房貸減負 提前還貸未必可取

7折貸款利率存定期或買國債更划算

對於很多業主來說，今年元旦起房貸的壓力要減少了。去年央行兩次降息，不少降息前貸款購房的人，今年元旦開始將正式享受降息後的相對低利率。根據計算，期限20年的100萬元的房貸，每個月可以少還近300元。值辭舊迎新時節，手中有閑錢該提前還貸還是進行理財，讓不少「房奴」糾結。理財師表示，如果手中的閑錢足夠大額，即使是房貸利率較高，也可以購買理財產品的方式保全本金，獲取未來更大的投資機會。

幾種情況不宜提前還貸

記者瞭解到，如果要提前還貸，多家銀行都規定提前還貸需要提前申請，有的申請期需要1個月；此外，如果貸款不滿一年提前還款，需要收取一定金額的手續費。目前，各家銀行的違約手續費差異較大，有的銀行需要收實際還款額1-3個月的利息，如果還款不夠年限，甚至有銀行需要收取實際還款額3%的手續費。

對於等額本息還款的貸款人而言，每月還款總額固定，本金遞增利息遞減，如果借款人已經還款到了中期，已經償還掉了大部分的利息提前還款還的是本金，提前還貸意義有限。而選擇等額本金，且還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，如果此時提前償還，節省的利息並不多。

20年百萬房貸每月少300元

據瞭解，去年6月8日央行將5年以上貸款利率從7.05%下調至6.8%，降低0.25個百分點。而7月6日，5年以上貸款利率再下調0.25個百分點至6.55%。也就是說，2013年元旦起，房奴的還貸基準利率將被調至6.55%。

記者算了一筆賬，以貸款100萬元、期限以20年為例，如採取等額本息的還款方式，在7.05%的利率下，每個月的還貸月供為7783.03元。從元旦起，貸款利率下調到6.55%，那麼月供款將減少至7485.2元，每個月減少的利息接近300元。

存定期或買國債可能更划算

每到年底，拿到了年終獎，以及平時的積累，有一定積蓄的購房者會想著提前把房貸還掉，減輕每月的房貸壓力，但提前還款未必划算。享受到了7折利率的房貸客戶，縱然加息後，利率依然很低，低於目前5年以上的定存利率，更低於一些理財產品的利率。這樣提前還款不如拿去存款，或者購買理財產品。

對於享受7折利率的老房奴來說，如果與銀行簽訂了相關合同的前提下，按照調息後5年以上6.55%房貸基準利率計算，7折優惠後，利率僅為4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%還低，此類存貸款利率出現了倒掛。而如果是純公積金貸款，調息後5年以上公積金貸款利率由4.9%降至4.50%，同樣低於同期定期存款利率。

理財師指出，排除其他因素干擾，5年以上的貸款者，如有較多閑錢，可以直接存5年定期，不但收益十分穩妥，所獲得的存款利息收入還可以覆蓋貸款利息支出，並且略有盈餘。國債作為一種較為穩妥的理財方式。若是房貸享受8折或以下的優惠，有足夠閑錢，也可以購買5年期國債，不但在降息週期內可以鎖定較高收益，還可以完全覆蓋房貸的利息支出。不過，由於國債是不定期發行，而且5年期國債由於收益可觀，相對比較「走俏」，大多開售當天便面臨售罄。如果投資者有購買需求，得多加留心發行信息。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)