一線城市降價潮的兩個結局

2011-10-28 12:01 作者:朱大鳴

中國房地產市場又在一場秋雨一場涼的季節裡，上演人心惶惶的一幕舞台劇。媒體不斷報導的降價樓盤的售樓部，遭到前期高位接盤的業主的襲擊，更讓人感到這個曾經買到手就賺錢的好營生，如今正在樹倒眾人推。

一線城市遭到寒流的襲擊，成交量大幅度萎縮，價格打折的行為愈演愈烈，正有2008年年末那種寒氣逼人翻版重演的情勢。連潘石屹也稱，沒有想到上海率先降價。

中國指數研究院的最近報告顯示，上週被監測的35個城市中，28個城市的樓市成交量同比下降，8個城市的成交量跌幅在50%以上。其中，長沙同比跌幅最大，達到76.43%；其次是揚州，同比跌幅達73.02%。重點城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達65.03%。遙想當年，深圳曾經是2008年領跌全國的風標，如今一線城市全線鬆動，中國樓市的近景的確難熬。焦慮與躁動，可能將成為未來一段時間樓市的主旋律。

這次樓市蕭條的一個重要原因在於，管理層已經意識到貨幣超發對整個經濟破壞非常巨大，歐債危機和美債信用危機已是前車之鑒。因此，管理層在一定層面上遏制了大量投機性貨幣進入持續進入樓市的「錢塘潮」。如果一些房地產企業的資金鏈撐不住，短期內降價促銷也在情理之中。

降價潮蔓延，令記者們感到驚訝：知道開發商「扛不住」，卻沒料到他們會如此「扛不住」。第一財經的記者調查顯示，繼龍湖、星河灣之後，越來越多的房企正前仆後繼地投身降價大潮。其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20%至40%。另有中型房企與代理機構密談整體出售項目，價格為目前市場售價的七成左右。

或許前期業主們也沒有想到，市場變化如此之快，所以，當他們的價值縮水之後，第一個反應就是自覺不公，圍攻售樓部。一個樓盤的業主，一個月前買房和現在買房，三十八萬蒸發了，他覺得很不公正。

但問題是，樓市一直漲，前期業主就覺得可以公正了嗎？對於無房者要買房來說，一直漲對他們也不是不公正的。其實，經過2009——2010兩年暴漲之後，中國樓市確實已經有非常危險的徵兆了，即如果再不調整，整個市場就會崩潰。主動理性的調整，可以阻止整個中國財富的大縮水，能夠促進樓市健康的發展。試問，有誰見過「只漲不跌」的價格呢？但就整個房地產市場長期來說，市場機會依然存在。「摔摔更健康」，調整並不可怕，可怕的是就像股市2007年那樣的瘋漲，結果將整個股市的後勁都透支殆盡了，現在習慣性陰跌加暴跌成為股市的常態，樓市不能學股市。應當在適當的時候，進行理性的調整，否則，股災之後下一個便是樓災。

至於樓市是不是已經到了拐點，中國樓市是不是迎來了一些的調整階段，只能說尚未可知。主導權在政府手裡，特別是在銀根上面。如果銀根大鬆動，貸款大量的冒出，市場逆轉並非不可能。但是，從近期高層表態來看，這種可能性近期似乎不太大。溫家寶總理要求鞏固樓市調控成果，稱目前處於關鍵期。可見，近期樓市的資金鏈還要持續緊張。

當樓市降價預期已經在全國蔓延，下行週期已經毫無疑問地到來。此時也是我們思考「後降價」時代的時候了，這包括：降價幅度會擴大到什麼程度？降價週期會持續多久？保障房與商品房的雙軌制發展會有怎樣的趨勢？房價會不會反彈？而近期一系列現象已經為我們提供了一些思考的方向。

先說降價潮的蔓延。也不過十天左右的時間，我們看到以上海為先導，一線城市普遍出現降價趨勢。部分樓盤降價幅度超過30%，引發上百位老業主圍攻售樓處。一位有政府背景的人士稱上海將要求降價20%以上的樓盤及時備案。儘管這一說法不過是對原有政策的另外一種解讀，但也可以看出，政府對樓市如此快速的大幅度降價始料未及。

而根據我們的調查，除了一線城市外，大量二三線城市開發商普遍感到銷售壓力，降價動力正在加大。

數據顯示，包括四個一線城市，以及成都、杭州、大連、石家莊、青島、合肥、長沙、南寧、西安、長春、蘭州等20個典型城市，上週商品住宅成交面積總量為217.25萬平方米，環比下降5.3%，其中長沙下降53.7%。南京、武漢等城市降幅也在21%至35%之間。

房子賣不出去是開發商降價的最大動力，而這一現象已經在二、三線城市出現。「現在不是我們不想降，是有關部門並不想讓我們降。因為這些小城市房地產業才剛剛發展起來，地方政府擔心，一旦大面積降價會使這個產業一蹶不振，所以從目前來看價格雖然沒降，但這種下行趨勢已經形成。今年冬天會有越來越多的城市房價下降。」一位在山東開發房地產的浙商稱。

根據我們的判斷，除了降價潮會在全國蔓延外，降價幅度還將繼續擴大。因為有龍湖、中海這樣的大開發商做先導，更多企業或將採取30%以上的降價幅度，以吸引資金入市。不過，降價週期也許沒有很多人預期的那麼長。開發商此輪降價主要是為年底的資金缺口解決問題。如龍湖這樣的企業，一旦華東等地數十億的資金回籠打平了現金需要，可能就會停止降價，以等待新的出貨窗口。

相比之下，政策週期最難預測。經濟學家樊綱曾公開表示「開發商多哭一陣子是好事」。在他看來，中國宏觀政策已進入「防泡沫」週期，不可能半途而廢，前幾年出現的房價在調控下跌後就反彈的現象很難再次出現。但是，如果降價速度過快，市場反應過於激烈，政府決策部門也一定會有所表現。畢竟，房地產市場對中國銀行（601988）業的影響是宏觀經濟不可迴避的重大問題。中國銀行業協會近日發布的《2011年中國銀行家調查報告》顯示， 67.2%的銀行家認為「房地產市場大幅度調整帶來的風險」是其面臨的最主要風險。具體來說，銀行業認為，隨著房地產調控政策的密集出臺，房地產市場的不確定性增加，其關聯的眾多上下游產業都會受到影響。倘若未來房地產市場出現大幅調整，會給中國銀行業帶來較大風險。

「中國房地產市場形勢依然十分複雜，這期間不排除開發商仍有翻盤機會。我們只是不建議開發商過度指望這種機會。」一位房地產代理業巨頭非常委婉地說。

所謂的翻盤機會是樓市到底在何時會出現反彈。有一種說法是，在目前商品住宅用地供給大幅下降的情況下，在2013年會因為供給減少而出現房價反彈。比如，今年前5個月，北京通過招拍挂方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計畫供應量的一成。這種趨勢也已經引起中央政府重視。10月21日，國家領導人在廣西南寧考察時表示，目前，房地產市場調控和保障性住房建設處於關鍵時期，各級政府要進一步鞏固調控成果。一方面要抓好保障性住房建設，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發展。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)