非房勿擾：中國房地產究竟因何而價高（一）

「你想，或者不想，房就在那裡，不買不行；你買，或者不買，項目還在建，不停不歇；你漲，或者不漲價，需求就在那裡，不來不去；調控，或者不調控，房價都在那裡，不會下降；繼續租房，或者加入房奴的行列；默然鬱悶。」

這首《非誠勿擾2》中悼詞體的房市版最近在不斷熱傳，其中幾多嘲諷幾多辛酸，恰如其分的反應了平民百姓對房市的無可奈何。即使一貫強勢的官方，面對不斷上升的房價，除了不斷更新「國八條」的版本，至今也沒有有成效的對策。

各類「經濟學家」也出來不斷的指點江山，需求論的認為高房價是中國城鎮化的必然結果，受購房的剛性需求推動；供給論的認為是政府壟斷土地供給所致，是土地成本過高的結果；還有觀點認為是通貨膨脹帶來的貨幣現象。各說各有理，莫衷一是。

姑且不論「經濟學家」的水平高低如何，但搞經濟學研究的都應該明白一個基本道理，任何理論都是建立在假設的基礎上的，假設不成立結果自然不成立，除非瞎貓撞到了死耗子。而經濟學往往是假設龐雜的經濟變數中絕大多數經濟變數保持不變，而觀察其餘變數變動之間的因果關係。所以經濟學上的一些觀點放在學術雜誌上還有一些拓展思路的作用，如果冒然將經濟政策建立在簡單抽象的基礎上，最後的政策效果很可能適得其反。

因成功預測東南亞金融危機和美國次貸危機而問鼎諾獎的克魯格曼本人也討厭被人當成預言家而忽略其背後的經濟思考邏輯。直白一些，經濟學提供的是一種思維方法，而不是結論本身。那麼如此說來，中國的房市問題究竟該如何認識呢？本文也不是給你提供結論，而是提供一種思考的角度。

一、房子的需求

任何經濟學基礎的介紹都會開章名義經濟學中的需求是指有購買能力的需求。可是就是有那麼多的所謂專家忽略了此點，一味強調城鎮化帶來城市不斷增加的人口及未來的增長速度，以此證明房價會持續增加。大錯而特錯。

居者應有其屋的理念沒錯，可是沒有支付能力的需求是不會帶動價格的上漲的。比如說茅台的價格漲跌就斷然和看門大爺的飲酒嗜好不搭邊。 看門大爺再有需求可無法支付，茅台價格也就不會因此而漲。同理在房市上，真正的房價上升不是需要房子的人越來越多而推動的，而是有支付能力的需求帶來的。

中國統計局從來沒有公布過每年購房團體的分類，為什麼呢？其實說這個事很簡單，每個房地產商幫著辦理貸款的時候都有記錄，匯總統計一下就知道了。如果按照所有制劃分，購買者可能為公務員，事業單位人員，私營業主，國有企業員工，私營企業員工。大家猜猜應該是哪部分人呢？答案我不說你也能猜到。吃國糧的公務員，事業單位及國有企業絕對佔多數，這裡還沒有加上國糧部門名目繁多的各種補助乃至福利房。你問我有統計數據沒有，我說沒有，你說這個可以有，統計局說這個真沒有。所以這個統計數據到現在也沒有。

如果我們推論的不假，其實房地產價格上升在需求角度上反映的是不斷拉大的收入差距，一部分人越來越富，但是沒有帶動其他人一起共同富裕，而是帶動房產價格不斷上升到其他人無法跟上的程度。這和吉芬品的效應是一樣的。英國統計學家羅伯特•吉芬最早發現，1845年愛爾蘭發生災荒，土豆價格上升，但是土豆需求量反而增加了。這一現像在當時被稱為「吉芬難題」。經濟學上的解釋為，在1845年的愛爾蘭，土豆是一種非常強的低檔商品。當土豆價格上升時，消費者變窮了。價格上升會帶來收入效應和替代效應。收入效應使支付能力有限的消費者想少買肉並 多買土豆。同時，由於土豆相對於肉變得更為昂貴，替代效應使消費者想購買更多的肉和更少的土豆。但是，在這種特殊的情況下，收入效應如此之大，以至於超過 了替代效應。結果消費者對土豆的反應是少買肉，多買土豆。這樣就可以解釋「吉芬難題」了。

中國的房地產也出現了吉芬產品的特徵。比如，在2008年房產價格向下調整的時候，並沒有出現意料中的購買熱潮，所謂的購房剛性那時是如此的有彈性，而在2010房產價格開始不顧一起上漲的時候，排隊購房的報導卻屢見不鮮，剛性需求又神奇般的恢復了剛性。彷彿經濟學定律中的價格下降需求上升，價格上升需求下降失靈了一般。實際上呢從上我們可以發現，房地產的價格上升也會帶來收入效應大於替代效應的結果。所以表面上的購買熱反應的不是老百姓消費能力的提高，而恰恰是消費能力達到極限的表現。

在後續的分析中，我們再來從供給的角度看房價是因何而漲的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)