誰在堅持地產調控？(圖)

7月下旬開始，國務院八個督查組奔赴全國16個省（市），專項督查地產市場調控政策的落實情況；此前一週，國土資源部召開視頻會議，提出堅決防止房價反彈、進一步加大土地供應力度，要求各地不得擅自調整放鬆調控政策。

中央政府大規模開展督查工作的背景，是市場回暖，以及各地政府層出不窮地冒出「不聽話」政策。

房價在環比連跌八個月之後重拾增長。國家統計局數據顯示，6月全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲城市達到25個，較5月增加了19個。中國指數研究院發布的報告顯示，7月全國100個城市（新建）住宅平均價格比6月上漲0.33%，其中70個城市環比上漲，只有30個城市環比下跌。

在北京和廣州等大城市，「地王」也重現市場，買賣雙方對於房價繼續回調的預期開始逆轉。

讓開發商看到「希望」的，是地方政府悄悄敞開的「綠色通道」——

7月16日，深圳首次啟動住房公積金貸款，最高80萬元貸款和低於銀行商業貸款的利率，刺激當地樓市。

7月23日，南京市出臺定向「購房補貼」新政，放寬「321」人才購房限制和鬆綁公積金貸款的舉動，被看作是變相放鬆樓市調控。

此外，普通住房標準降低、限購政策到期不續、稅費優惠等變相微調救市政策在各地頻頻出現。地方政府一方面表態嚴守中央政策紅線，一方面積極推出「擦邊球」辦法，在上級政策壓頂和財政困頓之間努力尋求平衡。

此次督查工作已近尾聲，上海、義烏等多地微調政策被收緊。從各地情況看，國務院督查組對超過半數的省市樓市調控落實情況予以肯定，同時以提醒、建議等方式，對湖北、湖南、河北、山東等省提出批評。

「我們圈子裡有個說法，2011年，是溫總理PK開發商；現在，是溫總理PK地方政府。」在上海一大型房企的副總裁看來，地方政府日子不好過，會想辦法增加土地交易的活躍度。另一方面，地方政府不敢在敏感時期出現高地價，「我們不敢說春天來了，但是看到了希望」。

一位接近中央決策層的人士則向財新記者表示，目前中央正在醞釀新的政策，「現在中央對地方政策執行情況監督的很嚴，哪有反彈就去壓」。

地方財政難支

地方政府正在經歷財政壓力的煎熬。中國指數研究院統計顯示，今年上半年各地土地出讓金收入明顯下降，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期10598.24億元下降38%。其中，上海從前兩年的第一名滑落到第九名，出讓金總額184.2億元，僅為去年同期四成；北京今年跌出前十，出讓金總額僅144.88億元，較去年同期減少55.65%；廣州上半年土地出讓金收入94.58億元，同比下降42.2%，減收69.05億元。

財政部公布，2012年1月-6月，與房地產相關的稅收收入下降。1月-6月契稅、房地產營業稅同比分別下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分別回落37.4和27.9個百分點。

世聯地產今年初完成了一份報告，通過測算城市土地財政的依賴程度指出，最有意願政策微調的是二三線城市，「他們對土地財政的依賴程度最高，而且依賴度排在前十位的城市，都是去年傳出要被限購限價的城市，或地方政府蠢蠢欲動取消限價限購的城市」。

在2009年-2010年樓市最好的時期，一線城市在全國總銷量的佔比不足20%，二三線城市則是新房產品交易和土地開發的主力。但長達兩年的樓市調控，讓二三線城市土地財政的收入銳減。「我們前段時間調研一個城市，它現在的財政缺口已達到60億元。」中原地產策略總監周曜告訴財新記者，「我們去常州考察，發現常州稅收收入是負增長的，地方政府壓力很大，不敢上報。珠海、杭州財政都非常吃緊。」

過去幾年，地方政府的資產負債表持續擴張，事業單位、公務員待遇增長，基礎設施長期投資等，均加大了地方政府財政支出，地方政府償債能力受壓。

事實上，為地方政府財政紓困，中央亦做出相應的政策調整，比如允許地方債發行，鬆綁城投債等。但地方政府對土地財政的高度依賴積重難返。

「現在政府在加緊收稅。」上述上海房企負責人告訴財新記者，在稅源好的年份，當年稅收指標完成後，地方政府會主動要求把一些部門項目放到第二年核算，但眼下，「恨不得各種稅都收，預售賬款要收稅，符合政策的清退也不退，入庫的門檻非常高」。

從政府的收稅衝動中，開發商意識到「地方政府沒錢了」。「沒錢就沒辦法再緊了，不緊，對我們來說，就是松。」該負責人說道。

曲線救市

7月23日，南京市出臺定向「購房補貼」新政，即《市政府關於進一步擴大內需拉動消費的若干意見》。《意見》明確表示，為鼓勵擴大內需、拉動南京房地產消費，對住房公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持。當天深夜政府相關部門緊急闢謠未放鬆限購，隔天國務院督察組便已抵達。扎眼的放寬「321」人才購房限制和鬆綁公積金貸款的舉動，讓南京成為地方政府博弈調控政策典型，外界質疑南京市假借招納人才之名，行「放鬆限購」之實。

與購房補貼相對應的，是過去一個月南京政府一共推出了51宗地塊，表明南京政府迫切希望促進房地產消費。

近半年來，已陸續有數十個城市進行了花樣繁多的樓市政策微調。使用最多的方法就是降低普通住宅標準、實施稅費優惠以及購房補貼等。2012年1月以來，北京、上海、武漢等多個城市陸續對普通住房標準進行調整。調整後，普通住房範圍擴大，意味著有更多居民能夠享受購買普通商品房的優惠。

以上海為例，上海市將多年沒有變動的普通住房劃分標準進行調整，門檻設定為：內環線以內標準為330萬元/套以下，內外環之間為200萬元/套以下，外環以外為160萬/套以下，較2008年的標準分別提高85萬元、60萬元、62萬元。

此外，今年以來，上海市傳過五次限購政策變化的消息。2月中旬，「上海市居住證滿三年可購二套房」的做法被上海市政府發文叫停。5月之後，又有四條趨緊政策解讀出爐，分別是「滬籍單身人士不得購買二套房」「補繳社保購房不予承認」「非滬籍單身人士不得購房」「酒店式公寓屬於限購範圍」。財新記者瞭解到，上述官方表態禁止的方法，都是繞開限購政策的「擦邊球」，在部分區縣悄然運行已久。德佑地產的相關負責人告訴財新記者：「上海最初限購政策留有很多‘漏洞’，市場不好時，這些‘漏洞’就被允許使用，旨在擴大交易量。被揪出來，就嚴格一點。」

比如，上海市限購政策僅規定「滬籍家庭可購兩套，非滬籍家庭限購一套」，並未限制單身人士購房，此後相當長時間裏，單身購房成了模糊的政策地帶，滬籍和非滬籍也有不同待遇。

在國務院督查組到達上海前，上海市政府7月26日發通知重申，要求嚴格執行差別化住房信貸、稅收和住房限售政策。上海市市長韓正承諾 「確保全年房價穩中有降」。上海成為此次督察省市中「反應最快」的城市。北京市也迅速表態，北京市住建委相關負責人在督查期間表示，對五六月份樓市回暖情況，住建委及時對企業約談和告誡，為使北京房價合理回歸，北京將繼續從嚴執行住房限購政策。在實際操作層面，北京市則在今年年初調整了普通住宅標準，新標準繼續按房屋區位設定，標準最高的四環內北部地區達到38880元/平方米，最低的六環外地區達到17280元/平方米。

深圳則推出了從未有過的住房公積金貸款政策。此前，深圳剛剛放寬針對大學生的入戶條件；在武漢，特殊人才不限購，只要想辦法達到特殊人才標準，則可以巧妙地打破限購政策的限制。

「限購政策的執行層面是掌握在各個市、區房管局，可操作空間很大，尺寸掌握在地方政府手中。」德佑地產董事張劍東告訴財新記者。

廣東某市政府甚至在一份2012年房地產調控報告中提出，在國家房地產調控政策未現放鬆的前提下，地方政府很難突破國家政策框架調整地產政策，但考慮到國內外經濟形勢變化，預測中央樓市調控會有所放鬆，屆時「我們要做好限購、限貸等政策微調的儲備工作」。

問責機制缺位

國務院督查組在浙江督查期間，「義烏市限購政策已停用七個月」的消息見諸報端。經查，義烏市原定的限購政策截止日期是2011年底，到期後並未有續延政策出臺。在實際操作中，很多樓盤已經不再受限購約束，可以任意買賣。

消息發酵後，義烏市立刻宣布繼續執行限購政策。浙江省建設廳隨後表態，將嚴格問責相關負責人。7月20日，廣東省政府也下發急電通知，有變相放鬆房地產政策調控的市地區域，相關負責人將被問責、約談。

2011年政府工作報告已指出有關部門要加快完善房地產調控的巡查、考評、約談和問責制度。7月，溫家寶總理在江蘇常州調研時強調，加快建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系。

儘管中央三令五申強調要堅持調控，地方違例也偶有發生，但尚未見到有地方政府負責人受到處分，最壞結果是微調政策被中央政府叫停或者撤銷。7月23日，中國社科院發布的《中國住房發展（2012年中）報告》認為，房地產調控目標並未制度化和長期化，表現在沒有追究2011年調控目標沒有實現的部門的責任，問責制沒有兌現；2012年沒有延續上年各城市確定調控目標的要求，使得問責制無法實施；而針對一些城市微調調控政策、變相放鬆限購或者實施土地炒作也沒有進行責任追究。

「房地產涉及貧富分化、土地財政、央地關係等諸多層面。」一位接近決策層的人士曾告訴財新記者，中央不會放鬆調控政策，但囿於整體經濟環境，調控加碼的可能性也不大，「未來更多會以督查組的形式進行單點滅火」。

國務院此次派出八個督查組，對16個省（市）開展專項督查。財新記者從參與調查的銀行內部獲悉，國務院督查組在上海期間，對上海地區的萬科金色華亭苑、龍湖好望山、同潤山河小城等樓盤的銀行房貸業務進行定向檢查，內容包括：與經辦客戶經理面談，瞭解銀行對借款人是否滿足貸款條件的認定標準、對貸款資料的要求、差別化房貸政策執行情況、二套房政策掌握情況等；瞭解銀行房貸政策落實情況、銀行內部有無發現風險、控制風險的內控機制等。

「與之前很快被叫停的蕪湖、珠海、中山等地的微調政策相比，南京市的‘人才政策’更加討巧，其切入角度是引進人才，符合國家的人才政策，也不違反限購政策。南京的示範效應或許會讓其它的地方政府更加‘聰明’。」 同策諮詢研究中心總監張宏偉分析到。

在已經公布的督查結果匯報中，國務院督查組對超過半數的省市樓市調控落實情況予以肯定，「各地雖然出臺了不同程度的微調樓市政策，但是都未涉及限購限貸這一紅線。所以各地的執行情況都比較良好」。

地方如何挑戰中央房地產市場調控政策

● 佛山 2011年10月11日，解禁限購令，一天被叫停

● 義烏 2011年末，限購到期不續，2012年8月初恢復限購

● 蕪湖 2012年2月，發布購房補貼政策，三天即被暫停

● 中山 2012年2月起，限價令悄然解禁，後被叫停

● 上海 2012年2月至6月，相繼發布五條房地產市場「糾錯」政策

● 揚州 2012年5月，獎勵特定購房群體

● 河南 2012年6月，出臺新政救市，幾天後被叫停

● 珠海 2012年7月13日，鬆綁限購令，半天即被叫停

● 深圳 2012年7月16日，首次啟動住房公積金貸款

● 南京 2012年7月23日，出臺政策鼓勵入圍「321人才計畫」的人才購房

(文章僅代表作者個人立場和觀點)