跟隨亞洲聰明資金 拋售物業套現離場
「跟著資金走」——這是一句投資古訓，但從來沒有很大的意義，因為它往往意味著「隨著風兒飄」——追逐威廉亚洲官网 的一時風尚，最終淪為高買低賣的虧本冤大頭。因此，我打算對這句話做些修改，敦促你「跟著聰明的資金走」。這意思是說，你應該研究那些擁有長期成功經驗的實業家和投資者正在如何投資他們自己持有的資金。然後儘可能像他們那樣進行投資。與認為必須追逐收益才能發財致富的大多數投資者不同，這些人早已非常富有了，因而可以仔細挑選資產類別來進行投資。因為擁有這種自由，他們往往對那些相對於其他資產而言可以提供價值的資產更感興趣。去瞭解這些人現在正在買入或賣出什麼資產將會使你有所獲益。
這讓我想到了今年亞洲出現的一個重要的新情況。現在已很清楚，中國香港和新加坡的許多房地產投資者正在競相拋售物業，套現離場。這些投資者是亞洲最富裕的階層成員，他們開始撤離自己最喜愛的資產。如果正如我猜測的那樣，這意味著香港和新加坡的房地產已接近見頂，那麼這對於這兩座城市的經濟和股市會造成一系列負面影響。然而，在一段較長的時間跨度內，投資者對資產配置進行重新平衡，將資產從房地產這個原先財富創造的主要驅動力撤離到其他領域，這樣做很可能證明是有益的。
投資者正紛紛拋售房地產
我近來一直聽到許多有關業內人士紛紛拋售房地產而撤離該市場（尤其是在香港）的小道消息。所以，《華爾街日報》本週的一篇題為《大型投資者紛紛套現撤離香港房地產市場》（Big players cash out of Hong Kong property）的文章自然就引起了我的注意。
這篇文章指出，一批房地產企業即將進行首次公開募股（IPO）上市。進行IPO股票發售的公司包括大型企業集團——新世界發展有限公司（New World Development），該公司希望通過將旗下部分酒店資產上市來籌集10億美元資金。另一家香港大型企業集團——合和實業有限公司（Hopewell Holdings）希望通過將旗下部分物業資產（未指定）上市來籌得最多達8億美元的資金。此外，擁有朗廷連鎖酒店（Langham Hotel chain）的鷹君集團（Great Eagle Holdings）也希望通過出售旗下香港酒店資產來籌資8億美元。
而在此之前，香港住宅房地產價格在過去的四年裡已上漲了120％，而在此期間商業地產價格已上漲了90％。而且，香港政府還剛剛推出了一系列更為嚴厲的措施來抑制房地產價格的上漲。 今年2月份，香港政府將購買住宅房地產的印花稅上調一倍至8.5％。
目睹越來越多房地產企業IPO競相上市趨勢的並不是只有香港。新加坡今年也看到了類似的情況。還有更多房地產企業即將在新加坡IPO上市，印尼億萬富豪李文正（Riady）家族正計畫通過將旗下新加坡酒店資產IPO上市來籌集8億美元資金。
與香港相類似，新加坡也一直在努力抑制房地產價格。最近，新加坡政府頒布了兩年來第七輪旨在抑制房價上漲的調控措施——包括提高印花稅稅率和房貸首付比例。新加坡住宅房地產價格已開始企穩，但自2009年第二季度觸底以來仍然上漲了59％。
套現離場的原因
不難理解促使房地產投資者爭相拋售套現房地產背後的緣由。中國香港和新加坡的房地產泡沫是由以下三個因素推動起來的：
1. 西方國家濫印的貨幣在亞洲明顯增值的資產上找到了歸宿。而在把港幣與美元相掛鉤的香港情況尤為如此。這導致香港的貨幣市場利率密切跟蹤美國的貨幣市場利率，即便當國內情況互不相同時也是如此。這意味著香港的實際利率顯著為負（利率遠低於通脹率），而這往往正是房地產泡沫的核心驅動力。
2. 中國的經濟增長也有助於房地產泡沫的形成和膨脹。中國投資者希望把自己的資產多樣化投資到中國大陸以外地區，他們因此設法投資到中國香港、新加坡以及當然還有許多其他地方。
3. 各國及各地區的政府，主要是香港政府，在應對房價上漲的問題上一直是瞻前顧後。資產泡沫主要讓富裕階層從中獲益，由此而導致社會緊張局勢日趨加劇，已經迫使這些政府更為果斷地採取相應行動。
精明的房地產投資者現在正在競相套現離場，他們知道，推動房價漲至近期高位的有利因素在未來很容易會發生轉向而變成不利因素。很清楚，中國香港政府和新加坡政府正越來越擔憂房價上漲，而且願意採取行動來抑制房價上漲。此外，量化寬鬆措施（QE）不會永遠持續下去。當量化寬鬆措施結束之後，亞洲房地產泡沫背後的關鍵驅動因素將會消失。最後，無法指望中國未來的經濟增速能保持在8％以上的水平。經常閱讀我文章的讀者會知道，我對中國經濟在短期內的增長前景持有悲觀的看法。那些正在競相撤離房地產市場的富裕投資者可能也懷有同樣的擔憂。
更重要的是，這些投資者很可能意識到，他們可以在其他地方找到具有更好價值的投資目標。在中國香港和新加坡，房地產所有細分市場的價格都無疑相當昂貴了。《經濟學人》雜誌認為，按照房價租售比來衡量，中國香港和新加坡目前是世界上房價第二和第三貴的住宅房地產市場，分別比長期平均價格高出69％和57％。
在香港，住宅物業的平均租金回報率接近3％。實際上，你購買香港物業時支付了相當於33倍市盈率的價格。而相比之下，你購買香港股票時支付的價格僅相當於平均11倍的市盈率。
此外，撤離當地房地產市場的投資者還將能夠看到諸如美國等亞洲以外地區的物業租金回報率會更好。在美國，投資者在泡沫程度較小的房地產市場上可獲得超過6％的物業租金回報率，而且債務融資成本仍然非常便宜。
投資者會把資金投資在哪裡？
最明顯的問題是：這些房地產投資者將會把自己多餘的現金投資在哪裡呢？顯而易見的答案是，他們會從本國或本地區價格昂貴的高端房地產細分市場轉向本國或本地區價格較為便宜的低端房地產市場。因此，在香港，住宅房地產似乎是更為昂貴的投資選擇。轉入商業地產可能是明智之舉，尤其是在未來商業地產供應相對有限的情況下。而這正是諸如高力國際物業諮詢公司（Colliers）等物業權威正在押注的目標。這個觀點有一定的可信度。畢竟，房地產投資者瞭解房地產市場，而在不同細分市場中進行轉換對於他們而言應該會感到較為得心應手。
但是，我認為任何轉換都會是有限的。正如前面提到的那樣，房地產業內人士目前正在競相拋售的正是商業房地產。他們顯然不看好這個細分市場。此外，他們應該知道，如果資產從住宅房地產套現之後繼續投資於商業房地產上的話，那將會對經濟造成影響。尤其是在房地產對國內生產總值（GDP）的貢獻比重約為18％的香港。商業房地產對於經濟環境是非常敏感的，如果發生這種情況就會遭受不利的影響。
對於通過房地產銷售套現募集到的現金而言，另一個潛在的投放領域是股市。摩根士丹利策略師喬納森·迦納（Jonathan Garner）採取了一個稍微不同的角度——上調了恆生指數（香港主要股指）到2015年上漲至50,000（目前為22,300）的可能性。迦納表示，恆生指數已明顯落後於香港住宅房地產價格，而它們歷來都是呈密切正相關的關係（考慮到房地產對於香港經濟的重要性，這並不令人感到驚訝）。他認為，香港股市應該會緊緊追上。
我認為這種說法存在問題的是，股市可能不會呈現出追趕房價的態勢，而房價反而可能會下跌。這轉而會嚴重影響香港股市。
這取決於你認為哪種情況更容易發生：股市上漲還是房價下跌。我相信後者更容易發生，而鑒於房地產投資者近期競相拋售房地產，他們很可能與我心有同感。
如果不是他們本國股市或者房地產細分市場的話，那麼這些房地產投資者會把各自的資金投放在何處呢？我認為海外房地產市場是一個合理的投資選擇。
我太太為澳大利亞最大的一家房地產開發商負責管理一個酒店資產的投資組合，她告訴我說，近來新加坡各大公司在澳大利亞一直是重要的投資者。新加坡星獅地產（Frasers Centrepoint）正在悉尼中央商務區主要火車站附近參與開發一個投資總額達21億美元的大規模多用途項目。最近，新加坡騰飛集團（Ascendas Group）收購了澳大利亞米瓦克房地產集團（Mirvac Group）管理的一隻規模達5.72億美元的酒店投資基金。新加坡房地產開發商遠東烏節（Far East Orchard）正在澳大利亞組建合資企業，拓展旗下的酒店業務。而新加坡吉寶房地產投資信託公司（K-Reit）到目前為止已和瓦克房地產集團合作開發了兩個辦公房地產項目。
顯然，由此看出亞洲房地產投資者前往海外尋找更佳投資機會的這種趨勢早已開始了。考慮到債務融資成本較低，加上所提供的租金回報率不錯，澳大利亞對於部分房地產投資者而言的確具有吸引力。我預計，美國，以及與澳大利亞相比泡沫較少的其他市場未來將會吸引到更多投資者的關注。
如果房地產的最佳時期已經過去又該如何？
富裕的亞洲房地產投資者很可能還沒有怎麼考慮到一個更大的問題。那就是香港和新加坡的房地產可能已接近的見頂時期是否會持續10多年——而不只是幾年的時間？考慮到目前這些市場上的房價過高，這種可能性不能被排除。
我之所以提出這個問題，是因為它會產生諸多深遠的影響。亞洲人素以對房地產由來已久的鍾愛而出名。許多人認為，這是因為房地產是有形財產，不像你存放在銀行裡或投入到股市中的資金。我認為，就像2008年之前的西方國家那樣，過去40年以來香港和新加坡的房地產已讓投資者實現了令人難以置信的豐厚收益。而他們傾心的正是這一點。
想想看，香港50位最富有的富豪中有三分之二主要是在房地產市場上發財致富的。這個統計數據令人驚奇。
但是，世界上沒有永遠升值的資產，而房地產往往按照非常長的週期呈現波動。如果我們正接近於步入一輪主要的長期低迷階段的話，情況會如何呢？（低迷時期未必意味著房價持續下跌，因為即便穩定的房價經通脹因素調整後也將會導致巨額虧損）。如果在諸如香港等國家或地區，房地產不再是財富的主要驅動力的話，情況會如何呢？如果在十年之後，香港50位最富有的富豪中來自於房地產背景的比例從三分之二變成只有三分之一的話，情況會如何呢？
許多香港人和新加坡人可能永遠無法想像這種事情會發生。不過，我認為，在未來某個階段，不可避免會發生這些事情。這只是一個時間的問題，而不是是否會發生的問題。
然而，這種情況的發生將會在不幸中帶來一些一線希望。毫無疑問，房地產市場在很長的一段時間內持續下滑或者持平會對香港和新加坡的經濟造成顯著影響。但我認為，這將成為一個有益的調整，可能會讓它們的經濟隨著時間的推移得到更好的平衡。過分依賴於一個行業向來都是不健康的。
房地產的衰退還可能證明有利於諸如股票和債券等其他資產類別。據萊坊房地產諮詢公司（Knight Frank）估計，亞洲最富有階層有31％的資產淨值捆綁在房地產上，相比之下，歐洲的該比例則為16％。而且他們的財富中只有15％投放在股票上。資產向股票的長期轉移可能會更為明智，尤其是如果他們本國或本地區的經濟對房地產資產升值的依賴性越來越低的話。
最後，從房地產投資中獲得的財富減少將意味著來自其他產業的財富將會增加。最富裕的市民可能會越來越多地來自於製造業或者其他服務行業。他們很可能不會像目前這批房地產投資者那樣迷戀於購買房地產。這對於股市乃至目前仍未充分發展的亞洲債券市場而言會證明是一個福音。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)