別聽售樓小姐忽悠 揭開房地產的真相

2011-12-21 13:25

進入21世紀以來，中國老百姓的收入增長了接近兩倍，而房價卻像是吃了偉哥一般幾乎瘋漲了十倍，這已經使我們整個中國社會陷入一種畸形的狀態，「房子」兩個字已經成為壓在廣大老百姓頭上一座無法承受之痛的五指山。

仔細想想我們的老百姓其實也蠻可悲蠻可憐的，在菜市場可以為幾毛錢吵得不可開交，會為小偷盜竊自己一部手機耿耿於懷，但卻忘了這些年來真正讓自己錢包縮水的其實是黑心的開發商（當代中國最邪惡的一個群體），他們每平米漲幾千塊都不跟你打聲招呼，而你卻無力反抗。除卻房價，其他都是零頭，饅頭漲價一毛錢有什麼要緊，出租車起步價漲一兩塊有什麼關係，房子才是我們最大頭的消費！

在這裡我必須苦口婆心地對大家說一句，悠著點吧，中國房價在未來的幾年內必將大跌，而且跌得可能比股票還慘淡，你先別拋我磚，且聽我細細道來。

首先我們橫向比較一下吧，在美國等西方發達國家，夫妻雙方不吃不喝平均三年就可以買一套房，而且人家美國的房子是可以永遠歸屬個人所有的。可是中國夫婦要不吃不喝三十年才能買得起房，且這套房七十年後還要歸國家所有，因為我們國家沒有將「私有財產神聖不可侵犯」寫入法律，因此在理論上來說，國家拆掉你的房子是可以不賠償一分錢的，因為我們國家的土地所有權本來就是國有的。親愛的，七十年前那就是遙遠的1941年啊，你們有幾個還見過那個時代的房子能夠傲然挺立在大街小巷呢？

這顯然是一種極其不合理的現象，所以經濟學家郎咸平就說，中國人做的最大的錯誤就是買房，因為買房不如租房划算，租房如果拆遷，風險完全由房東承擔。

我們再來縱向比較一下吧，看看中國古人的房價如何。

明朝小說《金瓶梅》裡非常詳細地記載了西門慶某次在市區購買了一套200平米左右的商品房，居然只花了區區三十兩銀子，折合成現在的物價消費水平，也就一萬塊人民幣左右！可見古人雖然物質生活不如我們，但卻幾乎不用太擔心做房奴之類的，中國古代許多文人墨客都有好幾套房子，每套幾百甚至上千平米。

我們有句古話說得好，買的沒有賣的精，中國房地產瘋狂發展的背後，其實就是地產大亨們一場蓄謀已久的陰謀，而老百姓都有買漲不買跌的錯誤心態，導致在過去的十年間房價步步拉高。如果老百姓團結一致，在這幾年內能夠租房就盡量租房，能夠買經濟適用房就別買豪宅，也盡量別買第二套乃至第N套房，房地產商們是會吃不消的，因為他們銀行的貸款要還，資金週轉肯定會出現問題，到時候獲利的還是我們自己。

在我們中國，因為市場經濟體制還不健全，國家壟斷行業太多，私人不能做石油，不能做菸草，不能做軍火，不能做銀行，不能做保險，而這些行業在國外是最賺錢的，所以導致我們的大量民間資本流向了房地產——當然，這也跟07年後股票市場的萎靡有很大關係。

說道股票，我又不得不插句話，但這也不是在離題。

記得07年的時候，上證指數曾經一度達到七千點左右，而且還是在美國日本歐洲股票陽痿的情況下取來的，那時候許多人瘋狂地叫囂說，08年衝刺一萬點應該沒有懸念…….結果呢，現在的結果大家都看到了，上證指數一直徘徊在2500點左右，更具有諷刺意味的是，2001年初的時候，上證指數就是2458點，也就是說，這十年來中國股市又回到了起點！

股市神話破滅後，資本運作者們又開始尋求新的刺激點，比如普洱茶，緬甸玉，名人字畫。最典型的就是普洱茶那事。

普洱茶本身是沒有任何價值可言的，它所謂的「投資價值」，說白了就是個虛擬的概念，那時候普洱茶餅最貴的賣到三百萬一個，其實持有者也知道這茶餅值不了這麼多，但卻都在等待一個比自己還傻的傻帽來以更高的價格來收購，最後狡猾的始作俑者們（以溫州商人為主）將資本撤走了，三百萬的茶餅甚至賣不到三百塊！餵狗人家都嫌口粗了。

其實房價也好，股價乃至普洱茶也罷，它們都有個共同特點，那就是價格是人為制定的，它們不是糧食不是水不是衣服，不是老百姓的日常用品，其價格百分之九十以上是水分。

如果有人在07年跟你說，中國股票價格將退回到01年的水平，估計沒人會說他是先知而會說他是瘋子，我希望大家一定要記住我這個帖子，三年後的 2014年再挖出來看看，因為我有個大膽的預言，到2014年的時候，中國房價將退回到2004年的水平，大家聽聽我是如何分析的吧。

如果按照04年的水平，北京上海等一線城市的合理房價應該是一萬一平米左右，武漢成都等二線城市五千左右，鄭州南昌等三線城市三千左右。這個價格還是有點偏高，如果參考美國人民的價格的話，但因為我們國家情況太複雜，我也只能這麼預測了。

我之所以敢這麼說，理由一個有十個，且聽我一一道來。

第一，中國房價之所以這麼高，一個主要原因是官商勾結導致賄賂，送禮等不必要成本增加，這些會隨著未來改革深入大為改善，大家大可放心。

第二，我們實行了幾十年的計畫生育政策正在起作用，現在每年參加高考的孩子數量都在下降，而這些人是未來買房消費的主力軍，這些人少了，市場需求自然也就會少了，房價不降都沒道理。

第三，隨著我國老齡化趨勢的加劇，現在的空巢老人逐步加多，在最理想的模式下，每個80後小夫妻都可以從父母手中得到一套房，從爺爺奶奶和外公外婆手上得到一套房，如果他們自己也買一套房的話，那歸於他們名下的房子將多大七套！而他們顯然是住不了這麼多房子的，所以未來更多的年輕人將會考慮不買房跟父母住一起。

第四，以後隨著改革的逐步深入，可供老百姓投資的渠道也會增多，不一定要買房。

第五，隨著老百姓對經濟規律認知水準的提高，他們自然會發現買房其實是最愚蠢最不可取的投資方式。像「打工皇帝」唐駿就不買房，而是一直住在五星級賓館裡，他的理由是這樣的，以他的社會地位，他起碼要買一個三千萬左右的房子才行，而又以他的投資知識和水平，這三千萬的年回報率至少會有百分之二十，也就是六百萬，而他每年只需要六十萬就可以在賓館住得很好。更何況像他這樣的成功人士，本來每年在家的時間就不多，花那麼多錢買的房子成日讓菲佣來享受，這豈不是一種莫大的諷刺嗎？

第六，因為國外的房子具有比中國高得多的性價比，未來大量高層次人士將會選擇海外炒房，這對中國房地產而言絕對是個巨大的噩耗，但對普通消費者來說卻是個莫大的福音。

第七，國外房價之所以會合理，一個很主要的原因在於他們的小城鎮建設得好，因為交通發達，國外的農村和城市之間差別並不像中國這麼大，所以很多人都會選擇居住在地廣人稀的農村。

第八，開發商的暴利實在是太過驚人了，據說，在中國搞房地產，銷售價格一萬一平米的房子，其實成本價只要兩千左右，這簡直就是赤裸裸的搶劫！而一個行業的暴利程度達到如此地步，其末日也就不遠了，其中的原因學過高一政治經濟常識的人應該都懂。

第九．隨著國家調控政策和力度的加大，廣大開發商的資金鏈條會斷裂。雖然房地產是暴利行業，但開發商手頭也拿不出太多的現金，原因很多，比如他們消費習慣不合理，包養的情婦就是筆巨大的開銷，而且他們還喜歡多元化投資，一旦一個行業資金斷裂就是莫大的災難。

第十，當地中國人之所以喜歡買房，還是因為根深蒂固的農業文明思維作祟的結果，房子兩個字對傳統中國人以為著太多。但隨著我們和外部世界交往的增多，我們會發現在國外，雖然房價非常便宜，但年輕人都喜歡租房。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)