會有多少資金從樓市流向股市？(圖)

2011-03-15 13:59 作者:尹中立

自2011年1月初以來，維護股市投資者信心的最重要因素是住房限購政策，市場一致認為，對住房的限制政策將分流資金到股市。但筆者認為，樓市資金分流到股市需要具備一定的條件，股市與樓市不存在此消彼長的關係，如果樓市低迷則股市也會走熊。

2010年的股市價格波動與房地產調控政策及樓市走勢息息相關。2010年9月底首次出臺住房限購政策時，促使股市在10月和11月出現強有力的上漲行情，10月居民儲蓄存款減少7003億，當月約11000億儲蓄存款進入了股市，但11月份之後樓市交易繼續活躍，而股市則陷入調整。即樓市資金分流到股市的趨勢沒有持續下去。2011年擴大範圍的住房限購政策能否促使樓市資金持續分流股市？還需要市場去檢驗。

以筆者之見，房地產的限購能否導致資金分流股市要看一下幾個因素：第一，限購政策的執行力度。住房限售政策是中央政府發出的，一些地方政府是否嚴格執行此政策依然未知。推行住房限購政策及大力增加保障性住房建設會直接威脅到地方政府的資金週轉。第二，股市能否形成持續上升的趨勢？如果股市逐漸上漲，則流進股市的資金一定會越來越多。從收益率的比較看，在過去的10年裡，投資樓市的收益率遠高於投資股市的收益率，股市投資者的平均年收益率是34%（2000年底至2010年底，上海綜合指數上漲34%，但如果減除其間投資者的交易費用，利潤應該為負），樓市投資者的平均收益率則超過500%（平均房價上漲200%，以首付三成計算），因此，樓市的吸引力肯定遠遠大於股市。但從靜態看，股票的分紅收益率已經高於樓市的租金收益率，不少藍籌股的分紅收益已經超過5%，而樓市的租金收益大約只有2%。因此，投資者賣掉房子買股票應該是正確的選擇，但現實中很少有人進行此項操作，問題出在投資者的從眾心理上。

現在的市場中人士將股市與樓市隔離開來分析問題，簡單地認為樓市實行了限制購買政策，資金必然會流向股市，該推理存在一定缺陷。假如樓市真的分流到股市，則樓市價格泡沫將會破滅，該結果對股市的打擊將是致命的，因為預期對股市有至關重要的作用，當樓市價格走低，股市的預期將變得灰暗，資金將紛紛從股市撤出，還沒有看到哪個國家的樓市價格下跌而股市價格上漲。

當然，有人會天真地認為，既然樓市實行了限購政策，說明住房是供不應求的，屬於稀缺商品，限購政策不會導致樓市價格走低。這樣的推理放在其他商品市場一定是成立的，但住房不是一般商品，它還屬於投資品，住房市場不存在一般均衡，當前之所以要實行限購政策，是要控制投資或投機行為，住房價格上漲的原因主要是投機者所為。只要讓投機者知道沒有後續的資金跟上，就會導致已經進入的投機者撤離該市場，價格一定下跌。

因此，對於股市投資者而言，不僅要看到樓市限購政策導致的資金分流作用，更要關注樓市泡沫可能會破滅導致的股災，股市與樓市是有機的整體，不可分割開來看問題。在全球範圍內，凡是產生了嚴重房地產泡沫，都以泡沫破滅而告終，沒有例外。2000年以來的中國房地產市場是否產生了嚴重的房地產泡沫？還有許多爭論，筆者認為，對股市或樓市而言，是否存在泡沫其實很好判斷，只要看該資產價格是否持續走高即可，如果一個資產價格持續10年的上漲一定產生了巨大的泡沫，無須用絕對指標或相對指標等來度量。中國樓市泡沫是當前乃至未來中國經濟與金融的最大隱患，什麼時候泡沫破滅我們現在無法知曉，但股市投資者對此需要高度關注。

現在，政府通過行政手段來限售應該是正確的，是希望通過政府的手段來阻止泡沫的非理性擴張，但限售等行政手段應該不是刺破泡沫的因素，導致泡沫破滅的因素應該是來自市場。例如，物價大幅度上升後導致利率的大幅度上升，這是當前房地產市場面臨的最危險的因素。再如，國際資本因為某因素突然從中國撤出，人民幣匯率的由升轉貶，樓市會出現價格崩潰的壓力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)