國內房地產業面臨永久性的調整(圖)

2010-10-26 21:56 作者:安邦諮詢

十多年以來，經歷了數次房地產調控，不少人形成了中國樓市高房價、高泡沫、投資需求持續釋放和調控必然短期化的線性思維。從目前的態勢來看，不僅調控將長期化，連中國房地產業的發展模式都可能面臨永久性的調整。

在10月23日的一個國際資本論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產稅的推出已經是「按月計算」，但房產稅不會向第一套房徵收，投資房將成為房產稅調控目標。賈康還表示：「房產稅推出後，將使得當前正在進行的這輪房地產調控，達到與過去不一樣的高水準。房地產稅並不會是政府調控的‘最後一張牌’，未來調整一定是多種手段綜合使用，比如物業稅……」

財政部人士表態透露出的重要政策信息是：一、房產稅很可能在明年推出；二、房產稅只是第一步，物業稅才是最終目標，而且肯定要推出。

當中國樓市恢復理性，房產稅與物業稅將顯著抑制投資性需求的增長，加上巨大的房產存量，將導致對中國房產總需求的下降。以美國為例，美國房產稅(除阿拉斯加外的各州平均稅率為1.44%)長期抑制了房價泡沫。根據羅伯特•希勒編製的扣除通脹的美國實際房價指數，從1890-1990年間，美國房價只上漲了26%。

中國十多年以來的房地產開發模式以新房為主：地方政府高價賣地，房產商買地蓋房再賣房。這種模式的好處是供應量大幅增長，城鎮戶籍人口的人均居住面積1997年只有17.8平方米，而到了2009年底已接近30平方米。負作用則是在「土地財政」模式下，地方政府與開發商推高房價，積累成嚴重的社會問題和政治問題；高房價還對內需增長和城市化形成擠壓效應，對經濟發展構成障礙。巨大的房地產存量也將導致增量的增長將會減緩，「賣地建房」為主的開發模式，已遇到不能持續的問題。

按2009年城鎮戶籍人口人均30平方米的住宅面積，和2007年4.31億城鎮戶籍人口計算，城鎮有近129億平方米的住宅存量。2009年全國住宅的平均價格是4474元/平方米，加上今年房價的增長，住宅均價已接近5000元/平方米，而中國城鎮住宅總市值是64.5萬億元，這相當於中國 2009年GDP的190%。

假設中國存量住宅中，有30%是二套及以上住房，房產稅針對二套房徵收，每年的稅率為0.5%，理論上全國每年的房產稅收入將近1000億元。同時，中國城鎮房產存量中，有近30%是商業地產。商業地產的房產稅，加上二套房交易契稅稅率從1.5%提到3%以上，二手房交易個人所得稅從按成交價1%徵收提高到按差價20%徵收，一年來自房產的稅收增加2000億是可以預期的。中央如果將這些稅收更多地分給地方，地方完全有積極性保證較高的徵收率。這可以部分填補土地出讓金收入的缺口，使得物業稅出臺的阻力更小。加上物業稅的出臺，政府將逐步從土地出讓金中取得一性次出入轉為從房產存量中取得穩定的收入。

中國房地產市場的這種階段性轉變，也將改變房企的經營模式。SOHO中國的潘石屹與萬通地產的馮侖都曾注意這一問題。潘石屹認為：房地產行業經歷了高速發展的時代，已經到了沉澱的年代。萬通地產的馮侖則認為：房地產行業分成三個階段，第一個階段主要就是地主加工頭，第二個階段是廠家加資本家，第三個階段是導演加製片。從具體經營重點上來看，第一階段重點在製造上，原料成本都是競爭要素，能買到便宜地段、能降低生產成本。第二階段是營運能力，競爭焦點是已經逐步轉到人的身上，怎樣把品牌和服務做好。到第三個階段則是不動產金融，也就是資本介入下的資產交易。

最終分析結論：

在巨量房地產存量和高房價之下，房產稅及未來物業稅的開徵，將導致房地產業的遊戲模式發生變化。如果地方政府的收益點逐步從一次性的土地出讓金轉向來自存量房產的穩定、長期的收入，國內房地產業的模式也將發生變化，逐步從大量、快速開發新房，轉向新房開發與存量房的持續經營並重轉變，最終轉向以存量資產交易為主、物業稅發揮重要角色的階段。這一轉變在中國市場上是緩慢的，但可能是永久性的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)