中國房地產的「剛需」已難「剛」下去(組圖)

如果我說中國房地產的所謂剛性需求已經越來越軟，未來幾年將難以再「剛」得下去，很多人一定感覺很奇怪，因為尚有億萬家庭在夢寐以求一套像樣的住房，高房價所引發的社會不滿正如火如荼呢，你怎麼能說剛性需求已經軟了呢？

在此，我們必須弄清楚兩個不同的概念：心理與感情上的需要並不等於經濟學意義上有效的需求。瞭解香港的人都知道，絕大多數香港市民的居住條件都相當逼仄，幾代人擠在沒有陽臺的小屋子裡，幾乎90%的香港人都有購買大房子的心理需要，但香港人不會把這個叫剛需，因為想要一個東西，想擁有一個東西，並不就是剛性需求。或者這麼說，心裏想沒用，有支付能力的需求才是有意義的剛需。正是在這個意義上，我要說，中國房地產的剛需已經見頂，在未來相當長一段時間內，都將持續地「軟」下去。

人民幣升值與通脹的雙重夾擊

這兩個月來，中國經濟的兩大關鍵詞就是「升值」與「通脹」。人民幣對外升值，對內貶值，這種雙面夾擊所導致的中國實體經濟成本上升，利潤下降，正猛烈地削弱著中國商品的國際競爭力。而中國房地產的剛需，也在這雙面夾擊之下，慢慢融化。

9月29日，美國眾議院高票通過了一項匯率法案，根據該法案，美國商務部有權對所謂低估本幣匯率的國家徵收特別關稅，該法案主要目標就是逼迫人民幣升值。當然，這一切都在觀察家們的意料之中，該來的終究都會來。

除了美國，歐洲的態度也並不緩和，歐元集團主席容克就已經公開表示，人民幣幣值被低估，這不僅導致世界經濟失衡，而且還讓中國出口商獲得不公平的競爭優勢。其他主要經濟體的領導人，在人民幣匯率問題上，也基本一致，分歧只在於急升還是緩升的問題。

儘管中國政府一再表示，人民幣沒有被低估，匯率問題並不是對華貿易逆差的主因，但實際上，除非是天真到極致的觀察者，已經沒有人否認，人民幣大幅升值，已成定局。一個開放的中國經濟，已經不可能再四面樹敵。

中國人民銀行行長周小川近日對媒體的幾次表態，也只是不希望人民幣升值太快太猛而已。何況，爭論人民幣是否會升值已經越來越沒有意義，因為它已經在快速升值的軌道之上了：僅僅一個多月時間，人民幣已升值2%有餘。

同樣，也只有天真到極致和從不去市場買菜的人才會認為，中國目前的通脹並不嚴重。2009年M2高達29.74%的增長，結果只能是物價的飛漲。當棉花漲價50%、蔗糖漲價70%、房價屢創新高之後，還有什麼生活品不漲的呢？

投機與恐慌購房不是剛需

或許有人會說，人民幣的大幅升值預期，將導致國際熱錢的大量湧入，肯定將再次推高包括房價在內的中國資產價格。另外，在國內，由於通脹的因素，更多人將選擇盡早購房保值。這兩個因素，都將再次推高房地產領域的需求，剛需無疑將更剛。

實際上，這只是一個非常短期的邏輯。海外熱錢湧入博人民幣升值的需求，實際上是短期的投機需求，而因為害怕通脹而購房的需求是一種恐慌性需求，這兩者都不是真正意義上的剛性需求。

而且，對於這兩股近期將明顯推高房價的力量，政府也必將有所防範。中國政府不會輕易地讓海外熱錢流入炒高房價，坐享升值和漲價的雙重暴利！

箇中原因，不僅僅是因為這是一場對中國人的財富和血汗的明火執仗的掠奪，政府更擔心的是，如果這些熱錢刺激房地產泡沫膨脹到無以復加的地步之後，一旦升值到位，他們不會再和虛弱的中國經濟糾纏下去，將果斷斬倉出逃。別忘了，機構永遠比小投資者跑得快。當以萬億計的人民幣換成美元流出的時候，中國的外匯儲備會急劇縮水，人民幣匯率也將盛極而衰，房價暴跌的衝擊波將使中國的金融體系急劇震盪，甚至可能崩潰。

正因為面臨這樣的局面，在允許新一輪的人民幣升值的同時，中國政府也在房地產調控上面扔出了核武器：繼深圳、上海等城市之後，寧波、杭州、福州等地近日陸續頒布樓市「限購令」。即日起，杭州及寧波居民不分戶籍，每戶只能在本市新購買一套商品住房。

限購令的目的只有一個：避免國際熱錢的一進一出在瞬間摧毀中國金融和經濟。

沒有實業支撐的剛需

堅信中國房地產的剛性需求足以將高房價維持下去的人，所持的理由無非是兩點：第一是中國經濟將持續高速增長，即使目前存在房地產泡沫，也會因為經濟增長而將泡沫填實。第二是未來多年持續的城市化進程，這會使城市土地和房產長期都是稀缺資源，不僅價格會長期上漲，成交量也不愁。

然而，就像「狼來了」的故事一樣，過去屢次發生的經驗並不一定在下一次就會再次應驗，這一兩年來中國經濟的種種症候都顯示，上述兩大支撐中國房地產信心的因素，很有可能難以為繼。

首先是經濟增長，在人民幣升值和通貨膨脹的夾擊之下，中國產品的國際競爭力已經急速下降。

中國經濟是否還將持續快速增長還存有疑問，但中國經濟成本的持續高速增長趨勢卻已經相當明確了。中國的企業將不得不負擔越來越高的生產成本，原因有以下三個方面：

第一個原因是因為寬鬆貨幣和信貸所帶來的通脹，企業必須給工人加薪才能保證工人最基本的生活。

第二是因為中國長期的粗放型生產和增長模式推高了國際大宗商品的價格。

第三個原因往往被人忽視，但這些年卻越來越突出，這就是因為國進民退和政府壟斷而造成的效率低下和壟斷高價，最終也將轉嫁給下游的企業，不斷推高他們的運營成本。

國有企業和壟斷企業的低效率已經在計畫經濟時代暴露無遺，但憑藉著行政力量賦予的壟斷地位，他們可以用漲價來維持利潤，掩蓋自身的低效和腐敗，實際是推高中國經濟的運行成本。

出口企業生產商品的成本高了，但又不能對外漲價，因為隨著人民幣的大幅升值，中國商品已經不再廉價。還記得在幾年前的一波人民幣升值浪潮中，居住在北京望京的大量韓國人逃回國內，東莞樟木頭的香港人也選擇了回港生活，原因很簡單，由於人民幣升值，中國大陸的一切都太貴了。世界是平的，消費者會用腳投票。

內外兩端的擠壓將擠掉中國企業原本就相當微薄的利潤空間，加劇資金從實業領域出逃，加入資產炒作的大軍，然而，一個沒有實業基礎的經濟，炒作又能持續多久呢？

通脹可以短期刺激對房地產的恐慌性需求，但由於老百姓的餘錢在通脹的蠶食下越來越少，民眾用於房地產的可支配收入也是越來越少，剛需自然也就越來越剛不起來了。

數量擴張，戛然而止

另一個阻礙中國經濟繼續高速增長的因素還來自於數量擴張很可能已經到頭。

麻省理工學院的中國經濟研究專家黃亞生曾對我說，他發現中國的企業家大多對於提升管理水平沒有興趣，而且就純粹管理技術來講，他發現20多年來中國企業幾乎沒什麼進步。中國經濟的增長的最主要動力來自於開放後中國加工業的人力成本優勢，來自於加工業不斷的數量上的擴張，等於不斷送民工出國打工。也就是說，這些年中國經濟的增長主要來自於數量上的擴張而不是質量效率上的提高。

而這種基於輸出廉價勞動力的數量擴張，也將因為人口紅利的枯竭而難以再持續增長。根據中國的人口統計數據，1990年的新出生人口是近30年來的最高峰，達到了2600多萬，此後急劇下降，1991年就劇減到 2008萬，而1999年，更是降到了1149萬。勞動力資源的枯竭，決定了中國經濟的數量增長模式完全衰退。中國經濟要持續增長，必須致力於質量上而不是數量上的提高，而這樣的升級，又高度依賴於政治和法律領域的改革與進步，這更不是一朝一夕的事情。

很多人迷信城鎮化所帶來的對房地產等的巨大內需刺激。他們相信：中國的經濟增長了，農民都進城了，就能做實房地產泡沫，用發展的眼光看，中國的高房價不是個問題。

但這卻是難以展望的悖論。問題在於，實業難做，超發的貨幣只能往資本品上投，土地和房價急劇上漲，城鎮的生活成本、商務成本就上去了，勞動者的實際生活支付能力下降，已經達到一個不能承受的地步，倒逼推動工資上漲。另外，務工成本漲意味著務農機會成本漲，於是農產品也瘋漲。反轉過來實業的利潤變得越來越薄，更多資金從實體出走，推動著資本品價格更快速度地漲，這是一個自我強化的循環。

在這個逐漸泡沫化的循環之下，中國的經濟增長根本無法做實，想進城的農民也將會被高房價擋在城市之外。低收入群體恨不得逃離城市，回歸非商品化的小農生活，這哪裡是城市化，分明是逆城市化。最終，還有誰的剛需能剛得起來？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)