英文稱作 Owner's Title Insurance。屋主的房屋產權保險是屋主另行購買的保險。房屋產權保險能提供屋主比屋主的房屋財產保險更多的保障。房屋產權保險能夠保護屋主任何購買房屋前因所有權缺失而造成的財務損失。屋主的房屋產權保險是一種一次性支付的保險而且能夠持久保護房屋安全。此保險費的計算會根據購房價格而定。例如，屋主搬進新家並且繳付$35,000的頭期款，又拿出一部分儲蓄對房子進行裝修。幾個月後，屋主得知在賣方遺囑日期之後出生的幼兒主張你的房地產擁有權益。經過勞民傷財的法律訴訟之後，結果屋主不但失去了原有住宅頭期款，而且所有的裝修費用也付之東流。這時，房屋產權保險將會承擔屋主針對任何類似主張作出辯護的所有費用。換句話說，屋主只要繳付一次保險費，就能讓也許一輩子最大的一次投資得到完整的保護。

在房地產過戶中，銀行的產權保險（Lender's Title Insurance）是必須由屋主替銀行買的，否則銀行的貸款不予發放。因為銀行自己的權利已經得到了保障，那麼針對屋主自己的產權保險銀行並沒有規定一定要買方自己買下來。換句話說，銀行產權保險只保護銀行的財產。如果屋主採取Cash Deal現金一次性付清房屋購買款項，屋主可以不購買銀行產權保險。

在美國由於土地是私有的，二手房產權轉移的次數很多，產權紛爭很常見，所以新房也會出現產權方面的問題。開發商從私人手裡買來土地，這塊土地說不定已經轉手很多次了。另外，有時新房的開發商沒有支付建築公司的建房款，等新房建好賣出後，屋主並不知道潛在的債權糾紛。待房屋過戶後，建築公司前來討債，而開發商已經破產或者逃之夭夭，這時就由產權保險公司賠給建築公司。

這裡有個經典案例是，有一個詐騙老手，把自己的房子同時賣給了七個人，全部在幾天內過戶，結果是買了產權保險的買主都有得到賠償，那些為了省幾百塊錢沒買屋主產權保險的買主，結局十分淒慘。儘管從事欺詐行為的賣方最後被FBI（聯邦調查局）逮捕，那些被騙的買主，如果沒有保險公司來賠償損失，賣方受到的刑事懲罰是無法彌補買方所受的經濟損失的。

換句話說，房屋產權保險已經成為保證美國地產交易順利進行的重要工具之一。

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