北京新盤均價19000元(圖)

2010-10-31 13:03 作者:董映頡

限購、加息、預售款入專戶、首套房貸最低利率上調至8.5折……政策不斷錘煉著開發商日益緊繃的資金鏈。然而，儘管11月份市場前景黯淡，多個開發商仍然選擇這一時段加速推盤。截止到10月27日，據新浪樂居樓盤數據統計顯示，北京有37個項目計畫在11月開盤入市，其中純新項目達到17個，佔比接近一半。

在「限購令」等嚴厲政策打壓下，9月的成交量萎縮，在這個敏感時刻，開發商選擇在11月密集開盤衝鋒，背後究竟是什麼原因……

五六環成主流成交區

本應該在金九銀十出現的推盤潮，終於姍姍來遲。

根據新浪樂居樓盤數據統計顯示，37個項目計畫在11月開盤入市，其中純新項目達到17個，這大大超過了10月的推盤量。北京市房地產交易管理網的數據顯示，10月份領取預售許可證的有14個樓盤，而在這些樓盤中，仍有7個樓盤顯示處於「正在預售」狀態，並未開盤。

從地理位置來看，五至六環無疑成為11月開盤項目的主要分布區域。據記者統計顯示，計畫開盤的37個項目中，五至六環間項目多達26個，佔總體比重達70.3%。

牟增彬告訴記者，目前，由於五環內可開發土地資源稀缺，因此五至六環間已經成為京城房地產市場的主流成交區域，這也是首套房購買者的主要購房區域。但是，由於此番調控中，首付款增加對這類「剛需」客戶會產生一定影響，在這樣的市場環境下，開發商靈活調整價格穩定銷售也成為「自然而然的事」。

事實上，據記者調查，五環至六環間11月份的開盤均價確實已經開始走低。從已經有報價的項目統計來看，整體開盤均價為每平米19000元左右，相比10月份五至六環間已開盤項目的開盤均價下降了13%，與10月份（截至20日）五至六環間在售商品住宅的成交均價相比下降了近2%。

據亞豪機構分析人士分析，近期限購令的出臺、三年來的首度加息以及北京市的預售資金監管新政，直接導致一些開發商資金壓力加劇。而且，此次調控顯然是作用於中長期的，因此，降低銷售目標以求生存正成為越來越多的開發企業的戰略調整方向。這是11月份開發商加快樓盤入市步伐的首要原因。

又是資金鏈

限購令和加息的疊加效應剛剛顯現，北京預售資金監管新政的出臺無疑是又一記重拳砸下，催促開發商推盤。

10月25日，北京威廉亚洲官网 出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定，商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶，保證優先用於工程建設，嚴禁房企直接收存商品房預售資金。

中原地產研究中心8月份發布的數據顯示，2006-2009年，預售款佔房地產開發資金來源比重達四成。商品房預售資金全部存入監管專用賬戶，確實對開發商的資金鏈影響很大。

另外，從今年二季度起，政策作用下，全行業資金鏈前所未有地受壓。國泰君安地產分析師孫建平表示，對開發商而言，加息後增加的利息支出其實影響不大，但成交量下滑對其資金鏈的影響更大。

來自北京市房地產交易管理網的統計數據也證實了這一點。截至10月26日，10月份北京樓市合計住宅總成交量為17647套，相比9月同期下調了19.7%，其中期房成交5648套，環比下降超過三成。

房地產銷售低迷所導致的直接後果，就是房企的現金流匱乏。

「最近幾次政策的出臺確實比較‘狠’，以前的調控都沒到這樣的程度。」一家大型地產商高層對本報表示，「目前的情況下，不排除一部分中小型開發商的資金鏈會斷裂。這可能會驅使這部分資金緊張的開發商選擇降價推盤套現。」

國務院發展研究中心一位負責人向記者表示，在目前樓市宏觀調控的大背景下，對於資金鏈較為緊張的開發商，在無法大規模有效增加自有資金的情況下，只能選擇加快資金週轉速度。有可能促使開發商在年底低價促銷，從而有利於市場上低價房源的增加。

遠郊首燃降價戰火

事實上，目前北京市的住宅價格已經開始出現下降的趨勢，而首當其衝的，還是通州、大興等遠郊的樓盤。

從去年下半年起，通州房價開始飆升，在「新城規劃」的帶動下，通州更是掀起「投資」的狂潮，房價曾一度衝破3萬元大關，但現在卻離「3萬元」越來越遠。

今年十一長假後第二週，為打開僵局，通州多個樓盤開始變相大幅降價，其中K2•清水灣項目打出買2居送1居的口號，稱最高優惠達65萬。同時，記者不久前也接到北京ONE銷售經理的電話，他告訴記者，北京ONE項目將在近期開盤，開盤均價從原來的每平方米30000元調整到26000—27000元，折扣約為8.6折，「優惠幅度比較大，價格都好商量。」

根據亞豪機構統計數據，截至10月24日，10月份，通州住宅成交均價為15004元/平方米，與9月16747元/平方米均價相比，環比下跌10.4%。

此外，「9•29新政」之後，昌平區域內的熱盤也開始普遍下調自身售價，根據新浪樂居樓盤數據，新政前已開盤的金隅萬科城4月份均價18000元/平方米，10月價格調整至17000元/平方米，下調幅度為5.56%。

儘管如此，牟增彬也向記者表示，「9•29新政」之後的政策調控還是屬於對此前政策的加強，其心理意義遠大於實際意義。實際上，遠郊區域由於之前有泡沫，因此「降價在所難免」，但對東城、西城、海淀、朝陽等中心城區來說，降價的可能性並不大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)