房價跌五成 開發商銀行誰先死(圖)

2011-11-15 13:04

近日，有關樓價下跌後銀行與開發商承受能力的話題廣受關注。銀監會前主席劉明康表示房價下跌50%，銀行業也能承受。而開發商和投資客則表示銀行隱形房貸規模巨大，誰更能「抗跌」還說不准，更有某地產開發公司總裁放言：「房價跌50%我就跑路，但銀行肯定比我先死。」業內人士表示，由於銀行與開發商已相互「捆綁」，樓價劇跌之下兩者都很難作壁上觀。

銀監會前主席：銀行扛得住

11月11日，在銀監會前主席劉明康表示房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。據他表示，目前我國房地產的銀行貸款在10萬億人民幣以上。根據《2011年三季度金融機構貸款投向統計報告》，截至三季度末，這一房地產貸款餘額數字為10.46萬億元。

不過，劉明康關於「銀行能承受房價跌五成」的說法卻受到質疑。據《第一財經日報》報導，有銀行業業內人士指出，在考量房價下跌對銀行的影響時，除了以上的10.46萬億，還有其他的「涉房」類貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道週轉、最後流向了房地產市場的貸款，以及那些初始就以房地產為抵押物的貸款，而後者數目往往超過前者。該人士表示，名義上的和實際上的「涉房」貸款總額，「保守估計也有20萬億」。「房價跌50%我就跑路，但銀行肯定比我先死。」某地產開發公司總裁高先生在接受採訪時表示，在中國做房地產商10多年來，他從金融機構回籠資金的辦法已經升級過兩次，如果他的資金鏈斷了，那些「錢的源頭」肯定很慘。

開發商：銀行恐更難受

陽光家緣數據顯示，10月份廣州全市一手房簽約均價為11572元/平方米。如果房價下跌50%則是5786元/平方米，相當於2004年樓價上漲大週期開始前，廣州中心區域的樓價。對於目前很多項目來說，這個價格甚至低於除去買地以外的開發建設成本。無論是市中心項目，還是郊區項目，恐怕都難以承受如此高的跌幅。

廣州地產經濟專家鄧浩志認為，由於銀行的房貸並非全是在樓價最高的時候產生的，因為樓價跌五成完全可以承受。鄧浩志表示，從銀行整體按揭業務來看，並不是都是現在放貸的，很多都是幾年前樓價較低的時候貸出的。就算下跌50%，很多房子的價值也遠高於當初購房的價格。加上購房者還了很多貸款，因此實際的貸款額度將遠低於50%，銀行完全不必擔心。「開發商能承受多大的跌幅，則要看拿地價格、開發成本等因素，但總體來說要比銀行差一些。」像最近拿地價格較貴的項目，風險就大一點。而產品集中在一線城市的開發商面臨的風險也要大一點，二、三線城市就小得多。

不過，有開發商也提出不同的觀點。一位廣州開發商內部人士向記者表示，目前來看開發商和銀行的合作非常深，兩者捆綁得很厲害。「真的有事，哪個都脫不了干係。」該人士表示，「在我看來，如果樓價跌得厲害，銀行恐怕要更難受一點，但開發商也會因此斷了後路，可謂一損俱損。」

降價也不一定能激活市場

目前開發商對於樓價已有所調整，但有業內人士認為樓市拐點難以出現，原因就是強有力的樓市調控政策。中地行有關分析人士指出，目前購買力不僅受購買能力限制，還受購買資格限制，因而縱然開發商大幅降價讓步，都難以挽回市場頹勢。有鑒於此，降價就成為棄之可惜食之無味的雞肋。因而，開發商雖然為了回籠資金會適當在價格上做出讓步，但整個價格的回歸將會是一個穩步回調至理性的過程。

某港資開發商高層亦向記者表示，目前的限購政策極大地影響了內地樓市成交量，但短期內開發商應該不會大幅降價，因為降價了很多買家沒有購房資格，想買也買不了，還是拉動不了成交，預計樓市將僵持一段時間後走勢才能見分曉。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)