樓市下跌拐點已經確立了嗎

2011-02-14 13:28 作者:朱大鳴

春節冷清樓市，量跌價堅定，成為各地樓市特徵，於是，有人認為，中國樓市將要迎來下降通道，樓市進入拐點。

第三輪調控從金融、稅收、行政干預等方面全線升級，各地樓市迎來低潮，看來政策嚇阻作用還是有的。加息、不准買賣、不給貸款、加征房產稅、限制外地人買房，緊縮銀根和地根，空前嚴厲的政策，豈能沒有一點嚇阻作用？

媒體報導說，春節期間各地住房成交量大幅下跌，其中，廣州中心區、重慶主城多個區出現零成交，珠三角二線城市樓市成交降至個位數，深圳、南京、上海等地成交量也多在十幾套的低位。而北京的房地產中介則多半「歇業」，七天假期中全市二手房網簽量僅41套，成交可謂慘淡。

於是乎，有專家認為，中國樓市將再次迎來「拐點」(注意，房地產領域說得拐點與數學意義上的拐點不同，這裡是指趨勢的根本扭轉)。實際上，根據歷史的經驗，在對待中國樓市價格趨勢方面，看空要特別小心，歷史多次證明，看空的失敗概率要多於看多的失敗概率。當前說房市迎來向下的拐點，為時尚早，中國房價進入下行通道，還需要更多的時間來印證。春節房市冷清，似乎與2009年有點類似，即成交量比較低迷，但是要明白，2009年是金融危機爆發後的冷清，當時市場氛圍是比較悲觀，而今年春節卻是在房產稅和一系列政策實施之前，有過一陣小高潮，在量上屬於小波動。

每每出一次政策，開發商和原房主就有理由漲一次價，房產稅出臺前夕，房價集中成交，而且價格上漲很快。很多人在年前和年後看房，都能差價達到 10%。這就是人們逐漸對於政策出臺，遏制不住房價，反而推高房租的失望。很多人還將生活成本的高企，與房價高企密切相關，事實上，這與保障房多年保障不力密切相關。因此，人們認為，當前的調控政策，可能還將淪為空調。

不過，當前的房地產政策並沒有淪為空調：實際上，當前出臺的政策，在短期內形成一種強壓，使得市場有烏雲壓城的感覺，因此，現在購房者與賣房者都選擇了觀望。受到二套房的首付比例和利率影響，加之三套房的停貸，廣大改善型住房需求者被逼到一個兩難的境地，買則意味著要付出更多資金，不買又擔心手中的現金無法抵禦通脹預期，這也將大大分流市場需求，可以預見2011年房地產市場交易或趨於清淡，更多購房者進入「觀望等待」大軍。實際上，改善需求者只是在房市政策強烈壓城下一種尷尬的群體。由於市場的不確定性增加，開發商開始趨向商業地產，但是，商業地產最大障礙在於交易成本太高，要繳納的稅費太高。如果這個不改，市場只能是被逼著往這裡來。

投資者一定要注意信貸政策的變化，當前面臨收縮流動性的壓力，政府對於銀行信貸管制的比較嚴格，這對於房地產博弈多方都產生重大影響，而且，加息政策在某種程度會提高樓市的交易成本和持有開發成本。金融政策的拐點出現，可能真的會對市場產生一定的影響，但應當不是地震般衝擊。

多年之前，我和牛刀辯論，除了房地產，我請牛刀給老百姓一個投資的渠道。事實證明，這些年來，房地產的投資收益率還是比較穩定而且回報率很高的。還有，面對負利率的情況下，老百姓要保住血汗錢，在股市是難以保證安全的，說不定穿著西服進去，穿著內褲出來，但是，樓市卻為很多百姓財產保值甚至增值了，增加的居民的財富。因此，如此負利率下，手有餘錢的家庭肯定不甘心存銀行，中長期來看，購房依然是多數人優先考慮的項目。去年我在頭腦風暴和深圳衛視上，多次表達類似的觀點。不管我們的主管色彩怎樣，首先要尊重事實，這是我們分析問題最起碼的態度。

投資渠道的缺乏，以及房地產具有的天然金融屬性，使得房地產成為投資居住的香餑餑，而且幾乎在十年內是一路上漲不回頭的。因此，只是根據「空前嚴厲的政策」來斷言房市進入了下降通道，只是根據春節特殊時間段的冷清來判斷樓市進入拐點，顯然過於樂觀。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)