降價苗頭浮現 樓市調控駛入關鍵期

2011-04-24 14:16 作者:李文龍

與往年的「小陽春」相比，今年傳統旺季裡的樓市成交量只能用「冷清」來形容。20日，北京市統計局發布的數據顯示，一季度北京市住宅銷售面積為192.2萬平方米，同比下降27.3%。

隨著成交量走低，開發商各種促銷手段再度悉數登場。北京許多新開樓盤打出付全款打8折、限時搶購特價房等促銷標語，不少房地產網站挂出了特價二手房源的排名，上海的許多樓盤也打出購房送房產稅的旗號來吸引眼球。據記者瞭解，位於北京大興區的東亞馬賽公館目前發售了100張限量優惠卡，位於通州區的月亮河•御泉公館推出每平米直降3000元的10套特價房。

儘管促銷「風潮」中隱現著房價回調的苗頭，但許多業內人士指出，目前一線城市大部分打折項目只是常規折扣，是開發商在傳統旺季裡一直使用的銷售策略，房價下降僅僅是結構性降價，仍未出現實質性下降。

隨著供需雙方的博弈再度陷入僵持，房價又一次站在了十字路口。那麼，促使房價回調的最後一根稻草在哪裡，樓市調控怎樣突破由「量降」到「價降」的關鍵期？

業界人士分析，銷售收入大幅縮水使開發商「以價換量」的可能性大為增加。外部融資環境不佳使得開發商更加依賴銷售回款，後期將會加快推盤步伐增加供應量，以加速回籠資金。東吳證券分析師鄧咸鋒認為，「目前多家房價公布了一季度業績預告，與此前靚麗的年報形成對比，一季度業績預告裡預虧預減的佔多，而預增者明顯減少，折射出房地產企業對後市的預期。」

另外，開發商的資金壓力從土地市場的快速降溫中可見一斑。中國指數研究院監測數據顯示，今年一季度，全國120座城市住宅類用地成交土地面積環比減少36%，同比減少18%，住宅用地平均樓面地價環比下跌11%，同比下跌8%。土地市場的冷清在一定程度上反映出開發商經營現金流縮水嚴重。

今年1月份「新國八條」出臺後，推遲開盤一度成為部分開發商抵抗調控的手段，但這也導致了許多房企存貨大量積壓。由於成交量一直不景氣且現金流壓力凸顯，不少開發商不得不加快推盤，降價求量、打折促銷現象明顯增多。亞豪機構統計顯示，4月份北京有34個項目計畫開盤，環比3月份的18個項目，供應量增長88%。

光大證券的一份研究報告認為，二季度住房的大量供應將會使打折促銷成為更為普遍的現象，這也將導致更為濃厚的觀望情緒，而且二季度各地經過調整的房價目標也將加重這一情緒，後市成交不容樂觀。如果資金密集型的樓市失去成交量這一最終資金來源的支撐，包含在高位房價裡的泡沫部分就會被不斷擠出。國家統計局數據顯示，3月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到20個。

從市場供需來看，限購限貸以及加息等措施明顯遏制住了投資性需求，供求關係和市場預期逐步逆轉。近一個月內記者接到的二手房中介電話明顯增多，「現在二手房掛牌數明顯增加，購房者有了更多的議價空間，開始變得挑剔了。」北京方莊地區我愛我家的一名中介人員說：「如果戶型不好，價格不合適，許多客戶就會暫緩購房，繼續觀望。」

正是由於投資性需求被強力壓制，部分剛性需求被保障性住房和租客分流，造成了成交量持續低迷，幾乎進入「冰凍期」，而且樓市整體優惠力度不大，打折促銷還是個別現象，也加重了購房者的觀望情緒。總體來看房價大幅反彈的基礎已不復存在，上漲趨勢已被明顯抑制。

儘管公眾對房價下跌的預期升溫，成交量下滑造成部分房企資金鏈緊繃，但是新建項目仍未大規模跟風降價促銷。中糧地產的一名人士表示，這是因為許多開發商對當前的降價時機充滿擔心，一旦大規模降價促銷就會成為不可阻擋的趨勢，尤其是公眾的預期將會徹底轉向，不僅購房者持幣待購，開發商也選擇了觀望，這是造成供需雙方重新僵持的重要原因。

距離去年4月份「樓市新政」出臺已經一年。一系列政策的出臺初步搭建起樓市調控的政策架構，在土地出讓、住房開發建設銷售、房地產貸款等環節的調控模式已經初具雛形。鑒於樓市博弈重新陷入膠著，為使購房者在博弈中話語權越來越多，促成房價回調由量變到質變，業內專家建議，調控仍需要加強執行力度，尤其是給地方政府加碼。4月份，國務院派出8個督察組，對包括京滬在內的16個省份落實房市調控政策措施情況開展專項督查，可能會促使此前公布房價控制目標的城市重新調整目標。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)