謝國忠：新一輪樓市調控壓住泡沫最後爆發(圖)

2010-10-11 12:18

每平方米單價不超兩月工資

《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)：您預言未來5年大城市房價將下降一半，做出這個判斷的依據是什麼？

謝國忠：從信貸政策上看，政府仍然沒有放寬二三套房的貸款限制，最有潛力的買房者受到了管制。這些買房者並沒有足夠的現金，主要依靠貸款買房，因此，房價已缺乏上漲的動力。另外，在人民幣匯率的爭論中，貨幣流動性也在收緊。中國已進入房地產熊市，將持續五年時間。

在這種情況下，就要看投資的現金回報。現在沒有了漲價的預期，租金回報率和收入房價比，就變成了決定性因素。我認為每平方米的單價不應超過兩月的平均工資。

NBD：從租金回報率上看，您認為正常的水平是多少？

謝國忠：中國的房子有70年的使用權，所以每年約有2%的折舊率，加上很多房子的質量不好，折舊率有可能達到3%。所以，如果投資回報率在2∼3個百分點，就等於零回報。

我認為正常的租金回報率應該在5%以上，美國是7%，德國、日本也都在7%以上。當然，在工資漲得快的城市，房租回報率可以低一些。但考慮到3%的折舊，5%的回報率是應該的。

樓市泡沫將慢慢破滅

NBD：您一直認為中國房地產市場存在泡沫，這個泡沫是怎樣形成的？

謝國忠：主要由於貨幣供應。從2002年開始，中國的貨幣供應就上升很快。其原因是：美元進入熊市，引發了人民幣的升值預期，並引起貨幣的供應大幅上升，當時中國既能印大量鈔票，又不升值，這又進一步加速了貨幣的供應。

貨幣供應的第一次傳導是通過房地產市場：地方政府通過土地市場把錢截下來，做各種投資，還有很多變成灰色收入。過幾年後，剩下的錢回到實體經濟裡面，並引發我們現在看到的通脹。這其中，房地產的通脹是最大的。

NBD：這輪的房地產調控，能不能擠出泡沫，需要多長時間才能擠出？

謝國忠：如果一個泡沫大到沒有錢去支撐它，它就會自己爆炸，就像1997年中國香港地區、2007年美國發生的一樣。這一輪政策的針對性很強，可以把泡沫「最後的爆發」壓住。

中小城市房價仍有上漲空間

NBD：按照您的觀點，在這輪調控過後，一線城市房價會大跌，那麼中小城市的房地產市場將怎麼走？

謝國忠：中小型城市其實是在炒概念，就像藍籌股炒完了去炒小股票一樣。開發商買不起大城市的地，就轉向中小城市，並通過買地把錢注入到這個地方，推動經濟運轉和房價上漲。

但長遠來看，人都是向大城市走的，中小型城市的房地產是沒有投資價值的。正常情況下，紐約市中心的房價與一小時車程的郊區相比，相差10倍。

NBD：這樣的話，中小城市的房價還有沒有上升的空間？

謝國忠：去年年底及今年年初，一線城市迎來了房價的高點。我原來以為房價還能再創新高，現在看來不可能了。相比之下，中小城市的房價有可能創新高。就像股指高點過後，小股票還有可能上漲。這是炒的概念，不是價值的概念，兩者的價值無法相提並論。

加息應以實際情況作判斷

NBD：針對近期的經濟形勢，您在上個月接受採訪時認為10月份會加息，現在您是否還持有這種觀點？

謝國忠：實際上，銀行間同業拆借市場的利息已經漲了很多；同時，包括公積金貸款在內的貸款利息也在漲；另外，由於老百姓存款意願下降，存款競爭激烈，存款利息也在上漲。我們的判斷應該基於實際情況，而不是政府是否宣布。

NBD：這一輪調控過後，對其他領域的投資和整個宏觀經濟會帶來哪些影響？

謝國忠：中國經濟增速會放慢，但經濟的增長將變好。房地產的價格沒那麼高了，政府手裡的錢就會少了，政府花錢就會得到限制。一些地方政府投資衝動的背後是收入，如果不解決這個問題，經濟轉型就會很困難。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)