3．15前夕盤點樓市4大亂象(圖)
一年一度的3·15消費者權益日即將來到，每年老百姓對於央視315晚會的關注絲毫未遜於春節聯歡晚會。日常生活中，我們遇到的侵害消費者權益事件不勝枚舉，而在購房入住的過程中，消費者權益受侵害更是層出不窮。
在樓市中，多多少少有一些潛規則存在，總有各種虛假宣傳騙取消費者的信任，總有各種霸王條款讓消費者難以接受。今天我們邀請律師支招，看看如何面對買房過程中的各種糾紛，將維護購房者合法權益進行到底。
貓膩
亂改小區規劃 綠地變成停車場
近年來，隨著地價與房價的持續上揚及國家政策的調整，有些開發商為了樓盤出貨，往往採取隱瞞或者欺詐的方式進行銷售。其中，隱瞞小區的規劃或設計就是常見的手段之一。買家購房後往往會發現小區突然冒出垃圾站、居委會，抑或是原本的綠地變成了停車場等。
一賣完房就立即拆會所
今年年初，TCL康城四季花園開發商隱瞞業主，拆小區半山會所的消息在惠州本地知名網站傳出。業主方面認為，開發商在售樓時以山頂會所為噱頭吸引業主購房，而在房子銷售得差不多的情況下，又將廣告牌上宣稱5000平方米的山頂四季會所拆除。
說好的會所突然被開發商拆除，一期的業主們當然不願意了，他們認為開發商擅自更改規劃，紛紛抗議。仲愷區住建部門對此回覆稱，該會所位於「TCL康城四季花園」二期用地範圍，尚未辦理《建設工程規劃許可證》，屬違法建築。原來業主所說的會所是屬於開發商該項目的二期，並不是業主們認為的一期會所。
封閉式小區冒出居委會
買了房子，也入住了，住了兩個星期才發現自己住的封閉式小區原來有居委會，這是周先生的經歷。周先生以每平方米7000多元的價格買下東平天鵝灣一套80平方米的房子，當初買房是看中該小區的封閉式管理，結果入住後才發現小區將有對外辦公的橋東街道東河居委會入駐。
業主們一致認為，在封閉管理的小區內設立居委會，勢必會導致辦事人員頻繁出入，門禁系統便形同虛設，將給小區帶來一系列治安隱患。對於業主們的反對，開發商則解釋稱，一開始的規劃中就已有居委會。於是，雙方的爭執焦點集中在小區規劃圖上，業主說買房自始至終沒見過有居委會的規劃圖，銷售人員也沒有告知；而開發商則堅稱早已公布了總平面規劃圖，雙方僵持不下。
事情發生後，開發商以小區規劃已通過住建部門審批難以更改為由，拒絕給居委會更換地址。
小區綠化變成停車位
業主陳先生看中某小區高達39%的綠化率，心動之下買了房子。然而，收樓時陳先生卻發現，部分工人正在將原來建好的綠化拆掉做成露天停車位，地下停車場只有一層而並非宣傳的兩層。
售樓時銷售人員稱，該小區幾棟樓前的空地均為綠化用地，是業主們以後的私家花園，未來小區實行人車分流和封閉式管理，小區內3000多平方米的高級會所也僅供576戶業主使用。但記者調查發現，該小區規劃效果圖中設有2個出入口，地面並未有任何的停車位標識，小區中央有明顯的綠化區域。業主們知情後十分憤怒，直指開發商虛假宣傳，更改規劃。
惠州市住房和城鄉規劃建設局管科相關負責人告訴記者，該小區正式通過工程竣工驗收，工程質量等級評定為合格，並已在惠備案。該負責人還解釋道，工程竣工驗收並不包括通氣、綠化完工等項目，主要是查看建築質量、消防、人防、電梯、通水、通電等項目是否達標。
律師支招
購房前查看規劃圖
把廣告內容寫進合同
買家往往衝著某一樓盤的廣告宣傳簽下合同，而所有問題都集中在收樓前後爆發，宣傳的情況與實際規劃完全不一致，如所謂「現場實景」中的湖泊、綠地、園林景觀，在規劃中根本就不存在，甚至有可能實際是道路、垃圾中轉站等。
對此廣東衡仁律師事務所律師韋世州認為，根據《商品房銷售管理辦法》，對於樓盤的規劃，開發商有明示、告知、說明的義務，但開發商為了樓盤能更好地銷售，往往採取隱瞞整體規劃或在廣告中作虛假宣傳的方法。韋世州認為，開發商應全面履行自己的合同義務，包括按照合同規定的規劃許可證建設和交付房屋，履行當初出售房屋時宣傳的房屋配套承諾，而開發商違反此義務顯然構成違約。對此，業主可要求開發商承擔諸如停止違約行為、賠償損失等違約責任。
韋世州提醒，作為業主千萬不要只等著發展商來主動告訴你小區的整體規劃，而應在合同簽訂前就要求發展商出示相關的規劃圖紙及建設工程規劃許可證等資料，仔細審閱規劃許可證及其附圖的內容。除此以外，業主也可到規劃部門查閱小區規劃設計的核准圖，其中建設工程規劃許可證的平面圖反映了小區整體建築面貌。業主從中可確定小區的出入口、樓間距、變電站、車庫出入口、停車場、通風口等公共設施的位置、小區道路、綠化等情況。
另外，如果購房者是被樓盤廣告中的規劃內容所吸引而決定買房的，就一定要把這些規劃寫到預售合同中去，並可要求在合同中註明：「樓盤規劃與宣傳資料應完全一致，否則視為出賣人欺詐，應按已付房價款的＿%承擔違約責任。」
貓膩
質量問題一籮筐 遲遲無法收樓
近年來，房地產市場以驚人的速度發展，質量跟不上發展腳步成為房產的一大詬病。包括一些全國知名房企，或多或少都被曝出商品房質量不過關的醜聞。
「入戶大門朝外開，關閉不嚴實，牆壁補丁多，部分單位出現漏水、滲水情況。而小區電梯、花園、大門等配套也未做好，消火栓箱裝在電梯過道或大門口，這讓我們如何收樓？」惠州仲愷某樓盤30多名業主集體向開發商討要說法，要求協商處理方案，請開發商回應和盡快處理樓盤出現的問題。
一位不願透露姓名的業主告訴記者，他的房子位於6號樓，儘管去年12月31日起已開始收樓，但電梯的照明裝置仍無法工作，電梯運行時黑漆漆一片。出了電梯，偌大的消防栓箱安裝在電梯出口處，並沒有做任何的隱形處理。該業主對此表示不滿，這樣的消防設計非常不合理，不僅影響電梯過道形象，如果是老人和小孩一不小心，還很容易造成磕傷、碰傷，他聽說還有鄰居的大門口就裝了一個消防栓箱。
該業主的房屋只配了一扇朝外開的消防門，門兩側有明顯的重灌泥漿修補痕跡，而門柱也沾上了泥漿，門漆遭到損壞。室內地板不平整，廚房沒有安裝地漏，牆壁出現多處補丁，陽臺天花板有漏水痕跡。
據業主們反映，該小區存在多處質量問題，包括全部單元的入戶大門朝外開，質量差，關不嚴實，業主後期將無法安裝防盜門；因消防栓箱檔道，部門戶型的入戶大門無法完全開啟；窗戶玻璃薄，達不到國家規定的5毫米；室內牆壁補丁太多，部分廚房漏水，部分樓棟外立面瓷磚剝落。對於存在的問題，業主認為如果開發商不解決問題，將拒收收樓。
律師支招
房屋出現質量問題
業主可解約並索賠
韋世州表示：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，或者因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」
因此，對於開發商交付使用的商品房，在保修期限內，由開發商承擔質量保證的責任。如開發商交付使用的房屋存在屋頂、牆壁漏水、滲水，室內地坪空鼓、開裂等的一般質量問題，業主在驗房後可拒絕收樓，並要求開發商對房屋進行整改維修後再進行收樓手續。
如業主已經收樓，在保修的期限內，也可要求開發商按照《住宅質量保證書》的約定，對房屋存在的質量問題進行維修整改，如果開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。而因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格或因房屋質量問題嚴重影響買受人正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)