中國房地產市場「四大怪」

「房價比兔子跑得快，進城人口關在外，政府改行把地賣，開發商收錢房子自己不會蓋。」著名經濟學家、燕京華僑大學校長華生詼諧地以上述詩句囊括了中國房地產的「四大怪」。他認為，中國一線城市的房價遠超中國人平均收入的增長，甚至直追人均收入是我們5倍10倍的發達國家，這顯然是不正常的怪現象。他說解決高房價問題應當從供需兩個方面入手，我國的房地產稅收管理存在很大漏洞，而「土地財政」需要予以廢除。

需求管理存重大漏洞

記者：從今年起，上海市和重慶市已經開展房產稅試點，您如何看待稅收工具的房地產調控作用？未來如何進一步推進房地產稅收工作？

華生：在需求管理上，我國的房地產稅收體系是有重大漏洞的。房地產的稅收管理基本包括三個環節，第一個是交易環節，第二個是保有環節，第三個是繼承環節。目前我國的後兩個環節基本沒有，第一個環節在很大程度上也在「放行」。

第一個方面，目前交易環節的稅收重點是流轉稅，比如將營業稅提高至 5.5% ，但這個稅負實際全部轉嫁給買房的人了，而且也誤傷了自住房為改善的出售。要打擊投資投機，最重要的是徵收非自住房交易的非所得稅。所有投資和投機的目的是賺錢。所得稅不太好轉嫁的原因是成本不一樣。比如一個人前年買的房子，目前漲了50%，另一個是原先的「房改房」，已經漲了10倍了。這兩套房子的所得稅是大不一樣的，就沒有辦法轉嫁了。從所得入手才能有效抑制投資投機。

現在我國基本上沒有實際徵收房地產所得稅。儘管政策上規定，要按照 20% 的比例繳納房地產交易個人所得稅，但是又開了口子，可以不用這個方式去交，而是按照交易額的1%去交，這基本上就等於放行了。既便如此，全國普遍盛行「陰陽合同」， 執法部門熟視無睹，這樣就把交易環節的所得稅收基本逃光了。

第二個環節，保有環節的稅收剛剛開始搞試點。但上海的稅收政策僅針對新增住房，重慶包括了一些存量房，但範圍是高檔住宅，而且稅率很低。韓國的高端住宅稅率是5%、7%，而我國只是毛毛雨，而且大部分房子和它沒關係。

第三個環節，繼承也沒有稅收。國外有的國家規定，繼承房產的時候，如果子女有房子才徵稅，否則免稅。這樣如果父母有房子，子女就很可能不買房了。可以看出，目前我國上述三個環節都存在問題，所以稅收制度需要大的變革。

廢除土地財政是當務之急

記者：地價上漲同樣被看做是高房價的重要原因，對這個問題您怎麼看？

華生：土地供給方面，首先要廢除土地財政。政府的職責是提供社會服務和社會管理，對待房地產市場各利益主體，應該是不偏不倚的。政府也去收地賣地，牟取暴利，就喪失了自己的中立性，整個市場就亂了。改善供給的核心是要改變土地政策，改變住宅供地的盈利性。我國工業用地價格往往是成本價幾十塊錢一平米，而住宅用地則拍成幾千甚至幾萬元一平米。普通住宅屬於民生，帶有公益性，把住宅用地價格拍的那麼高，房地產價格能下得來嗎？而工商業用地本來是經營性、要賺錢的。因此商業和工業用地可以賣，但普遍住宅用地關係公益民生應當是成本價，而不能賣高價。這方面其他國家也已有成熟的經驗。

記者：目前賣地收入已經佔到不少城市財政收入的半壁江山，如果改變「土地財政」，地方財政會不會難以支撐？

大多是無房戶，房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現在的不少調控政策屬於行政手段，如果房價下跌對信貸、經濟以及金融穩定有大的影響，肯定就會放寬。從發達國家的經驗看，只有在城市化基本完成之後，移居人口基本沒有了，房地產價格才會出現週期性波動。一段時期上漲，一段時期下跌，總體來說隨著通貨膨脹率逐步上升。 限購實際上主要限制的是成交量，對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌，成交量上升。城市化一般分為兩個階段，第一個階段主要是農村人進城，第二個階段主要是中小城市的人進入大城市。我國現在還處於第一階段的前中期。限購政策首先限制的是移居人口，把進城移居人口關在住宅市場之外，這和城市化的主流是不一致的，未來限購政策難以長期實行下去。 記者：除了限購，對於調控政策中的限貸、提高利率等金融槓桿的使用，您怎麼看？ 華生：金融工具的適當配合，在各個國家都會有的。以往我們國家在這個方面控制得並不嚴格。從國際經驗看，首套房的購買應該給予優惠，享受低利率。只有鼓勵自住型的普通住宅需求，房地產市場才能夠火爆。然後對於二套房、三套房再進行限制。國外很多國家的二、三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤，根據年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水，從這個角度說，貸款購了一套房，以後就不能再貸了。我們對多套房貸太鬆，又誤傷首套自住房貸款，這是完全錯誤的。中國的房地產業亟待整體的制度變革和改造。

華生：現在經濟真正落後的地方，土地也賣不出多少錢，所以不要拿「政府沒錢」說事。賣地收入最高的是北京、上海、杭州等一線城市和熱點城市，這些城市如果日子過不下去，那中西部貧困地區怎麼辦？把土地財政推到分稅制上並無道理。這個問題是個偽問題。各國政府都不靠賣地支撐財政，而是靠稅收。而且我國房地產的所得稅、保有稅、繼承稅基本都沒有收，可以彌補地方財力的事情很多。

改變房地產業的生存生態

記者：開發商不會蓋房是否也並不奇怪？現代社會專業化分工，很多事都包給別人干、開發商賺土地的錢不能算怪吧？

華生：現代市場經濟是有專業化分工，但每一個廠商都要有他對商品價值鏈增值的獨特貢獻，這樣才有自己的生存之地。土地是不可再生、具有壟斷性的社會資源，它因外部環境變化的增值應當由社會分享，並不需要中間插入一個階層拿走增值的大頭。所以歷史上地主階級對土地的壟斷就被打破和替代了。房地產市場打擊囤地捂盤的道理也正在這裡。但是我們應當做的更徹底才會真正奏效。如學習一些國家土地價格公示的立法，使土地成本透明化。這樣所謂房地產業暴利不暴利的問題根本就不用爭論，誰有誰沒有，陽光之下，一目瞭然。

記者：房地產開發商不能靠土地增值，他們怎麼賺錢？

大多是無房戶，房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現在的不少調控政策屬於行政手段，如果房價下跌對信貸、經濟以及金融穩定有大的影響，肯定就會放寬。從發達國家的經驗看，只有在城市化基本完成之後，移居人口基本沒有了，房地產價格才會出現週期性波動。一段時期上漲，一段時期下跌，總體來說隨著通貨膨脹率逐步上升。 限購實際上主要限制的是成交量，對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌，成交量上升。城市化一般分為兩個階段，第一個階段主要是農村人進城，第二個階段主要是中小城市的人進入大城市。我國現在還處於第一階段的前中期。限購政策首先限制的是移居人口，把進城移居人口關在住宅市場之外，這和城市化的主流是不一致的，未來限購政策難以長期實行下去。 記者：除了限購，對於調控政策中的限貸、提高利率等金融槓桿的使用，您怎麼看？ 華生：金融工具的適當配合，在各個國家都會有的。以往我們國家在這個方面控制得並不嚴格。從國際經驗看，首套房的購買應該給予優惠，享受低利率。只有鼓勵自住型的普通住宅需求，房地產市場才能夠火爆。然後對於二套房、三套房再進行限制。國外很多國家的二、三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤，根據年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水，從這個角度說，貸款購了一套房，以後就不能再貸了。我們對多套房貸太鬆，又誤傷首套自住房貸款，這是完全錯誤的。中國的房地產業亟待整體的制度變革和改造。

華生：他們的主要功能本來就是整合資源，設計和蓋出高質量的房子。和其它產業一樣，如果你什麼都外包了，你就只能靠自己的品牌和整合能力賺錢，差的就只能賺一點微薄的管理費。想多賺，往往就得同時做設計、做建築。所以國外的開發商多是承建商。像中國現在這樣，許多開發商自己沒幾個人，主要靠土地賺大錢，而建築業利潤微薄，層層轉包，建築質量隱憂重重，絕不是房地產業的正常現象。

房地產需要整體解決方案

記者：目前我國房地產調控的措施實際上還是很嚴厲的，您認為房價會出現有效下降嗎？

華生：目前購房需求受到壓制，再加上保障房建設加快，房價有可能出現一些回落。但是從大趨勢來看，我國繼續處於城市化過程中，還有好幾億人沒有進城，進了城的也大多是無房戶，房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現在的不少調控政策屬於行政手段，如果房價下跌對信貸、經濟以及金融穩定有大的影響，肯定就會放寬。從發達國家的經驗看，只有在城市化基本完成之後，移居人口基本沒有了，房地產價格才會出現週期性波動。一段時期上漲，一段時期下跌，總體來說隨著通貨膨脹率逐步上升。

限購實際上主要限制的是成交量，對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌，成交量上升。城市化一般分為兩個階段，第一個階段主要是農村人進城，第二個階段主要是中小城市的人進入大城市。我國現在還處於第一階段的前中期。限購政策首先限制的是移居人口，把進城移居人口關在住宅市場之外，這和城市化的主流是不一致的，未來限購政策難以長期實行下去。

記者：除了限購，對於調控政策中的限貸、提高利率等金融槓桿的使用，您怎麼看？

華生：金融工具的適當配合，在各個國家都會有的。以往我們國家在這個方面控制得並不嚴格。從國際經驗看，首套房的購買應該給予優惠，享受低利率。只有鼓勵自住型的普通住宅需求，房地產市場才能夠火爆。然後對於二套房、三套房再進行限制。國外很多國家的二、三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤，根據年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水，從這個角度說，貸款購了一套房，以後就不能再貸了。我們對多套房貸太鬆，又誤傷首套自住房貸款，這是完全錯誤的。中國的房地產業亟待整體的制度變革和改造。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)