葉檀:中國樓市投資黃金時代已過去

財經評論員葉檀日前在「建行財富論壇第10季」演講時稱,「國內房地產投資的黃金時代已經過去,目前已進入資本市場為王、風險投資為王的時代。」

葉檀的演講圍繞著「房地產市場的泡沫與槓桿」的主題展開。她認為,當前,房價會在一個狹小區間內波動,同比和環比增速會有所下行,但價格不可能大挫。因為房地產泡沫是貨幣泡沫的結果,只要有貨幣泡沫,一定有房地產泡沫。

「房地產泡沫有良性泡沫和惡性泡沫之分。」葉檀稱,曾有美國學者完整記載了350年時間裏荷蘭王子運河兩岸的房價,年均增長是0.2%;最近20年美國房價年均增長是0.6%,可見房價跑不贏通脹。但是,房地產是有上升週期的,只要踏准週期,投資者就可獲得非常可觀的收益。

她認為,樓市良性上漲週期有幾個特徵:一是實體經濟很好,這是房地產良性增長的基礎;二是上漲週期特別長,起碼10年左右。在良性上漲週期時,購房者的財富在增長;三是宏觀經濟沒有出現惡性通脹。更進一步講,衡量一個城市的樓市時主要應看幾個指標:第一,資金是不是在長期流入?第二,投資者是不是在長期增多?第三,GDP跟工業產值是不是在穩步增長?如果這些條件都具備,那這個城市的房價就具備了起碼在未來幾年裡保持上漲的內在動力。

對國內樓市的未來走勢,葉檀預測:首先,緊縮政策不會放鬆。房地產投資的黃金時代已過去,大漲是一個幻想。未來應是一個精挑細選、進行結構性投資的時代。其次,房價大跌也不可能。因為貨幣供應依然寬鬆,負利率狀態依然未變,即便房價下跌也需要一個漫長的過程。很多有錢人的第一投資目標仍是房地產。未來可能出現的結果,是房價同比增速下降,環比上升速度下降,但整體上看每年會有一個略微上升的過程。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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