地上鬼城 地下蝸居(圖)

2010年年底，美國 「商業內幕」的網站公布了鄭東新區的衛星圖片，並從圖片上判斷，這只是「一片空屋的堆積」，可能是中國最大的「鬼城」。

鄭州市城區面積為303平方公里，而鄭東新區規劃面積為150平方公里，相當於鄭州市區面積的一半。2001年，鄭東新區計畫出爐。依據日本人黑川紀章的圓形設計，新區建設於2003年正式拉開序幕。在過去10年來，鄭州東部的那片熱土成了中國中部最大也是最繁忙的建築工地，世界各地的地產大鱷、商業巨頭和資本玩家頻頻出手，用不計其數的高樓大廈和外形摩登的公共建築，為這個農民的河南勾勒出一幅令人驚異的未來「臉譜」。

鄭東新區的衛星圖片（網路圖片）

去年年底，河南財經政法大學曾做過一次鄭州房屋空置率調查。在這一份抽樣調查報告中，鄭東新區住房空置率在鄭州各城區中果然「不幸」高居榜首。在這次歷時兩個月的調查中，調查者從鄭州市中心六個區29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運用查驗水、電、氣表，點算「黑燈率」等方法，測算空置率。結果表明，鄭東新區商住房空置率超過55%，其他五區也不低於20%。

隨便去一趟鄭東新區，就感覺如同到了火星。在電影《盜夢空間》中，萊昂納多一家造了一座美麗輝煌的城市，那裡只住著他們一家。事實上鄭東新區同樣很漂亮，同樣也只是房子，而不是城市。無論綠地老街、阿卡迪亞、龍騰盛世還是鑫苑中央花園，這些早在5、6年前便已建成的大型社區，即使屬於鄭東新區入住人數較多的社區，也僅有三成左右的入住率，絕大多數房子都是無人的鬼屋。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區，10%~20%之間為危險區，20%以上為嚴重積壓區。住房空置率高達55%的鄭東新區只能算是一座「空城」了，即使叫「鬼城」也不算危言聳聽了。

與 「鬼城」構成同樣令人驚異的其天文級的房價。浙商開發的阿科迪亞社區在7年前一期開盤，不過3000元/㎡，如今房價已經漲至1.5萬左右，即使現在新區邊緣地區普通房屋的房價，同樣也在萬元以上。一個計畫2011年下半年發售的新樓盤，據稱其預計售價也在每平方米1萬~1.5萬元之間，相當於鄭州老城區住宅平均售價的2~2.5倍。

以黑川紀章的太陽為中心，呈輻射狀的整個辦公區，效仿北京建外，被稱「CBD」。河南房地產商會的統計資料表明，2010年鄭東新區銷售辦公物業約 75萬平方米，佔全市同類銷售辦公物業總面積的八成以上，比相鄰的金水區高出6倍，平均售價和租金也是全市最高的。相比之下，鄭東新區的商鋪、商場等商業物業銷售，遠不及辦公物業火爆，2010年售出了不到14萬平方米，僅佔鄭州全市同類物業銷售面積的16%。

150平方公里的鄭東新區建設總投資應在2000億元人民幣以上。如此龐大的預算，對當年全市財政總收入只有50多億元、年均城市基建資金僅6億元的鄭州來說，無疑是一個天文數字。自2003年開始，這瘋狂的七八年來，鄭東新區這片100多平方公里的土地上，一共2500萬平方米建築面積的各類樓房建成或在建，包括河南建業等在內的省內外大小開發商，都紛紛砸重金進軍鄭東新區。新區內房價在政府、開發商及各路投資者的合力推動下，一路上漲。房價飆升，反過來又帶動地價大幅上揚。如今，在鄭東新區CBD以北，還有一片約40平方公里的土地正在靜靜等待開發。2010年11月中旬，鄭東新區新火車站旁邊一幅13畝商務金融地塊由一家名不見經傳的地產商以2000萬元/畝的單價拍得，創下鄭州有史以來土地出讓價新高。

對於被譽為中國乃至世界「最大的鬼城」，這當然嚴重傷害了依賴土地財政的城市經營者的感情。「我們聽到後很生氣，怎麼能說是‘鬼城’呢!」鄭東新區管委會對記者說。該管委會當時就發布了一份資料，表明鄭東新區CBD入住率達到90%，並強調鄭東新區常住人口已達30多萬。

事實上，鬼城是當下中國的普遍現象。最著名的鬼城應是內蒙古的康巴什。只用了5年時間就建成的康巴什，設計初衷是要成為鄂爾多斯對外展示的市中心。鄂爾多斯是個相對富裕的採煤中心，人口有150萬。作為可與成吉思汗的「恢弘皇城」媲美的公共建設工程，康巴什充斥著辦公大樓、行政中心、博物館、劇院和運動場———更不用說在成片土地上建起的中產階級式的複式公寓和別墅了。然而，唯一的問題是：最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計的這個地方卻幾乎沒有人居住。只有幾輛汽車駛過多車道公路，白天有些政府辦公室開門辦公。偶爾出現的行人，看起來就像幻覺，拖著沈重的腳步沿著人行道走著，彷彿恐怖電影中大災難過後一名孤獨的倖存者。

多年來，中國各地上馬大量房地產項目，吸引了私人及公司的購買者。隨著房價持續上漲，更多投資者變成投機者，他們買入嶄新房屋只有一個目的，等高價時拋出。自美國房地產業崩盤變成全球經濟衰退催化劑以來，很多人士擔心這一幕在中國重演將是災難性的。事實上，供給過剩的證據到處都是。在北京，一幢幢商業樓盤空置著。但如果深入中國內地，會有更加怪異的情景讓人無法樂觀：為數百萬居民建造的城市聳立著，卻空無一人。當房地產泡沫破裂時，他們往往會發出砰的巨響。世界其他國家的經濟仍在努力重新站穩腳跟，北京當局——還有很多類似鄭州、鄂爾多斯這樣的地方政府，他們都希望在不戳破的情況下能讓房地產泡沫癟下去。而且，祈禱他們成功的應該不僅僅是中國人。

一份中國社科院城調隊的統計報告顯示：目前全國閒置房共有6540萬套間，在建房有 1250萬套間，如果以每套間3人居住的話，閒房和在建房相加共有7790萬套，可供2.6億人口居住。我國目前城鎮人口為5.5億，假設這個7790萬套的一半投向市場就可以供1.3億人口使用。以目前中國房地產每年1000萬套的在建速度，到2013年，我國的剩餘房將達到1.1億套住宅。

即使不提類似鄂爾多斯市這樣的「空城計」、「幽靈城」，就以蘇州市為例，僅工業園區、高新區、吳中區和相城區4區中，每月用電為零的住宅就有25萬多戶。如果我們隨意看看身邊那些已經建成交房的新建社區，就會發現安裝了空調和窗簾的房間屈指可數，到了晚上，這些社區形同鬼城。許多物業公司因為難以收到物業費而叫苦不迭。比住宅樓空置更嚴重的是商業地產。據全球不良資產解決方案公司總裁羅德曼估計，北京商用房產空置率可能高達約50%。據仲量聯行的數據，截至2009年底，中央商務區寫字樓的空置率已達35%，創造了北京有史以來的最高記錄。新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年說：「中國房地產從現象上看不是經濟學的供求關係所能解釋的。很多城市，像北京、上海房地產的空置率達到10%，有些城市甚至達到50%以上。」有人估計，目前中國的「商品房空置率」應該在30%左右。而美國商品房空置率約為7%，香港為3%∼4%。一般公認的當空置率警戒線為10%。超過10%時，就處於危險的泡沫狀態。

在中國，像鄭東新區和康巴什新城這樣的鬼城比比皆是。建這些鬼城的錢大多都來自銀行，房地產商根本就無力償還，一旦這些泡沫破滅，帶來災難的將會是哪些人呢?這種連鎖的泡沫一旦破滅了，中國的經濟將會怎樣呢?中國將會怎樣呢?

半年前，在鄭州市秦嶺路北段的一個院落裡，64歲的退休工人陳新年每天都會帶上礦燈、戴上頭盔，身穿迷彩服，拎著抓鉤、盆，走進城市的地下，去挖掘一個中國窮人的安居夢想。這個花甲老人已經挖了整整4年，終於挖掘出了50平方米的空間，初步實現了住人構想。 「附近的房價每平方米5000多元，我們根本買不起。」陳新年老人說。

「朱門酒肉臭，路有凍死骨。」中國皇帝時代，以食鹽為國家財政支柱，很多窮人吃不起鹽，只能在河灘刮取鹽鹼吃。在一個房地產成為國家支柱的時代，房子跟居住越來越沒有關係，很多窮人仍然沒有立錐之地。在一個地上成為鬼城的城市，人們只能向地下尋求蝸居。地上的墳墓與地下的房間，都歸功於中國的房地產暴政。

任何國家高速發展20年就會變成中等發達國家，30年必定成為發達國家，這是全世界被普遍證明的定律。但中國一直在發展，卻從來沒有實現超越。 1979年中國人均收入190美元，2009年中國人均收入1100美元，30年不過增長了5.8倍;1979年臺灣人均收入1784美元，2009年臺灣人均收入17650美元，30年增長了10倍;1979年日本人均收入4800美元，2009年日本人均收入34000美元，30年卻增長了7倍以上，這包括約20年的大衰退。30年時間，以人均收入來說，中日之間的差距從25倍擴大到了30倍，而中國人和臺灣人的差距更從9倍增加到了16倍。從人均收入世界排名來說，30年時間，中國已經從1980年95位「發展」到了2009年106(124)位。

基尼係數衡量著一個社會的財富分配差距。基尼係數若低於0.2表示收入絕對平均;0.2~0.3表示比較平均;0.3~0.4表示相對合理;0.4~0.5表示收入差距較大;0.5以上表示收入差距懸殊。人們通常把0.4作為收入分配差距的「警戒線」。中國的基尼係數從30年前的0.28 「發展」到1994年，就翻過了「警戒水位」，達到了0.434，然後以每年0.1%速度遞增，如今中國的基尼係數早已超越0.55而走向崩潰。即使官方的最保守估計，仍然達到可怕的0.47。國家發展和改革委員會社會發展研究所所長楊宜勇去年就指出，我國基尼係數早在2006年就已達到0.49。中國不僅超過了國際上0.4的警戒線，也超過了世界所有發達國家和幾乎所有不發達國家的水準。由於諱莫如深的特權群體隱性福利的大量存在，中國實際收入差距比 0.55要高得多。中國的基尼係數不僅處於中國有史以來的歷史最高點，而且也達到世界最高水準。目前這種階層之間的分崩離析仍在繼續加速，基尼係數仍在上升，這是中國社會利益共用機制發生嚴重斷裂的顯著信號，崩潰只是時間問題。在中非希望工程如火如荼全面展開的同時，中國官方在北京掃蕩封殺了幾十所民工子弟學校。不用太長時間，就會有最後一根稻草壓垮中國這隻勃起的駱駝。毛主義者幸災樂禍的革命預言將在這場房地產沈迷中成為一種現實。到那時，將不是「打土豪分田地」，而是「打官商分房子」。

（本文只代表作者的觀點和陳述。）
 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)