中國房價拐點近在眼前 年底或大跌(圖)

傳統的樓市銷售旺季並沒有給低迷的房地產市場帶來「驚喜」。根據市場機構的統計,9月份以來,國內多個城市樓市成交量持續處於低位;與此同時,不久前多個上市房企公布的半年報顯示,房企的存貨量已經達到4年來最高水平;除此之外,隨著流動性的不斷收緊,房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下,房價深度調整的跡象卻並不明朗,未來樓市的走向引人關注。

成交量持續低位，消費者「只看不買」

自年初房地產調控進一步加力以來,重點城市的樓市成交量就開始走下坡路。在9月傳統的樓市銷售旺季開始前,地產銷售已經在多個城市遇冷。即便進入了「金九銀十」,銷量下跌的趨勢依舊沒有改變。數據顯示:在30個監測城市中,逾五成城市成交面積環比下跌,7個城市環比跌幅超過20%。進入9月以來,在中國指數研究院重點監測的35個城市中,樓市成交量同比下降的城市數量由19個上升為22個,其中成交量同比跌幅超過30%的城市也由11個上升為13個。銷量的下跌在重點城市的表現尤其明顯。

業內人士分析認為,受限購、限貸等多重調控政策的影響,潛在的購房者無論從購房資格還是購買能力上都開始受到明顯限制,這直接導致了成交量的回落。而樓市整體預期的變化,也使不少消費者在短期內購房的意願下降。

存貨達歷史新高，「以價換量」勢在必行

成交量的回落,直接導致了開發商庫存的增加。根據不久前陸續公布的上市房地產公司半年報,上市房企的存貨量已經達到4年來的最高水平。

據統計,二季度兩市136家房地產公司的總存貨較一季度增長突破萬億元大關,達1.07萬億元。其中,最引人關注的「招保萬金」四大巨頭,今年二季度的存貨數據都出現了大幅增長,在一線城市,截至目前的去庫存時間一般需要1年以上,甚至到2年左右。

國家統計局公布的數據顯示,前8個月全國住宅新開工面積為102089萬平方米,而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米,差額高達6.5億平方米,這顯示出樓市的潛在供應量較大。

鏈家地產首席分析師張月認為,預計年前,開發商除了加大在高端項目上的獲利機會外,還會通過多種方式消化庫存,否則,大量庫存積壓和年底新項目增多,有可能會使明年初的項目難以抵抗價格普降的壓力。

房企資金鏈趨緊，回籠資金壓力倍增

除了銷量的大幅回落和庫存的持續增加之外,懸在開發企業頭上的另一把利劍──資金鏈,同樣面臨著前所未有的考驗。

數據顯示,上半年上市房企整體資產負債率上升了3.58個百分點,達到72.25%。負債總額突破萬億元,達到10921.43億元,同比上漲 41.29%。其中,最具殺傷力的流動負債已佔負債總額的70.62%,高達7712.57億元,同比上漲53.88%。其中,短期借款和一年內到期的非流動負債分別同比上漲12.66%和89.42%,達到669.61億元和980.37億元。顯然,過去的巨額舉債已到歸還之時。

負債纍纍的同時,銀行貸款卻在不斷收縮。對於大部分房企來說,資金問題愈加嚴重。

三重壓力下，價格深調或將四季度出現

中國房地產學會副會長陳國強預計,在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下,必然更期望採取以價換量的銷售模式,房價下跌的步伐有望加快,價格「拐點」有望加速確立。

事實上,在房地產調控政策累積作用下,8月份70個大中城市有46個城市新建商品住宅價格停止上漲步伐,與7月份相比,價格止漲城市明顯增多。不過,雖然房價已經出現了明顯的下跌趨勢,但與人們期待的「拐點」仍有不小的距離。市場仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價為主,尚未進入普降階段。

張月表示,目前開發商試探性降價的成分仍多,但市場已經進入深度觀望期,成交量的持續下降,說明房價小幅下降難以被消費者接受,多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)