房地產崩盤說法偏激了些

應廈門大學管理學院EDP名家大講堂之邀，著名經濟學家，博士生導師，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松來廈做「房地產大週期的金融視角」的演講，他用深入淺出、幽默風趣的演講風格，引來陣陣掌聲，根據他的判斷，經濟正在探底，並且，底部已臨近，這對房地產來說，並非福音，但房地產崩盤的觀點「偏激了些」。

「投資時鐘」指方向

在巴曙松看來，「投資時鐘」蘊藏著大智慧。

「投資時鐘」是根據美國1973年至2004年數據，梳理經濟週期與資產平均收益的關係，得出的一種投資邏輯。如，滯脹期間，資產配備現金第一，其次是商品，債券、股票居後；衰退期間，資產配備的先後順序為債券、現金、股票、商品，他認為，這在中國市場也有參考價值。「有的人一定要自己撞了南牆，然後才恍然大悟，原來是這樣」。

「在經濟週期的不同階段，要有不同的資產配置」，巴曙松說，「在股票市場持續下行的週期，你即使拿到最好的股票，也是‘覆巢之下無完卵’；而在上行的階段，即使是垃圾股票，也比任何資產要好」。

經濟底部正臨近

目前經濟處於什麼樣的階段，是往上走，還是往下走，還是「平盤」時期？

巴曙松說，當前屬刺激政策的成本消化期，回歸常態中的軟著陸，硬著陸的風險基本消除，但經濟底部已臨近，「上半年經濟慣性回落，觸底的時間或在二、三季度，然後就有一個溫和的回升，全年國內生產總值(GDP)增速有望維持在8%-8.5%之間」。

關於CPI，他說，1月份的CPI指數是近期高點，總體來看，往後的物價走勢往下走，估計全年CPI在3.5%左右，「CPI一旦回落，煤電油運等公共產品價格就要調整，因為一直在等這個機會」。

對於企業特別關注的貨幣信貸情況，他認為，接下來其增長將回升，「但不可能像2008年那樣水漫金山式的擴張」，他專門研究了房價與M2(貨幣供應量)的相關度，從1999年到2005年，房價與M2沒多大關係，說明老百姓買房子，買的是用來住的；2005年後，兩者緊密相關了，投資的意味很濃了。

「合理房價」很娛樂

巴曙松是個微博控，他的微博有339萬粉絲，昨日，他談到了微博上熱議的「合理房價」，不少人在微博上稱，合理的房價應該與居民的收入相適合。按照國際慣例，一個家庭6年的總收入可以購買一套房子，那麼，北京合理房價應為每平方米3700元，廈門應為2000多元，「很多人問我怎麼看？我是搞金融的，我只知道過去這些年發了好多鈔票，水漫金山，房價要回到這個水平，要付出通縮的代價，如果貨幣沒有這麼大幅度的收回，房價不會有這麼大的跌幅」，他認為，「合理房價」更多的是具有娛樂價值。

「中國房地產市場，跟經濟走勢有一個所謂的蹺蹺板，經濟不好，房地產帶動投資，經濟投資好了，房地產基本上要面臨不同程度的調控」，巴曙松表示，房地產信託的償還高峰期是3月、8月，接下來，房地產投資明顯放緩，預計未來房地產投資還將回落一段時間，二、三季度可能是一線城市房地產市場調整的關鍵時間窗口。在樓市調控基調持續的背景下，房地產將成為繼續拖累投資增長的影響因素之一。

巴曙松說，一個健康的市場，是以剛性需求為主的市場，在房地產調控長期化的形勢下，房地產將逐步從超配資產變為標配資產，居民金融結構和資源配置結構也會逐步轉變，「股票、債券、保險等金融資產配置比例的提高，是一種中長期方向」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)